火花S-Park说：

2017年平安夜那天，我们推出了一篇在行业内瞬间刷屏的文章《火花S-Park | 产业地产十大谎言》，据说看哭了很多朋友。好多读者在文章后面留言，说自己感同身受，笑泪汪汪，还有一位业内朋友说本来想把这篇文章在公司微信号上转载，但又怕被老板打死......

星河产业集团副总裁阎镜予博士专门针对《十大谎言》，写了另外一篇回应评论式的文章，他希望我们彼此以这种论战互动的形式，来激发行业的反思。阎博士认为，我们所描述的“十大谎言”，恰恰也正是中国产业地产奋斗和努力的目标，不能因为当下很多急躁短视、鱼龙混杂甚至招摇撞骗的现状，就否定愿望的良好和努力的方向，承认了行业的短板，正是推动行业发展的力量。

这篇文章尽管对《十大谎言》有所批评和质疑，但我们非常欣赏这种务实、落地、理性的思辩精神，这恰恰是当下中国社会经济和产业地产行业所缺乏的。阎博士的这篇文章有感而发，不空泛而论，是很见功力的肺腑之言，因此我们全文予以刊发，与原文交相比照，相信会让大家更有感触！

文 | 阎镜予

刚刚过去的2017年圣诞节，来自火花S-Park的一篇文章，让产业地产界显得不那么平静。文章的标题《产业地产十大谎言》（以下简称《谎言》）充满了火药味，旨在“成为戳穿皇帝新衣的那个小孩子，为大家展现中国产业地产这个行业的十大经典谎言”。

具体而言，火花S-Park指出的“十大谎言”包括：客户资源、土地储备、异地复制、集团优势、强强联手、产业规划、产城融合、园区服务、产业孵化、智慧园区。

作为产业地产行业的一名从业者，读罢此文，既在意料之中，又出意料之外。

意料之中在于，上述十个方面确实是产业地产现阶段讲得最多的话题；意料之外在于，如果诚如文章所言，以上皆为谎言，那产业地产还剩下什么？如果产业规划、园区服务、产业孵化等区别于房地产、商业地产的标志性要素也成了谎言，那是否还有产业地产存在的必要？

产业地产不是新鲜事物，在其成为风口浪尖之前，也一直默默孤守、为国家的发展做出了重要贡献。比如最早的蛇口工业区，可以说先有蛇口、后有深圳，它带动了一个特区的发展，很难想象没有蛇口工业区的深圳，今天会是什么局面。

总的来说，本人认为产业地产本身不存在谎言，甚至可以说所谓的“十大谎言”正是产业地产的特征和精髓，是产业地产企业的核心竞争力，是产业地产从业者的奋斗目标。

产业地产尽管发展了很多年，但如今仍处于初级阶段。做一个不恰当的比喻，“十大谎言”大部分描述的是目标结果，就像共产主义的奋斗目标，不能因为处在社会主义初级阶段，就否定共产主义的愿望。

谎言有没有？客观地说，有！来自于急功近利的从业者，来自于企图借产业地产的东风、行挂羊头卖狗肉之事的企业，但同时也来自于谎言受众的不冷静和不客观、或者选择性视而不见、听而任之。

因此，为了进一步看清“十大谎言”的真实情况和撒谎程度，我们不妨将他们进行一个简单的分类。

第一类是由产业地产的特性决定的“谎言”，包括：土地储备、产城融合。

事实上，产业本身就应该是区域概念。无论是最早的企业办社会，过去的高新区、开发区，还是最近流行的产业新城、特色小镇，相对于房地产和商业地产而言，其内涵和业态都更为丰富，不仅要考虑产业问题，还必须考虑产业配套问题，既包括了产业用地用房，也包括房地产和商业配套，在满足企业需求的同时，也必须满足个人需求；反过来说，满足了个人需求，包括有前景的工作、较丰厚的收入、舒适的生活环境、便利的交通设施，也基本就能引进优秀的企业。这个目标，就是产城融合。

任何一个产业地产项目的开发，都不是一蹴而就的，没有预留较好产业延伸空间的规划，往往也很难实现真正的产业集聚。在这样的前提下，无论是政府规划还是企业实施，都倾向于片区规划而非单元规划。某种程度上，产业地产本身就应该是政府职能，所以提到某一项目，往往以成百上千亩甚至平方公里而计。

