自古“学而优则仕”，而今“产而优则园”。

前两天我们在《华大基因的“产业园旋风”》中说到，在地方政府各种优异条件的橄榄枝诱惑之下，二级市场上气势如虹的华大基因，携着资本的洪荒之力，开始构筑它的线下帝国——尤其是自己拿地投钱建设园区和小镇，一股充斥着资本和土地气息的“产业园区旋风”猛烈刮起。

要说华大基因还仅仅是一个科研机构，都已经能将产业园区的旋风刮到十几级，各路制造业企业的产业园飓风更加了不得。可以说，几乎每一家制造业企业，都有一颗澎湃跳动的园区心。

制造业企业做产业园区，始终是一个看上去“很美”的转型方向：自带主导产业，上下游产业资源集聚能力一流，更容易获得地方政府青睐，往往有丰富工业用地储备，正因为这些“天生丽质，自有风流”的特点，园区中国曾将从制造业转型产业地产的企业比喻为“逍遥派”。

但也正像武侠小说中的逍遥派一样，虽然门派弟子个个天资卓绝、内力深厚，但一来因选拔标准与内讧原因导致人数不多，二来因自视甚高却缺少一套能影响大众的核心理念，导致其总是以“世外高人”的人设出现，始终无法像武当、少林那样成为真正影响一方的江湖势力。

纵观向产业地产拓展领地的制造业企业，从联想到中兴，从TCL到中集，也都曾想利用自己制造业的拿地优势，在产业地产方面闯出一片新天地，但最终结果却大都是“水土不服”，难成气候，给人一种志大才疏之感。不过前浪死在沙滩上，后浪依旧推前浪，一批又一批的制造业龙头们，始终没有放弃“心向园区”的追求，前赴后继以制造业之名拿地建园，为地方政府画下一个个大饼。

9月3日，广州市荔湾区举行2017人工智能发展大会，在这次会议上，立白集团与汇桔集团签订合作协议，将汇桔旗下的智能科技产业知识产权交易中心落户立白企业集团综合科技园。

立白不但洗衣粉在国内市场占有率25%，洗洁精市场占有率42%，连续多年霸占榜首，还在发明专利总量上一直居国内日化行业第一，是名副其实的的大日化产业龙头。

而在广州荔湾开发的这个科技园项目，是这位日化霸主跨界产业园的第一个试水之作，占地116亩，总建筑面积50万平方米。据立白官方介绍，该园区以新一代信息技术(IT/ICT)和人工智能科技为主导，重点集聚互联物联、大数据、云计算、软件设计、移动通信、智能模块和机器人技术等领域的高新技术企业。园区内将设有孵化器、加速器以及全新概念的转化器。

搞洗衣液的做人工智能园区，总给人一种略微牵强的感觉。不过从地方政府的动作来看，对这类制造业龙头企业做产业园区绝对是全力支持。2015年4月，广州市国规委发文，立白企业综合科技园区及周边地块规划修改方案获批，容积率增加到4，建筑面积由最初的13万平方米提高到48万平方米，扩容2.7倍。这样的大手笔，相信任何一家产业地产开发商都会羡慕。

食髓知味，立白搞园区还上了瘾，大有接二连三，登堂入室的节奏。在2017年5月，立白还与广州从化区政府签约，总投资105亿元打造立白集团华南新兴产业基地（暨研发中心）、互联网+科技产业园区以及广州国际医药港医药产业基地。

其中，华南新兴产业基地投资20亿元，主要建设新产品基地，配套建设现代物流中心和行政及后勤中心，同时借助立白集团研发中心，建设华南创新研发中心；医药产业基地，计划投资约65亿元，将构建中医药研发基地、智能医疗设备研发基地、医药生产基地、智能医疗设备生产基地；科技园区投资20亿元，计划打造一个集互联网+物联网平台创新研发、智能制造集成、高端服务外包的战略新兴产业集聚发展板块，创建广州互联网+智能制造产业联盟。

