每个行当，都有一些经典的谎言，它们似是而非，不断重复，有人信之不疑，有人将计就计，也有人冷眼旁观，更有人宁可信其有，并努力把这些谎言变成现实。产业地产是一个现实荒芜，未来耀眼的行业，也是一个说服与反说服的行业，这里洋溢着信念、情怀，也充斥着荒诞和谎言。

今天，火花S-Park就要成为戳穿皇帝新衣的小孩子，为大家展现中国产业地产这个行业的十大经典谎言，同行列位不要对号入座，只宜三省吾身。

十大谎言之一：

客户资源

对于一个企业而言，客户资源理应是最宝贵的财富，前提是你怎么利用这些资源。如果你有一个运营成熟的园区，这些既有的客户资源当然是一笔可以挖掘出新业务空间的财富；但如果你去另一个城市，面对政府要拿地，那你口中的客户资源其实是一张看不见又吃不到的大饼，你舌灿莲花，政府满嘴口水，但仅此而已。

产业有自己的生长和迁徙规律，产业地产的客户资源不是你背包里的干粮，想带到哪里就带到哪里，如果有人动辄就为世界500强，或者中关村高科技企业的到来而心动不已，那么他要么是乖傻萌呆，要么是别有用心。这时候你需要温柔地提醒他一句，“海燕呐，可长点心吧你。”

十大谎言之二：

土地储备

这句谎言，资本市场的投资者和金融机构需要格外留意了，因为你很容易被一家产业地产商口中几万亩甚至数十平方公里的土地所震惊和魅惑。醒醒吧，其实你看到的是海市蜃楼式的意向协议和框架协议，无论是几万亩还是几平方公里，前提都是这家企业能够为政府做什么？如果无法招来企业，出局是分分钟的事，这些土地依然是无效储备。

更何况，即便政府愿意把这些土地零地价交给你，但是土地指标可能几年都没有几亩，你只能看着一片平整却无法投资建设的土地叹息。控制力，是产业地产这个领域对土地储备的衡量尺码，如果没有控制力，无法以有效的方式锁定这些资源，你现在掌握再多的土地，也属枉然。

十大谎言之三：

异地复制

如果有人告诉你，他能够复制硅谷、以色列，能够复制大连软件园、苏州工业园、张江高新区、北京中关村，你相信吗？不管你信不信，反正我是不信。

我们一直在说，产业地产的异地复制是个伪命题，因为天时地利人和都变了，产业的形势和土壤也都变了，想重复过去那个经典的成功已经不可能了，这是一个典型的“不能两次踏入同一条河流”式的命题。你只能借鉴过去的经验，却不能复制过去的成功，这样的案例比比皆是，橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，历来如此，非人力所能强。

十大谎言之四：

集团优势

这一条适用于那些大型央企和多元化实业控股集团。它们动辄以雄厚的集团资源作为说辞，来展示它们做产业地产的健硕肌肉。但实际上，我们看到成功的产业地产商，大多都是一穷二白做起来的，没有甚么可以依仗的兄弟姐妹，而所谓的大型集团，在产业地产铩羽而归的倒是大有人在。所以我们现在看到的中集产城、海尔集团、联想集团，所谓天花乱坠的集团化优势，都是一纸空文，一地鸡毛。

产业有产业的逻辑，企业有企业的逻辑，集团可能是有很强的产业和金融资源，但这不是强买强卖，亲兄弟明算账，企业内部也要讲政治的，大家都是要考核，要赚钱的，为什么要跟着你转，为你埋单？最后你赚得盆满钵满，我们大家去喝西北风，在市场化的环境下没有这种道理，即便是行政指派的央企内部也同样行不通。

十大谎言之五：

强强联手

在产业地产界，最不可信的就是“强强联手”这句话了，所有的“在一起”，都仅仅是偶然和被动因素所致。如果真的那么强，就不需要联手了，产业地产一招鲜足以吃遍天，恰恰是那些不那么强的才需要勾肩搭背，让大家相信自己真的那么强。

