2002年进入产业地产领域的华夏幸福，论资历，当然远远不是最老的。但要说近年来规模增长最快、发展势头最猛的产业地产企业，非华夏幸福莫属。从京津冀一体化到长江经济带，从粤港澳大湾区到一带一路，每次国家重大历史性战略的发布，都能看到华夏幸福在这些区域积极布局的身影，“政策卡位之王”当之无愧。

这些年，园区中国曾经对华夏幸福发展模式做过多次剖析，从“大小周天式”的内外生长循环体系，到县域经济发展的产业新城PPP尝试，再到令人眼花缭乱的产业地产融资术，“资本引导+空间承接”的全链条逻辑，以及打造海外孵化器、全球技术商业化等尝试，其在模式方面的创新与突破，每每都给行业留下深刻印象和重要借鉴。

近两年，华夏幸福又有不少新动作，也让我们有了更多需要和孟惊沟通的话题：从原有的相对封闭式发展到当下提出的合纵连横战略，会否意味着企业发展理念的根本转变？新增加的产业小镇业务线与原有产业新城业务有哪些不同？开胡园区PPP资产证券化项目之后，后续还将有哪些金融创新计划？

对这些问题，作为华夏幸福上市公司和产业新城业务举足轻重的双料CEO，孟惊在镜头前一一做了解答。华夏幸福工作人员开玩笑说，总裁首次面对我们的镜头就能敞开心扉，实属不易。

对于华夏幸福今后面临的挑战，园区中国曾将其总结为“如何在放与收、起与落、攻与守、虚与实之间求得平衡”。

面对镜头，孟惊向我们娓娓述说了华夏幸福的过去、现在和未来，从他的回答中，我们也能看出其在产城融合、产融结合、国际产业资源与国内产业新城结合等方面力求平衡发展的思路。

在孟惊看来，资产已经超过3000亿元、市值接近1000亿元、业务遍及全国乃至全球、员工接近2万人的华夏幸福，现在首要的目标就是控制风险，管住自己，对于这个庞然大物的华夏帝国来说，最大的风险在于“不专注、不聚焦”。

早期的华夏幸福，经历了从装修工程起家到住宅开发的常规发展阶段，如果在住宅行业一直循规蹈矩地厮混下去，或许华夏幸福现在也会成为一家区域型地产领军企业，但要想创造如今冲进房企销售前十，以及多年来营业收入年复合增长率近50%的企业成长奇迹，估计不太可能。

一切都缘起于2002年6月，固安工业园区的奠基。

作为当时廊坊乃至河北省经济最为落后的一个县，虽然距北京也就几十公里的距离，但固安的产业基础可以说是一穷二白，全县年财政收入不足亿元，在河北省135个县中几乎垫底。2002年之前的固安，在开发区领域始终发展得磕磕绊绊。

2002年，中央政府提出开发区的二次创业，廊坊市与固安县想借此机会发展县域经济，找了一批央企、国企洽谈合作开发产业园区，不过在固安落后的经济条件，以及除农业外几乎空白的产业基础面前，这些潜在合作方都打了退堂鼓。这时，还只能算是一家本地中小型房企的华夏幸福这个时候站了出来，其创始人王文学展现出过人的胆识与超前的眼光，与固安县政府签下60平方公里、期限50年的委托开发协议，用于建设固安工业园。

华夏幸福借着这场“胆大包天”的豪赌，开启住宅地产向产业地产的转型历程，一场石破天惊的神话就此拉开序幕。

“对于这个决策，当时管理团队其实有很多不同的声音，很多人认为放着房地产好赚的钱不赚，去做投资大、风险也大的工业园区开发得不偿失。”孟惊表示，是当时王文学的坚决态度使转型坚持了下来。王文学当时甚至表态，“如果投资失败，自己一人负责”。

转型不久，华夏幸福与固安工业园就接连遇到挑战，先是2003年的非典影响了园区的招商引资，接着2004年国务院在全国范围内的开发区大整顿，更是让华夏幸福的前期投资有可能血本无归。据了解，当时包括土地整理、道路修建和厂房建设等，华夏幸福在固安工业园已经投入了近5亿元。如果固安工业园在该轮清理整顿中被取消，华夏幸福很可能就此湮灭在历史的灰烬之中。

最终，依靠开发区整顿相关文件中“有区位发展优势可以保留”的条款，毗邻北京的固安工业园得以幸运的保留下来。

名正言顺之后，华夏幸福从2006年开始才能够真正一心一意建设固安工业园，不过更多难题也接踵而来。

“难点主要集中在三个方面，首先是企业与政府合作进行开发区建设，双方在合作中的身份和关系如何定位；第二是园区前期投入资金需求巨大，当时既没有PPP模式，固安自身财政只有一个亿左右，靠政府付费的BT模式开发也没法操作；第三是华夏幸福之前并没有大区域工业园区的规划经验。”孟惊对园区中国表示。

正是着手解决这三个难题的过程中，华夏幸福逐步摸索出一套独树一帜的产业新城开发模式：

对于与政府关系，按照“政府主导、企业运作”原则进行片区开发，规划方面企业提出方案，政府通过专家会论证，审批通过后企业进行建设；

对于资金难题，华夏早期自有资金投入，最困难时房地产开发用地直接变现投入园区基础设施建设，后来随着环首都房地产市场的升温，其在固安的大量住宅配套用地为园区开发“输血”，缓解了资金难题，再后来就是上市之后华夏幸福借助创新的资本运作与高超的融资能力来解决。

