乱花渐欲迷人眼，狼烟烽火不停休。

物流地产的黄金时代仍方兴未艾，金元资本如狼似虎地涌入这一领域，数年来从未停歇。

7月底，中国物流与采购联合会公布的数据显示，2017年上半年，全国社会物流总额为118.9万亿元，同比增长7.1%，增速同比提高0.9个百分点。

CBRE《2017年亚太区投资者意向调查》显示，2017年61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报（2016年为49%），其中，物流地产的比重迅速上升，在今年占比20%，在投资者那里受到了比以往任何一年都更多的青睐。

而根据DTZ《物流：纵向整合的时代来临》显示，中国物流地产仍面临着巨大的供应缺口：预计至2020年，电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，而届时供应量或只有5600万至6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米。在相当长一段时期内，中国物流地产市场将维持供不应求的态势。

近期，物流地产愈发狼烟四起，中国强大消费力支撑下的物流仓储需求正在构筑一个令人惊异的投资市场。

9月11日，美国景顺集团旗下专注于房地产投资的Invesco Real Estate宣布，将收购易商红木在中国拥有的价值超过20亿人民币（约合3亿美元）的物流地产项目多数股权。易商红木仍会保留部分股权，并以该资产项目经理和物业管理人的身份与Invesco资产管理团队展开合作。

景顺集团1978年成立于美国，目前在纽交所上市，是全球最大的独立投资机构之一，资产管理规模高达8583亿美元。Invesco Real Estate旗下目前管理着648亿美元的房地产资产。这次收购易商红木的项目，也让景顺得以染指热得发烫的中国物流地产市场。

如今的易商红木，已经从当年初出茅庐的黑马，一跃成长为亚太地区最大的物流地产管理公司之一，目前在中国、日本、新加坡、韩国和印度拥有、管理和开发的项目约有900万平方米，资产管理规模已经超过80亿美元。

当然，这背后少不了各路资本的鼎力支撑，包括美国华平、荷兰APG、加拿大养老金投资公司（CPPIB）、高盛、摩根士丹利、PGGM和平安等。

本来一直IPO呼声很高的易商红木这次出售资产令人颇觉意外。

从年初开始，易商红木频频进行融资与资本运作，先是年初获得由广发投资（香港）、华融国际、华融融德、浦银国际、光大控股、光大证券、民银国际组成的中国财团3亿美元上市前融资，8月份又获得了韩国SK控股集团3.33亿美元的投资入股；

在投资方面，易商红木年初收购了新加坡上市的物流地产REIT Cambridge Industrial Trust的股权，成为其第二大股东，随后又进一步出手收购新加坡Sabana REIT，并计划投资35亿美元在新加坡整合成立一个中型工业信托。

目前来看，易商红木这次出售资产或许是上市之前的又一次资产腾挪与调整，而引入实力强劲的景顺集团，对其进一步拓展全球物流地产市场以及上市都颇有裨益。

9月6日，万科与顺丰签署战略合作协议，双方约定将在物流地产业务上展开深度合作。

刚刚上市的顺丰手头钞票飞舞，正在全国范围内攻城略地，广泛布局物流园区；而万科与黑石合资成立的万纬物流，已经在全国锁定了数百万方的物流园区和储备用地。

而万科前不久参与普洛斯785亿元的私有化交易，更是为万科物流地产打开了无穷的想象空间。按照万科给自己定的目标，可是要成为宇宙第一大物流地产商的，这个迅猛势头已经让很多内外资的物流地产商都感到惊恐，外资物流地产商目前已经集体噤若寒蝉，中国物流资产（宇培集团）在中期业绩发布会上也坦承，与万科之前存在不小差距，必须走差异化竞争的道路。

万科的异军突起，最不爽的当属平安不动产，原本它才是最有挑战普洛斯实力和卖相的黑马。目前，平安不动产尽管一直在物流地产业务上衔枚疾走，但由于内部管理混乱，人事调整频频，势头已经上有所减弱。

