诞生了中国最早的产业园区，改革开放的窗口，中国制造业代表，作为中国改革与创新的高地，广东省在崭新形势下再次试图以“敢为天下先”的改革精神，大胆出台创新政策以扶持制造业发展。

9月1日，广东省国土资源厅出台的《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》正式投入实施，有限期3年。在这份《意见》当中，工业用地使用年限被缩减至20年，并且率先尝试工业用地的“租购同权”。

此前的8月24日，广东省政府出台《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》，被称为“实体经济十条”。其中规定，“允许制造业企业的工业物业产权按幢、按层等固定单元进行分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目”；“高标准厂房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让”。

连续两个大招，个中细节，绝对可谓“大胆开路，力度空前”！广东扶持制造业转型升级、扶助中小企业创新发展的意图跃然而出，令人侧目。

众所周知，广东省作为传统工业大省，面临产业升级的迫切需求以及城市更新带来的机会及挑战，而其中的重要载体产业地产，也应该在新政寻找新的创新方向与空间。

在中国，无论是住宅还是工业用地，此前“购”与“售”的权利很清晰，但是“租赁”的权利一直模糊，没有清晰的界定，也几乎没有合理的保障。

而购买而来的物业产权拥有清晰明确的转让和抵押权利，所以从资产的使用效率方面考虑，大部分企业都倾向于购买土地，而不是租赁，这也是以联东、天安、光谷等为代表的产业地产销售流派能够存在的土壤根基。

而在广东省《意见》中明确提出，“对于通过公开交易方式确定租赁使用的工业土地，土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施均可以转租和抵押。”

这就意味着，租赁产业地产的企业客户同样拥有与购买一样的权利，也就是租赁产权和物业处置权，这显然是一项历史性的重大改革。

由此，入园企业在融资和资产处置选择方面又多了一个重要选项，本身也有助于整个园区的良性发展，以及园区服务运营体系的创新与完善，其意义如何高估亦不为过。

《意见》还指出，“工业项目采取出让或租赁方式供应土地的，原则上不超过20年；对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，需经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。”

中国中小企业的寿命较短，珠三角的用地矛盾又格外突出，这是催生《意见》诞生的重要因素。《意见》核心目的就在于三点：降低企业用地初始成本，推进企业“轻资产”运行，切实提高土地利用效率。

对于企业租赁工业用地，《意见》规定，将设置“2+3+N”的土地出让合同，明确约定2年基建租赁期，3年投产租赁期，N年的出让年期，总年限原则上不得超过20年，每一个使用期内均需通过验收评估后方可进入下一个使用期。

在20年期满后可续期，续期时的土地价款，可参照原出让（租赁）合同约定的价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准，符合省确定的优先发展产业且用地集约的，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准70%执行。

园区中国认为，从长期来看，随着广东试点的铺开以及进一步在全国范围内的推广应用，中国产业地产的租赁市场将被前所未有的激发出来，从此延伸出来的是老厂房、集体用地等等的价值爆发，中国产业地产的用地供给将得以有效扩容，包括租赁产权金融化空间的打开，产业地产多层次租赁以及REITs等都将在这个改革基础上得到巨大的发展可能性。

同时也要清醒认识到，原有的产业地产以售养租的商业模式也面临着挑战和调整，用于工业用地租赁的兴起和“租购同权”的推广，以及用地期限的大幅缩短，产业地产的进入门槛将大幅降低，但盈利难度则大大增加，一些全新的模式将会颠覆原有的格局，一场大洗牌、大变革在所难免。

与《意见》在初衷方面完全一致的“广东实体经济十条”也彼此呼应，在集约用地和鼓励产业地产高效运作方面颇费心思。

为了支持制造业企业打通产业链上下游，广东省本次政策特别规定，“允许制造业企业的工业物业产权按幢、按层等固定单元进行分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目”。

这一政策直接就导致很多制造业企业摇身一变成为产业地产商。其实之前类似于华为、中兴、联想、海尔等企业也都在自己的园区内引入产业链上下游企业，而广东省该项政策的颁布，直接是打破了以往这种工业物业难以转让的问题，允许制造业企业根据企业自身的发展需要将其原已取得的工业物业分割转让给该企业的产业链上下游合作伙伴，形成一个产业生态集群的“森林”，也将催生另外一种的产业地产新模式。

现在珠三角很多企业正在原有低效的生产基地上进行盘活，一旦新建的物业能够分割销售或者租赁，将大大完善其盈利模式，改善未来的现金流状况，这是一个黄金般的发展机会。

对此，本次政策也有规定，为鼓励用地单位提高工业用地和仓储用地的使用效率，“在符合规划、不改变用途的前提下，在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不再征收土地价款差额”政策，以此推动市场主体主动提高工业用地和仓储用地容积率和建筑密度。

值得注意的是，这是广东省第一次将仓储用地也纳入盘活后不再征收土地价款差额的范畴内，可以预见，本就水涨船高的珠三角仓储用地又要面临新一轮的增值浪潮了。

另一个重点和亮点在标准厂房分割销售的开闸。

广东省国土厅认为，原有的政策不允许高标准厂房进行分割登记和转让，高标准厂房的业主只能通过整体销售或出租的方式回收成本，降低了高标准厂房业主获取利润的效率，影响了广东高标准厂房的发展。

因此，本次新政也提出“高标准厂房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让”，标准厂房的规模化销售将变得有利可图，这无疑给广东产业地产市场注入了一剂强心剂！

广东省官员在解读时也慎重表示，在允许分割的同时，为防止一些企业和个人利用分割政策将制造业企业的工业物业和高标准厂房转变为工业房地产进行炒作，本次新政将“层”设定为分割的最小单元，即不允许按“套、间”进行分割，抬高炒作工业房地产的门槛，防止因厂房价格上涨损害广东工业竞争力。

在新常态下，产业转型升级仍是广东的重点发展战略，我们相信产业地产也有广阔的用武之地无论是工业用地的租购同权，还是标准厂房的分割销售，我们认为对实体经济活跃，中小企业需求旺盛的珠三角是非常值得肯定的大胆创新。

就产业地产维度来看，尽管新政的一些规定中短期会带来很多的震动和挑战，但从长远来看，也完全有利于珠三角产业地产行业的资源高效配置和可持续发展。