成立于1985年的“华尔街PE之王”黑石（Blackstone），是全球最大的独立另类资产管理机构之一，其强大的投资能力在全球首屈一指。

黑石最为人称道的模式就是著名的“买入+修复+卖出”，是一种非常典型的轻资产点金术：就是像秃鹫一样，以敏锐的嗅觉到处寻找和并购被低估的房地产、工业物流等资产，另一边则依靠专业的资产管理团队和强大的经纪团队进行招租与资产价值提升，保证物业资产的持续升值，并伺机在最佳时机套现。

在产业地产（办公园区、工业物流）领域，这几年黑石已经成功操作了三个这样的项目，包括位于伦敦西郊的奇斯威克园区（Chiswick Park），欧洲最大的物流地产平台Logicor，这两个项目都卖给了来自中国的主权投资基金中投，一共从中投手中赚取了150亿美元（折合人民币975亿元）；另外一个是美国最大的工业地产Reit——IndCor Properties，卖给了新加坡主权投资基金GIC，价格为81亿美元。

这三个项目都是黑石典型的“买入+修复+卖出”模式，我们今天主要讲讲这个奇斯威克园区。

位于伦敦西郊的奇斯威克，历史上属于曾属于米德尔塞克斯郡，在行政区划上属于豪恩斯洛伦敦自治市。这个奇斯威克园区位于布朗工业区建筑繁多的地段，距伦敦市中心5英里，希斯罗机场8英里。

在英国工业革命的推动下，尤其是苏格兰与英格兰合并之后，作为首都的伦敦迎来了迅猛发展，人口增长，城市空间快速扩张，奇斯威克作为西部交通枢纽也成长为城市人口聚集地。目前，奇斯威克也是伦敦最著名的富人区之一，据统计，35岁以下的年轻人在这里占据超过一半，是个极其适合居家生活和工作通勤的地区。

占地32英亩的奇斯威克园区就是这样一个典型的“城市产业园”或“总部园区”，即“Office Park”。这里汇聚了近50家世界级知名企业，包括百事、高通、爱立信、新加坡航空、星巴克等的欧洲或英国总部；此外还有不少影视公司和媒体，如CBS新闻频道、美国派拉蒙影视公司、迪士尼影视公司及联合国际影业公司等。

这个园区里有超过8000名高收入职业精英高度聚集，他们对住房要求旺盛，但短时间内该区域的楼盘和待开发地块却十分匮乏，这种供不应求的住宅需求导致当地的房价和租金一直高企。

园区附近的标志性建筑以及景点众多，包括18世纪艺术家William Hogarth的别墅和伦敦最古老的啤酒厂Fuller大楼。历史悠久的邱桥（Kew Bridge）和著名的英国皇家植物园（Royal Botanic Gardens）也近在咫尺。园区本身的设计也令人非常舒适，绿树流水，风景秀丽。

奇斯威克园区是一个典型的城市更新项目，这里原本是一个废弃的公交车站。在20世纪90年代由于经济问题该项目被搁置，1999年开始重建。目前园区里包含12栋建筑，其中的7号楼为新开发的建筑，总建筑面积14.05万平方米。

黑石是在2011年初斥资4.8亿英镑买下奇斯威克园区的，卖方是由英国资产管理公司阿伯丁（Aberdeen）和施罗德 （Schroders），以及英国房地产开发商斯坦霍普（Stanhope）组成的一个财团。

黑石在接手之后又着手对部分楼宇进行了改造和提升，也继续开发建设了7号楼这座新建筑，为园区又增加了3.1万平方米的可租赁区域。

经过黑石5年的调整与运营，让这个园区保持了非常好的营运成效和租赁业绩，甚至成为奇斯威克地区的一个知名的旅游胜地。

这个园区有一个1700个车位的地下停车场，但来这里的游人和工作人员大部分使用公共交通或步行。商业区除办公建筑之外，还有餐厅、酒吧、商场，以及占地近4000平方米的健身中心和游泳池。

尤其值得一提的是奇斯威克园区的“享受工作”（Enjoy-Work）概念，是由当时园区的开发商斯坦霍普（Stanhope）首创并由黑石继承和发扬，正是这个概念让整个园区变得活力四射，充满个性化和吸引力。

“享受工作”（Enjoy-Work）为园区内企业的近万名员工提供了一系列支持，包括产品、服务、活动及计划，其中包括这四项核心内容：健康及福利、个人及职业发展、生活方式管理、社会责任及文化接触。

“享受工作”（Enjoy-Work）理念倡导园区与租户（客户）携手并进，通过一系列活动、零售艺术及文化活动，有组织地对社区进行修建并维护。

这些既有利于激发企业员工的交流欲望、创造力与活力，也让这些企业和人对于整个园区更加有黏性和归属感。

这其实很像我们之前介绍过的“全球最智慧的园区”——荷兰埃因霍温高科技园区。这个园区理念的核心就是“开放式创新”和“创造交流的空间”，创造一个人与人愉悦交流的生态共享空间。

