曾几何时，产业地产是一门边缘生意。这个“边缘”，既是指相对于主流地产生意的非主流位置，也是指空间上的边缘化——配套落后、产业匮乏和人口不足的城市郊区，乃至一片不毛的荒芜地带。

在那个时代，产业地产只有这一个主战场，尽管战斗艰苦卓绝，充满了可歌可泣的牺牲与奉献，惊天动地的革新与创举，却因为远离传统意义的主流战场而被湮灭，被忽视，这个空间版图的背景乐总是悲凉和孤独的。

时更世易，斗转星移。国家政策的号召，资本力量的助推，城市发展的引导，产业升级的呼唤，曾经“下里巴人”产业地产已经成为早已成为舞台上最会演绎“阳春白雪”的主流明星，哪一家做地产生意的企业要是没有一点产业概念，不仅会被行业同仁所鄙视，更会在与地方政府谈判时所轻视，直至在历史浩浩汤汤的大潮中被无视。

产业地产也从早期的“敌后根据地”，一跃而登上枪炮轰鸣、夺目耀眼的“正面战场”，光环效应自然今非昔比。园区中国认为，未来产业地产将拥有三大正面战场，其空间版图也将面临空前震荡和重构，原有势力未必安如泰山，新晋势力则可能快速崛起，试问明日之域中，又将是谁家天下？

当今之大江南北，园区中国有分教：轰轰烈烈，众创孵化下乡；浩浩汤汤，产业园区进城。

城市更新，正在产业地产行业提出一个全新的高难度课题，和一般意义上的产业园区相比，这门生意是典型的“三高”——门槛特别高，利润特别高，成功概率特别高。这种项目，基本拿到了就是胜利，但如何让这个胜利可持续和可复制，则是下一阶段要认真考虑的事情。

园区中国强调过，城市更新，本质上完全是一个“小而美、垂而传”的产业地产模式，而绝不是一个房地产模式，需要五种维度的统一：产业维度、市场维度、城市维度、资本维度、成本维度。在这方面，原生土著的优势并不那么像想象中那么明显，传统房企和实体经济业主也各有短长。

以往打着“改造提升”名义进来却以住宅、公寓销售淘金的投机者们，发现这门生意其实变成了“城市中心版的产业地产”，甚至面临比郊区的产业园区更有难度的招商引资和服务运营任务；而越来越挑动市场敏锐神经的，则是僧多粥少的城市更新市场中可以快速盈利的份额不断减少，非常考验产业和运营要素的高难度动作不断增加。

其实，在这个战场上，永远不缺乏资本的弹药和政策的扶持，有的是垂涎欲滴的金融大鳄挥舞着钞票，也有的是政府怀揣一千种专项补助方案等着解囊相授，而最缺乏的，其实还是能够很好的搭建盈利模式、控制风险以及具有良好运营思路的操盘者。

这个操盘者可能会有几十种的金融运作路径，无论是秉持着黑石道行，还是铁狮门风格，抑或是凯德Style，“产业规划能力+土地整合能力+合作伙伴资源”的强弱将会决定阁下的这条金光大道能够走多远。

一言以蔽之，如果没有园区的实操经验和顶层设计，缺乏对于城市产业集聚的观察与理解，是绝无可能用金融手段做好城市更新的。

整体来看，与传统更讲求增量的大规模产业园区相比，城市更新是一个存量游戏，第一要务是如何高效盘活存量，以及在产业升级、服务运营和产城融合方面求得最佳平衡。在这个基础上，要解决“产业经济”和“土地空间”两个核心问题：

一是从经济基础上，如何促进产业转型升级和产城良性融合？二是从物质形态上，是空间优化的问题，即在土地资源紧缺的情况下怎么能够把质量做上去？

在这里做产业地产是另一种做法，那就是内涵式挖掘，利用资本和信息手段，在原有城市化和工业化基础上来做重新排序、整理和统筹，基于产业的主题和概念进行“排列—组合—链接”，从而在没有空间的地方找到了空间，来实现新的价值创造。因此，这门生意考验的是前期的产业定位与规划，中期的产业招商和资源平台整合，后期的项目运营以及资本化运作，而载体的建设反而是相对次要的考虑因素。