《谎言》文中提到的框架协议问题、用地指标问题，都是实施过程中的必要环节，任何一个成熟的产业片区，在建设过程中，都经历了同样的过程，无可避免。当然，不少从业者确实夸大其词，混淆概念，将规划区域面积和土地实际取得面积进行有意无意的偷换概念。然而，但凡对产业地产行业稍有了解的人，都明白其中的门道，只不过笑而不语罢了；而外行人，看个热闹，听个稀奇，不伤大雅，皆大欢喜。

第二类单独看是飘在空中的“谎言”，但合在一起是为了争取落地，为了兑现承诺，包括：客户资源、集团优势、强强联手、异地复制。

产业地产的本质是产业发展，产业发展的关键在于从外引进和从内孵化与提升。可以看到，上述四个“谎言”都与产业引进有关，都涉及到了产业地产的核心命脉。房地产的本质是2C业务，面对的是基本无差别的客户，所以套路清晰、需求明确，存在一张图纸走天下的可能；商业地产的本质是2B2C，招来商铺、卖给个人，关注的仍然是和地段强相关的人流量和消费力，因此，复制和资源复用顺理成章。

与此形成鲜明对比的是，产业地产的本质是2B，其用户都是足够理性、存在极大差异化的法人主体，其需求千差万别，其基础参差不齐，因此，从单一要素来看，产业地产商确实难以拥有全覆盖的客户资源、强带动性的集团优势、无差别的异地复制能力。

但是，是不是不具备上述的条件，就不能做产业地产了呢？答案是，还是可以做，但是要有条件的做，有选择性的做。

首先，产业地产必须细化行业领域，必须深挖当地产业基础——这是一个矩阵式的细化。

纵向来说，必须明确自己的行业定位，聚焦几个优势行业，并集中力量形成行业企业的凝聚和行业资源的积累。严格的说，如果一个企业宣称自己能做所有行业，其本质就是写字楼招商或者厂房招商，是商业地产的范畴，并非真正的产业地产。

横向来说，必须深挖项目所在地的产业基础和发展前景，研究其基础是否和自身聚焦的产业行业相匹配，只有达到两者的统一，才是真正能落地的区域。当缩小到聚焦的行业和合适的区域后，客户资源、集团优势就存在了可能。

其次，房地产的思路是开发销售，其价值在土地取得时基本已经实现，且通过运营服务来提升价格的空间有限，属于分蛋糕，一旦有好的地块，就出现高度竞争、产生地王。而产业地产看的是操盘运营能力和未来的预期，不同的运营商最终的运营成果会有天壤之别，其实质是做大蛋糕。

既然是做大蛋糕，且价值不可预先评估，这就为强强合作提供了空间。在产业地产商之间，因为擅长的行业不同，可以合作；因为擅长的操盘方式不同，可以合作；因为不同主体的盈利点不同，也可以合作。

此类合作的一个典型，就是火花S-Park主导建立的园区资本联盟，期望用强强联合的方式，达到资本操盘的合力。

在产业地产和其他行业之间，尤其是房地产行业，更存在合作可能，近期诸多转型房企纷纷和大型实体企业签订特色小镇开发协议，可见一斑。

最后，在满足聚焦行业、强强合作之后，异地复制就存在可行性。所谓异地复制，不是复制同样内容、产生同样结果，而是复制开发理念、复制算账方式、复制运营策略、复制招商能力、复制合作机制。在此异地复制的定义下，否定异地复制，基本就否定了产业地产的轻资产能力，但产业地产行业必将诞生优秀的轻资产公司。

第三类“谎言”绝对不能成为谎言，谁把它们做成谎言，谁就不是真正的产业地产运营商和从业者，包括产业规划、园区服务、产业孵化。

首先，产业规划是谎言的印象，来自于业内的顺口溜“纸上画画、墙上挂挂、通篇鬼话”。但是，这并不能证明不需要产业规划，恰恰相反，反映的是产业规划流于形式而造成的恶果，只能说明产业规划确实难，确实考验真实水平，需要有充分的调研和发展的耐心。