因此，对于一个园区规划设计者来说，最重要的是如何让入驻园区的不同企业之间进行交易和交流。这个过程中非常重要的就是场所营造，如何创造有吸引力的空间环境来吸引人才。另外还需要考虑如何将空间营造与当地的环境更好的融合起来。

下图就很好展现了这种园区“乐享”生态的打造逻辑闭环：

园区中国一直说，硬件设施仅仅是一个园区的皮毛，企业是园区的血肉，而“人”，才是一个园区的灵魂。这一点在埃因霍温高科技园区和奇斯威克园区中体现得淋漓尽致。

在这种“享受工作”（Enjoy-Work）理念的影响下，园区对客户产生了非常大的黏性——每年来自奇斯威克园区90%租户（访客）的反馈，证实在该园区工作可以提高他们的效率；十年来除了并购以外，没有租户流失现象。

奇斯威克园区并不会因Enjoy-Work计划而多收费——费用包含在正常的业主服务费用中。虽然在项目整个周期中租金在上涨，但Enjoy-Work计划的服务费依然维持在具有竞争力的水平。

就这样，一个曾经不被看好，甚至不被视为办公区的区域，现在却已经颇具规模而且租金高于市场水平，成为整个伦敦商务园区的标杆之作。

从奇斯威克园区这个城市更新成为新兴园区的案例中我们可以看到，房地产物业仅仅是城市更新的躯壳，它的核心内容其实是一种产业内容更新和资产价值提升的理念。

在园区中国看来，城市更新，硬件的改造只占其中很小的一部分，而大部分的精力应该放在软件的更新提升之上，通过产业资源和内容的重新改良配置，以科技、艺术、人文内容来提升园区，以新的理念来驱动这种更新，形成更强的客户粘性和现金流，资产价值得到进一步增长，再变现形成闭环。

2014年1月，中投以8亿英镑（折合人民币约76亿元）的价格，从黑石手中成功收购了奇斯威克园区，成为中国资本在全球收购资产的代表作之一。卖给中投之后，黑石也还继续保持对园区的管理。

其实在卖给中投之前，黑石在2012年时就希望将该园区以7.8亿英镑的价格脱手，但最终交易失败。2013年年初，黑石成功对园区进行了再融资，获得两笔总金额为6亿英镑的贷款。

以4.8亿英镑收购，以7.8亿英镑卖出，加上近5000万英镑的开发成本，黑石在这个园区净赚了2.5亿英镑，也就是52%的利润，“华尔街PE之王”可不是浪得虚名的，这项交易也是黑石在产业地产领域的得意手笔。

在这笔交易之后，到了2017年6月，中投和黑石又进行了一笔更大规模的工业物流地产交易：中投以122.5亿欧元（138亿美元）收购黑石集团手中的欧洲最大物流地产平台Logicor，这也是世界工业地产史上迄今为止最大的一笔交易。

我们来看，以奇斯威克园区为代表的这几笔交易都很好地体现了黑石的“买入+修复+卖出”模式：

园区中国认为，黑石通过“买入+修复+卖出”的这一系列环节，的确实现了目标资产的升值，也能够充分赚取运营带来的规模扩张红利，这种模式其实非常适合中国产业园区的操作，在未来园区资产交易爆发的前景下，“黑石模式”大有可为。

以基金的运作模式操作，能够降低风险，用轻模式撬动重资产，黑石这种模式也成为中国地产开发运营商争相仿效的路径。尤其是当前一线核心城市以及产业园区也开始像欧美成熟市场一样进入存量更新与提升阶段的大背景下，这种模式更加有用武之地。

除了现在已经卖掉的欧洲最大物流地产平台Logicor和美国最大的工业地产平台IndCor，黑石其实在中国也正在打造一个规模迅速膨胀的物流地产平台，那就是和万科合资成立的万纬物流。

万纬物流成立于2015年7月，到现在已经成立超过2年时间，目前已进驻北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、武汉、南京、昆明等二十几个城市，建设及运营管理包括武汉阳逻物流园、贵阳龙里物流园和长沙望城物流园等32个项目。

根据万科报表显示，目前物流园区总建筑面积256万平方米，另外已签约锁定项目总计35个，总面积为250万平米。获取项目中已建成运营项目共11个，其中稳定运营项目共9个，稳定运营项目平均出租率达到98%。

园区中国相信，未来，万纬物流也很可能参照Logicor和IndCor的既有路径，走上IPO、资产证券化或者直接出售之路，实现物流地产的金融化、轻资产运作。