每个企业都有自己的算账方式，都有自己的行事逻辑，而做产业地产更是一个旷日持久的工程，大家做朋友喝花酒当然没问题，但是踏踏实实结婚过日子，扪心自问，谁能做得到？

十大谎言之六：

产业规划

产业规划是个相当无厘头的词汇，就好像说“文化策划”和“经济计划”一样荒诞。我们可以回忆一下，曾经的中关村、硅谷，如今的深圳创客，都不是规划出来的，它们其实是低概率的“黑天鹅事件”；而产业地产被视为成功案例的苏州工业园、大连软件园、张江园区和固安工业园等，它们也都是符合当时全国乃至全球的产业转移大势所趋应运而生的，产业有自己的发展规律和周期，不是几个天才坐在一起拍脑袋就人为规划出来的。

我们所能做的，仅仅是因势利导罢了。我们听说有个几十平方公里的园区，本来规划为四大产业片区，结果一位领导过来说城市要发展八大主导产业，硬生生把原有的规划改变为八大片区，所谓的产业规划，如此而已。

十大谎言之七：

产城融合

产城融合当然是个美好的理想状态，但现实中，产业地产项目其实没有多少兑现真正的“产城融合”，甚至往往都是割裂开来的。很多园区，包括现在火得不行的特色小镇，那些住宅和商业是为了平衡现金流的，先做住宅商业，商铺，一批投资客过来，产业却迟迟没有过来，政府上当不止一次两次，提起来就火冒三丈。

新园区大多数都是荒郊野岭，老城区人口都已经负增长了，试问产城怎么融合？很多都是矛盾的，需要很长时间来平衡，甚至时间都没有办法解决。

十大谎言之八：

园区服务

“你们园区为什么好啊？”“因为我们服务好啊！”对于这样的园区，企业只能对它说，“要么让我赚钱，要么给我滚。”服务永远都是锦上添花的要素，拼服务与运营当然重要，前提是园区量级和模式是对等的。引进几个银行，一站式服务大厅，几个食堂超市，多让客户填几张满意度调查表，就算服务到位了吗？

火花S-Park一直强调，只有你有控制力的，而且稀缺的服务，才是真正的服务。在园区里，不只是服务企业与人，更是服务产业，问问你自己，服务是基于产业逻辑和园区内生链条吗？是不可替代的吗？服务能够产生延伸业务，催生更多的空间，甚至搭建起一个内生的闭环生态圈吗？

十大谎言之九：

产业孵化

有点逼格的园区都想让人相信自己有“产业孵化”的功能，就好像要大家相信自己是身怀活体太阳能电池的超人。人人都爱孵化器，但细究起来，往往还是“产权换股权”、“对接资本”和“培训辅导”的老三样，不管怎么样，先把企业吸引进来再说吧——如果这些真的比租金降低一点、销售便宜一点更对企业有吸引力的话。

好的园区必须有产业孵化功能，产业孵化的前提是，你能不能有效控制这个产业的端口，能不能帮助企业进行产业化，搭建成果转化平台？一些有心气的产业地产商仍然在路上，试图把产业孵化拉向远离谎言的方向。

十大谎言之十：

智慧园区

现在的产业园区如果不加上“智慧”两个字，就好像没有安装马桶一样难受。产业园区不提互联网思维和智能化就无法在同行面前抬起头来。那么，到底智慧在哪里呢？他们会告诉你，我们已经安装了光纤上网，园区WiFi无死角，一卡通人手一张，每人头上一片云，物联网系统，24小时呼叫响应…….如果做到这些当然也不错了，有的智慧园区到底智慧在哪里它们自己都不知道呢。

但是这些就够了吗？真正的智慧园区，智慧的不是技术，而是基于产业框架的智慧解决方案和流程：是否运用互联网IT、DT技术为传统企业进行转型改造？进行更智慧的金融产品提供与平台搭建？是否以此形成一个成熟的商务生态系统，帮助企业和人才进行共享、沟通与交流，开辟更多的商机和发展空间？