关于产业是规划出来的还是市场自然竞争出来的，一直是充满争议的话题。本人认为，从长期发展来说，产业是技术不断升级的结果，是很难准确预测和设计的；但从中短期来说，一项技术的崛起，一个行业的成熟，一般均有短则十年、长则数十年的周期。在此周期中，把握行业的脉搏，跟踪行业转移和发展的路径，还是有章可寻的，而产业高手，就应当具备这一基本功。

其次，行业有句俗话“产业地产是不是真爱，就看自持还是卖”。卖掉的产业，是不需要运营的，其思维仍是房地产思维，走的是低成本拿地、加快周转去化的老套路。在该运作思路下，运营服务很难赚钱也没有动力，一个连钱都不好赚的买卖，确实有谎言之嫌。

但是对于自持类物业来说，情况就不一样了。运营服务的核心不是赚快钱，而是经过充实内容、强化形象、打响品牌来提升物业价值，这才能为看起来不怎么赚钱的业务找到价值所在。

此外，运营服务是点点滴滴的，是润物细无声的，和客户的关系是踏踏实实过日子，而不是风风火火谈恋爱，所以必须有彼此的理解和寂寞的相守。要让产业地产商拿出运营服务能力强的真凭实据是很难的，因为服务内容大致雷同，比拼的是细节和认同，这里不存在一蹴而就的质变，永远处在不停的量变中。

第三，随着最近两三年双创浪潮，产业孵化火得一塌糊涂。质疑来自于产业是否真能孵化出来？

孵化的意思，不是无中生有，不能凭空组织一帮人、给一笔钱、按照一个流行的商业模式、就能做出一个颠覆性产品。如果真有那能耐，就不要去孵化别人，应该自行创业。

孵化只是在产业正常发展过程中，遇到困难时背后顶一顶、发展迅速时往前推一推。不要过度夸大孵化的功能，一个园区，有5%的客户是孵化出来的已非常可观。但也不能完全将孵化视为谎言，毕竟产业的集聚，除了外引还有内生，除了大中型企业还有小微企业，这样才能形成产业生命周期的全闭环。满足小微企业的需要，为产业弱势群体撑起一片天，也是产业地产的社会责任。当屌丝逆袭，变成高富帅的时候，如果恰好做了股权投资，往往能够功德圆满、皆大欢喜。

第四类是确有争议的，即智慧园区。

智慧园区实际上是运营服务的一项内容，是不是谎言，能不能落地，要看被服务者即入驻企业的需求是否满足，不能为做而做，不能无的放矢。

目前来看，客观地说，智慧园区的内容大都比较鸡肋，对于企业来说，最需要的仍然是对公司业务最直接相关的服务，比如测试平台、销售渠道、人才招聘、企业融资等，还没有提出享受智慧园区服务的更高需求。按照马斯诺的需求理论，当下一个层级的需求没有满足时，很难产生更高层次的需求。所以，智慧园区就像智能家居一样，是人民对美好生活的向往，但还没有达到要自己掏钱买单的程度。没人买单，谁买单？只能是产业地产商自己。

所以，不论从需求端来说，还是消费端来说，都是产业地产商的自说自话，还需要更多的时间验证，还需要更好的规划设计。现阶段落地还在探索中，姑且称其为“半个谎言”吧。

火花S-Park的《谎言》一文，像一面镜子，让我们在年终岁末停下来，做一些反思，看到了行业的不足，才有行业前进的动力。

2017年，产业地产进入了风口期，2018年还将继续。既为风口，则一方面行业在发展，一切尚未定性；另一方面鱼龙混杂，林子大了什么鸟都有。战国时代，也最容易百家争鸣，谨做此文，鞭策自身，只干踏实事，不做撒谎人。

（注: 本文仅作者个人观点，不代表其所在的企业。作者阎镜予，香港中文大学博士，星河产业集团副总裁，星河领创天下基金管理有限公司创始人兼总经理。曾任职深圳市发改委，负责深圳市23个战略性新兴产业基地集聚区的规划建设工作，参与制定深圳市总部经济政策，目前负责星河WORLD园区的管理运营。）