在立白的语境中，这些产业园区要打造成为辐射广州市乃至整个华南地区的科技创新枢纽平台，以及经济、社会综合发展平台，我们觉得这里面其实无非有三层含义：一是承载自身产业转型需要，二是利用廉价工业用地和丰富的商业配套另辟利润增长点，三是有一些政府公关的意味，搞搞公益，给政府一些交待。

无独有偶，另一家老牌的实业龙头建产业园也得到地方政府的倾力支持。

2017年6月29日，上海市政府与海尔集团签署战略合作框架协议。双方在高端智能制造、创新创业孵化基地、智慧家庭解决方案、智慧城市示范应用、智慧供应链建设、科技产业金融等领域开展全面合作，助推上海建设具有国际水平的制造业与互联网融合发展生态体系。

框架协议之外，海尔集团、松江区政府、临港集团三方还签署了《“海尔集团‘产城创’生态圈模式”暨海尔智谷落户G60科创走廊合作协议》。

特别善于制造概念的张瑞敏，这位海尔的宙斯，在2017年5月份独出心裁地给海尔创造出了这么一个“产城创”生态圈模式，其实是融合了产业地产与传统地产之间的特质，试图把原来海尔做的一塌糊涂的地产业务再次调整和提升：“产”就是智能制造平台，“城”就是智慧生活平台，“创”就是双创平台。

根据该落地协议，海尔集团将投资100亿元，在松江的投资包括一个总部和六大核心功能板块的建设，“一个总部”是海尔集团的上海区域总部，“六大功能板块”包括智能制造和工业互联网中心、国际高端家电品牌中国总部及销售中心、产业投资基金、双创基地（海创汇）、海尔智谷、海尔智慧供应链基地。一期总部和研发核心面积在181亩，三方还将共同探索成立工业互联网投资基金，主要面向COSMOPlat平台生态企业、智能制造转型提升企业进行股权投资和孵化培育，基金预计总规模20亿元，首期规模10亿元。

海尔宣称，海尔双创基地（海创汇）将围绕海尔集团“互联网转型+智造创客孵化”战略，搭建创客学院、创客空间、创客工厂、创客服务、创新平台等为一体的开放创业生态圈，全流程支持创客孵化，加速海尔双创模式输出，增强松江区创新创业活力，打造双创示范中心。海尔智谷项目将打造集互联网、工业产业智能化、互联商业便利化、智慧住居为一体的“互联网+产业+住居”模式；智慧供应链基地则定位于“五位一体”的智慧供应链产业园区。

此次签约之前，海尔在全国多地已有产业园区布局。大本营青岛的海尔云谷项目，占地35公顷，总建筑面积135万㎡，总投资150亿元，由始建于1992年的海尔工业园升级改造而来，属于典型的城市更新，或称之为“工改工”项目。102.41万平方米的地上建筑中，产业和商业面积50.98万平方米，住宅面积49.94万平方米。

在海尔云谷的官网上，其宣称将以海尔集团为龙头企业，以海尔U+、创客平台为核心，打造集物联网、移动互联网、电子商务、软件开发等智慧生产服务以及智慧生活服务于一体的开放型智慧服务平台，构建企业开放共赢创新生态体系及智慧生活产业链群。从其表述就可以看出，上海园区基本就是青岛云谷的翻版与提升。

2016年11月11日，海尔以14亿元底价获得海尔云谷项目用地。不清楚上海项目中海尔与地方政府协商的产、商、住比例，不过从青岛项目住宅近50万平方米、占地上面积一半的比例来看，海尔在这场老园区更新中已经铁定将赚得盆满钵满。

园区中国曾在一篇介绍制造业巨头三一集团转型产业地产的稿子中写到：2003年三一重工上市后，先后在北京、上海、深圳、昆山、长沙、沈阳等城市拿地，在当时三一势如破竹的扩张背景下，地方政府一百个愿意将大量廉价土地拱手奉上。对于三一重工来说，手中握有的2万亩存量工业用地，如同怀揣宝玉，光芒难掩。