打一个比喻，城市更新版的产业地产更像做一件精雕细琢的艺术品，开创性、艺术性与节制性的统一在这里体现得淋漓尽致，一刀出错，无可救药。

在广袤的核心城市周边郊区和县域，以及中西部更为辽阔的欠发达城市，传统意义的产业园区仍然颇有用武之地，指望一个产业园区作为灵丹妙药以提升城市产业能级和经济体量的政府领导也大有人在。

如果说核心城市的更新式产业地产模式是一件精美艺术品的雕塑，这些幅员辽阔、洼地效应十足的区域则像一张平铺开来白花花的宣纸，等待各路浓墨重彩肆意涂抹。

尽管有很强的战略纵深，又有产业转移的梯度效应，但和十几年前相比，如今的产业园区生意不再是那么无所忌惮野蛮生长了。地方债务、科学发展、绿色生态、民生诉求、土地集约等各种约束条件纷至沓来，低门槛低产值、装进篮子就是菜的粗糙园区无法再大行其道。

在这个战场上，将更讲求特色、集约、可持续，在这种需求下，主题园区和特色小镇将成为主流军团。规划、招商、运营仍然是不变的能力指标，但考验这些指标的体量和规模要更大，往往以几千亩至几平方公里计，而且一二三级联动，也具有更大的时间和空间跨度。

在这些主题园区和特色小镇当中，考验真实能力的也并不是空间的塑造能力，甚至比城市更新战场的要求还要更加次之，真正衡量园区价值的指标是能否实实在在进入到某一个行业、某一种产业结构和链条之中，聚焦这种明晰的价值链进行深度的产业资源整合，也就是一种所谓的“整合式的产业生态打造”，以及整体园区、小镇能否实现内生的自循环。

已经有很多浸淫行业很久的产业园区运营商开始瞄向这种价值创造范式，以一种强产业逻辑进入一个新区域，综合利用地产、资本、平台及各类资源来重新梳理区域的产业价值链，“以产聚人，以园兴业”，形成一个生机勃勃、内生循环、产城融合的城市次中心，再逐渐对接和融入主城区。

战事升级，战场飞跃！

目前，中国经济发展趋势放缓，整体经济结构的转型迫在眉睫，而成本和技术的局限性与天花板正在日益显著，如何突破瓶颈，进一步打开战略纵深，也是这一轮全球化下中国新的课题挑战。

由于自身丰富的经济发展和园区经验使然，中国在这一轮全球化资源配置中显得更加自信和有针对性，其中的重要一环，就是将产业园区作为重要的载体和抓手，纲举目张，牵一发而动全身。

从而，中国产业地产将拥有第三个正面战场：一带一路上的海外园区。海阔凭鱼跃，中国产业地产不再局限在境内的一城一池；天高任鸟飞，这个战场上的活跃者，也不再是一个单纯的园区运营商或者产业促动商，而更是一个全球产业、科创资源的平台整合者。

和当年中国园区承载涌进来的外资与技术一样，如今一带一路上的中国园区也开始接纳大量中国溢出的生产基地和产业资本，这其实是在复制当年中国崛起的路径，一方面使处于工业化初期的欠发达国家有机会搭上新一轮经济全球化的列车，参与到世界经济分工中来，提高工业化水平，另一方面也给国内的园区运营者带来了全新的发展空间。

园区中国相信，更多大规模的“飞地园区”，“离岸园区”将在这一条史无前例的经济协作走廊上拔地而起，而且和国内园区有所不同的是，海外园区要承接的服务更加多样和复杂，对运营商同时把控与整合海内外多方面资源的能力要求也更高，原来的游戏规则恐怕难以使用。

当然，这其中也蕴含着大量难以预料的黄金机会，需要我们更具想象力和创新性的去予以挖掘。

在一带一路的中国园区内，是中国企业走出去投资生产、要素协作、技术互通的桥头堡，一方面降低中国产业经济的成本，另一方面中国的投资和先进技术将推动这些园区网络中的“丝绸之路价值链”逐步形成。

如此，这第三个战场与前两个战场一道形成了一种“有梯度、有纵深、有循环”的全球园区网络化布局，并与中国新型城镇化、全球产业升级转型和“投资走出去”的趋势紧密结合。三大战场的空间版图联动之下，相比以往，中国产业地产在战略纵深、发展空间、模式创新上都有了质的飞越。

醉里挑灯看剑，梦回吹角连营，三大战场鏖兵尚酣，君意何求，园区试剑自运筹！