不过，这并不影响它以背后雄厚的险资为依仗进行“曲线救国”。7月18日，背后有平安集团资本撑腰的碧桂园斥资9.3亿入股中集集团旗下的中集产城，成为后者的第二大股东。除了产业园区和地产业务的协同之外，中集产城手中庞大的物流地产储备用地恐怕也是令平安和碧桂园垂涎的盛宴。

除了这些开发商之外，电商势力在物流地产上的布局同样非同小可。

8月25日，京东宣布将投资300亿元，在东莞“京东都市人工智能产业新城”项目，其中就有体量不小的物流园区。截至2017年8月，京东分别在北京、上海、广州、东莞、武汉、成都、沈阳、济南、青岛、宿迁、昆山、肇庆、合肥、西安、郑州、厦门、泉州、海南、南昌、临洮等逾20个城市拿到或签约土地超过10000亩。

与京东争锋相对的阿里不遑多让，手笔也相当惊人。6月20日，菜鸟网络宣布，将与中国人寿共同设立物流仓储基金，规模为85亿元人民币。这是菜鸟设立的首支物流仓储基金，也是中国市场的首支人民币核心基金，接下来菜鸟会向基金中陆续注入现有仓储项目。

这些资金不愁没有地方去。8月16日，菜鸟网络与河北开发商荣盛发展签订协议，在荣盛旗下的固安产业园区打造一个超过500亩用地的物流园区，名曰“京津冀智慧物流示范新城”。

国资混改盛宴当中，物流地产算盘也同样是噼啪作响。6月19日，东航集团与联想控股、普洛斯、德邦物流、绿地金融等四家投资者签订增资协议，成为一次相当引人注目的国企混改案例。

入局者当中，看重东航集团旗下庞大的物流地产土地储备的不在少数，成为东航集团股东之后，以东航的平台拓展物流地产业务就成为“近水楼台先得月”的先发优势了。

实际上，物流地产的金元攻势也并不是都集中在重资产领域，随着中国物流地产市场的日益火爆与规模膨胀，存量时代逐渐拉开序幕，一些轻资产运营、服务、整合等商业空间也逐步打开，并引起资本猎手的强烈关注与追捧。

8月28日，专注于为企业用户提供仓库租赁交易的服务平台“头等仓”，获得了光大控股旗下房地产基金光大安石的Pre-A轮投资。

头等仓的创始人郁亦盛来头不小，他曾任全球物流地产霸主安博的中国区COO，在安博效力了近10年，物流地产经验和履历丰富。

根据郁亦盛的观察，目前中国物流地产市场高度分散，全国前20大物流地产开发商所拥有的仓库总面积占全国所有仓库总量不到5%，市场上专业服务平台的缺失，使仓储运营企业的需求不能被满足，租仓存在过程冗长、运营效率低下的痛点。

因此，他所创立的头等仓有点类似于物流地产领域的Airbnb，作为仓储源的端口，帮助电商企业、第三方物流企业、制造业等找到合适的仓库，通过找仓将企业级客户都聚集在一块，做成高粘性、高频率的全国性租仓平台后通过标准化、规模化效应提供运营相关的衍生服务。

据称，目前头等仓平台上已经聚合了超1亿平方米的真实仓库信息，覆盖70多个主要城市。

本轮投资方光大安石也会为头等仓提供更多的资源，包括委托头等仓为光大安石旗下的物流地产项目提供租赁、交易、咨询等服务。在将来的延伸业务上，光大安石也将为头等仓提供金融、产业链整合等方面的支持。

盈利方面，目前头等仓主要通过收取各种服务费来获得一定的利润，未来将会利用数据和规模在仓储物流产业链中产生的增值进行利润分享来盈利。按照头等仓自己预计，2017年能完成2500万元左右的服务收入，完成50万平方米的仓库租赁，以及近10亿左右仓库资产的交易服务。