作为家电行业霸主的海尔，在圈地能力上自然不输三一。迄今为止，海尔已在全球拥有了21个制造基地，海尔工业园遍布于中国大陆、北美、欧洲、东南亚、南亚、和澳洲等地区。每一个制造基地背后，都有地方政府奉上的大量廉价土地：

2010年，海尔(天津)市场创新产业园落户天津津南区，占地面积约1100亩，规划总投资25亿元；

2011年9月，海尔在青岛开发区设立海尔住建环保产业园，占地200亩；

2012年5月，海尔（天府新区）创新园区落户四川彭山县，投资20亿元；

2017年1月，海尔上市产业园签约落地萧山；

2017年6月，海尔“产城创”生态圈落户天津东丽区，总投资130亿元，这是海尔抛出这个概念之后的首次落地；

2017年5、6月，投资200亿元的海尔西海岸产城创小镇和投资60亿元的海尔信息谷先后落户青岛西海岸新区......

现在来看，“产城创”这个概念在比较发达的一二线城市比较吃香，能够让挑剔指数全国第一的上海政府心动招赘，海尔也是倾囊而出，忽悠出了新高度。

从立白与海尔的例子来看，通过产业园区调容、调规，都使手中的存量土地资源得到极大程度价值提升。不过双方都是在自己的大本营享受这一特殊待遇，这种情况并非常态。工业用地的调容调规，涉及到的问题千差万别，如何摆脱历史问题的束缚，怎么跟政府谈判，怎么跟当地旧改政策衔接，如何摆平各方复杂的利益关系，每一个问题的解决都非易事。

从制造业企业在全国各地建的产业园区来看，在园区招商能力、运营能力到投资孵化能力，并没有展现出优于产业地产平均水平的能力，至今也并没有打磨出引领行业的标杆项目。

尤其是最为地方政府看重的自带产业龙头和产业集聚能力，其实也都基本不靠谱，联想、海尔、中兴、中集，无不如此。在这些制造业企业架构中，园区业务一般是独立于主营业务存在，地位也更加边缘，看起来很美的“集团内资源协同”，在利益诉求不一致时常成为一句空话。

如果说海尔和立白的产业园区还存有想象空间的话，曾经名列“中华酷联”四大手机品牌之一的酷派，在产业园区的探索随着其主营业务的崩盘已经岌岌可危。在地产秃鹫收购传闻风起之时，业界才惊讶的发现，和乐视这个倒霉的东家一样，酷派也曾不安分地在产业园区领域大肆布局。

2016年9月，位于东莞的酷派天安云谷项目举行奠基仪式，开发方包括酷派子公司东莞宇龙与天安中国旗下天安骏业，项目一期计划投资10亿元，规划占地22万平方米，总建筑面积约66万平方米。园区产业定位主要集中在智能手机、智能可穿戴、智慧医疗、云计算、大数据等智能科技领域。值得一提的是，酷派手机全球研发中心将落户在园区，同时带动手机产业链上下游的100多家企业在此落户。

同年，酷派与弘稼科技规划投资200亿元在广东河源建设农业生态园项目，规划面积达4.5平方公里

2015年1月，酷派智能手机产业园在郑州开工，项目建成后预计实现年产智能手机2000万部，年产值100亿元。

2014年，酷派还在西安高新区规划了占地面积8.7万平方米的宇龙通信长安产业园项目一期（约131.187亩），总投资6亿元。

此外，酷派在大本营深圳南山高新产业园还有占地500亩的产业基地。酷派前CEO刘江峰曾对媒体表示，酷派有价值将近100亿元的土地资源。

巨量的土地储备，却无法拯救酷派逐渐陷入经营泥潭。2015年还盈利23亿港元的酷派，2016年巨亏42.3亿港元。乐视的入股、依靠运营商补贴模式的优势不再、高管团队更迭……酷派的衰落能找出一系列原因，而过去以实业名义圈下的大量土地也并非全无作用，至少还能让其卖个好价钱，据传言房企京基地产、碧桂园都希望缤购酷派，而一旦卖给开发商之后，酷派手机业务将处于更加尴尬的境地。

