前段时间去某三线城市考察，大家都在抱怨一个问题——土地指标不够。

但是，在走访的过程中，小编却发现实际入驻的企业并不是很多，尚待开发的空地几乎连成了片。

细问才了解到，原来有很多企业买地的目的不是为了经营，只是想着升值并找机会进行再开发，对于出现这样的结果，政府几乎是无法控制的。

正文：

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前些年，由于身处三线，自身吸引力不足，当地政府为了招商，便利用各种优惠政策吸引企业落地，最疯狂的时候，企业甚至可以0地价拿地。

签订合作协议时，又对企业单位面积土地投入、产出强度等土地集约利用等硬指标缺乏考核；对准入指标未达要求时的惩罚措施及退出机制也规定甚少，反而政府方应承担的责任及义务更多。

考核机制的缺失，让企业更加有恃无恐，大面积拿地却不开发，坐等土地增值再捞一笔；而政府却无奈他何，只有等到年限届满（50年）时，才能收回土地再行出让。

政府手中的土地资源极其有限，还要为当年低效利用、初粗放用地的方式埋单，谈到这里，大家都苦不堪言。

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比如，浙江的“先租后让”模式。

先租后让”的实质上是让企业先租赁土地，等进入稳定期后，再决定是否购买土地，从而减少因盲目购地所导致土地浪费。

实行“先租后让”，一是浙江各地工业用地需求量大，确实用地紧缺；另一方面，用地闲置、粗放利用的现象普遍存在，且固定资产投资强度仍有较大提升空间。

浙江的土地先租后让制度，以招标、拍卖或挂牌方式公开确定土地使用者的工业用地，政府对供地方式、供地程序、土地利用标准和达产考核等方面作出明确要求，并给予企业5年考核期。

期间，土地以租赁方式出租给土地使用者，土地使用者向国家缴纳租金并进行开发、使用、经营，按照租赁合同约定时间达到约定利用条件后，可申请办理出让手续；5年内没有成效、或未达到约定条件，政府收回土地。

以往，企业拿地后可能会出现不同的情况，一是纯粹为了投机倒把，拿了地却不开发，或是效益不够好，或者是没过几年就要关闭，这时如果是出让的土地就很难马上退出来，这块土地就没法给别的企业使用，闲置在那里，及时清退“僵尸企业”可以最大限度地保证土地的集约化利用。

二是企业运行中，觉得租用土地比较合适，成本比较低，如果是购买的话，就会增加其成本，所以先租后让给企业增加了另一个选项。

“先租后让”降低了政府的风险，政府能够掌握主动权，如果企业效益不好，政府可以将土地收回来。从企业的角度看，如果经营的情况不好，可以提前终止租期，这种损失相对较小。

当然，这是政策好的效应，另一方面，这种做法也存在一定弊端。

对于政府来说，“先租后让、弹性年期出让”，其土地租金和弹性年限出让金按照法定最高出让年限直接出让土地的出让金低得多。对于许多尚处于土地价格倒挂的地区，将造成一定的中短期资金压力。

对于企业来说，一旦未达到设定的标准，将会对企业的固定资产和经营造成难以估量的损失；就算达到了标准，数年后土地的出让价格也很有可能按当年的市场价格来算，企业徒增一大笔额外支出。

而且先租后让的土地很可能无法抵押，这对企业的融资造成不小的影响。

针对此类弊端，有专家曾指出，要针对租赁期满的考核结果进行梯次设计，分别对应不同的出让年限和出让价格。这或是“先租后让”模式未来努力的方向。

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此外，“以亩产论英雄”，不以规模大小为标准，而以企业“亩产效益”论英雄，也是浙江节约集约用地的重要做法。

“以亩产效益论英雄”，实质就是将农业生产领域的“亩产”概念引入其他发展领域，鼓励地区与企业用最小的单位土地等资源消耗实现综合产出和效益最大化。

2006年，浙江在全国最早提出并实践“亩产论英雄”理念，综合评价工业用地10亩以上工业企业的亩均税费、亩均销售收入、亩均工业增加值、单位能耗工业增加值、单位COD排污权工业增加值、全员劳动生产率等重要指标，通过加权计算各企业综合得分，按行业分类进行高低排序。

再根据各项指标的加权核算结果，进行分行业排名排序，实行分类分档动态管理，实施差别化电价、水价、排污费和用地、用能、信贷等配置政策。

比如，排名高的企业，可以享受优先用地、用能，提高投资奖励比例等权益；排名靠后的企业，将受到从严控制用电、信贷，除技改外禁止审批新投资项目等“惩罚”，最大限度保证了土地的最大产出。