酷派活生生的案例告诉我们，脱离了制造业主业，没有从自身资源禀赋和商业逻辑上搭建起完整的园区模式，所谓漂亮的产业园区资源，最终只能沦为别人整合的对象。

目前，随着国家“一带一路”战略的深入落地，很多制造业企业都开始在海外建设产业园区。最后再介绍一个制造业企业在海外成功布局园区的案例。

2017年8月25日，在距离美国边境200公里的墨西哥新莱昂州首府蒙特雷，由中国浙江的华立集团与富通集团联合开发的北美华富山工业园正式开工。

该园区占地8.47平方公里，投资总额预计15亿美元，产业选择以与当地产业相关的汽车汽配、电子电气、机械设备、金属加工、新能源新材料为主，建成后将吸引百余家中国企业入驻，将为当地提供1万个以上就业岗位。

这已经是华立海外园区的2.0版本，早在10年前的2006年，华立就在泰国开发了泰中罗勇工业园，该园区被称为中国企业在东南亚“抱团出海”的最大产业聚集平台。10余年间，罗勇工业园已吸引了近80家中国企业入驻，带动中国企业对泰国直接投资超过16亿美元，实现产值50亿美元。

园区中国曾专门赴华立集团调研，其工作人员对园区中国表示，一开始华立在泰国是租房做电能表厂，但总受当地房东刁难，后来当地团队试着自己寻找土地建工厂，在摸索过程中逐渐发现中资企业在海外要从零开始到形成一个规模化工厂，是相当困难的，各种社会资源的衔接都缺失。通过自身痛点的反思和分析，他们发现去当地发展的中资企业都会面临这一困境，其中蕴含的商机就是华立在泰国建设工业园的思考原点。

泰中罗勇工业园专门针对中国赴泰国投资的企业进行一站式服务，包含硬件层面的土地售卖和标准化工厂租赁，软件层面的企业注册、银行开户到企业融资等，目前目前已经形成了一套比较完整的海外运营工业园方式。在地陪选择上，华立与泰国当地最大的地产开发商安美德集团合作开发工业园。

受这个经验启发，这次在墨西哥，华立与富通也选择了当地的Santos家族合股，有了当地资源和人脉丰富的“地陪”，往往就容易事半功倍。

从仪表到生物医药，从智能电网到新能源业务，华立的各项主营业务现在全球有完整布局，然后选择一两个点进行工业园重点突破。10年间仅选择泰国与墨西哥两个点建设工业园，与国内实业企业的大肆圈地形成鲜明对比。

在我们看来，华立海外园区之所以能做出一定成绩，在于其相比国内同行们的出发点不同：你究竟是为了圈地而圈地，还是为了做产业而拿地？如果是做产业地产，选址风格必然慎重，海外的全市场化环境决定了，靠土地升值做文章的可能性几乎没有，而国内制造业企业在做产业园时，往往会陷入低价大肆圈地的甜蜜陷阱之中。用地产的思维做园区，必然会脱离产业地产的本源，最终只会使园区开发成为无本之木、无源之水，所谓产业生态圈的打造也成为一句空话。

最后，对于雄心勃勃想在产业园区领域大干一场的制造业企业们来说，我们认为有几个问题必须思考：

1、自身的产业多大程度上能够匹配园区项目的路径？

2、项目中应该装什么产业，怎么装，去哪里招商？

3、自身在制造业领域的成功经验如何与未来进入园区的中小企业融合？

4、如何整合内外部行业资源，立足区域市场？

这些问题，最终都汇聚到一个点上，即制造业企业进入产业地产的顶层设计如何搭建，只有形成一套适合自身特点的商业逻辑和商业模式，制造业企业们才有可能摆脱以往“得势不得分”的尴尬，“逍遥派”才有望真正在产业地产领域取得质的突破。