对于缺乏规划经验，其以苏州工业园为对标目标，请新加坡邦城、麦肯锡、罗兰贝格等一众国际咨询公司，在当时勒紧腰带的拮据状况下斥资3000万元规划了固安产业发展蓝图——事实证明，这3000万物有所值，固安工业园周边几乎同时起步的工业园区当中，只有固安以高起点和大手笔赢得了先机并不断巩固领先优势。

如果说经验、资金等还可以借助外部资源解决的话，固安的产业发展却不是一朝一夕、按部就班就能解决的。

“当时北京的亦庄开发区、天津的经济技术开发区等对京津冀优质产业的吸附能力非常强，固安虽然离北京很近，但是几乎没有什么像样的产业。我们在上海、深圳都设立了招商办事处，我们的招商人员甚至去北京、天津等地的开发区数车牌，再查这些车牌是哪家企业的，然后上门拜访是否有投资意向。固安工业园最初的产业基础就是靠着这些‘笨办法’打下来的。”孟惊对园区中国回忆道。

接下来就是我们熟悉的剧情了，随着北京“大城市病”的日益严重、北京奥运会要求下的产业迁移效应以及京津冀一体化战略的日渐成型等因素驱动，一大批产业开始向周边外溢，毗邻首都的固安成为主要承接地之一。固安工业园逐渐形成展新型显示、航空航天、生物医药等三大主导产业，京东方、中航科技等一批龙头产业在这里落户。

2016年，固安实现财政收入80.9亿元，15年增长近80倍，成功跻身“2014中国县域成长竞争力排行榜”50强，位列“中国十佳开发竞争力县”第2位。华夏幸福在固安的产业新城发展模式成为其开发县域经济的一个“样板间”，为其接下来在全国的扩张提供极大助力势能和示范效应。从固安周边的大厂、香河、霸州，再到长三角、珠三角、大武汉区域、中原经济圈、成渝经济圈，华夏幸福产业新城全国范围内攻城略地，风头一时无两。

固安产业发展的成功，一部分得益于华夏幸福打造的市场化招商体系，另一方面北京产业转移的大背景也不容忽视。向全国扩张之后，北京向周边大规模产业转移这种特殊的时代机遇显然是可遇不可求的，华夏幸福在遭遇一系列水土不服之后，也在寻求新的发展路径。

据孟惊介绍，华夏幸福对于区域的产业搭建分为三个阶段，第一阶段是被动承接产业转移，第二阶段是重点抓龙头企业引进，进而形成产业集聚，现在所处的第三阶段进入创新驱动阶段。这个创新驱动，包含全球孵化链条的打造和产业新城PPP模式创新两个层面。

近两年，华夏幸福通过联合太库科技、收购火炬孵化等轻资产企业，积极打造全球孵化产业链，在美国硅谷、以色列特拉维夫、德国柏林等地打造了近10个孵化器，在华夏幸福的产业架构中，这些孵化器就是一个个招商与展示渠道和端口。

“硅谷、特拉维夫等是世界上创新产业的几大源泉，我们在当地的这些创新企业入孵的时候就达成协议，希望他们成长壮大后到中国来投资，直接与我们国内的产业园区对接。真正做到‘全球技术、华夏加速、中国创造’。”孟惊表示，当前集团的全球孵化体系还在起步阶段，包括集团层面的海外产业孵化基金等将为全球孵化创新链条提供更大助力。

孟惊提的第二点驱动创新就是产业新城PPP。

继2015年固安模式入选国家发改委PPP项目库后，华夏幸福作为社会投资人中标的“河北省廊坊市固安县固安高新区综合开发PPP项目”及“南京市溧水区产业新城项目”双双入选财政部联合其他19个部委共同发布的“第三批政府和社会资本合作示范项目名单”，“汊河新区新型城镇化PPP建设项目（安徽省滁州市来安产业新城项目）”也入选国家发改委第二批 PPP 项目典型案例。

虽然行业内对华夏幸福模式是否完全符合PPP标准还有一定争议，但来自PPP的两个主导部门发改委与财政部的肯定，还是给华夏幸福PPP模式拓展带来了很强的背书效应和信心提升。

“相比于传统的高速公路、污水处理厂等单个项目的PPP，我们推动的产业新城PPP有三个特点，一是综合性，是给地方政府提供一套完整的解决方案，是一揽子服务，然后政府进行付费；二是运营性，通过运营提供公共产品的效率和收益；三是向增量要收益，政府付费主要来源于开发建设所带来的地方财政增量部分。”孟惊表示，这套体系是华夏幸福根据县域经济发展特点量身打造的，近年来也成为各地产业新城签约的主要模式。

园区中国曾在之前文章中阐述过我们对园区PPP的观点，我们认为产业园区本身就是一个复杂综合的系统工程，而园区PPP，是PPP这座皇冠上最璀璨的那颗明珠。无论就其复杂性还是系统性而言，园区PPP均冠绝其间，其既有基础设施PPP的共性，也有自身丰富而不可比拟的特性。园区PPP的核心，不在于开发、融资、租售、服务，而在于园区本身这个“产业”的全生命周期的运营和管控。

作为一个不断发展中的新领域，华夏幸福在园区PPP领域的创新，包括最近发行成功的两单园区PPP资产证券化后续带来的突破可能性，都是我们未来将重点关注的。

在分析华夏幸福企业模式时，不得不提其内外两套生长体系。我们将其形容为“小周天”式的房地产为产业输血的体内资本自循环，以及“大周天”式的体外资本循环。

前者比较好理解，后者则是利用华夏幸福不断增长的业绩和规模、与产业发展、新城签约等各种利好刺激股价上涨，进行股权质押融资输血华夏控股投资其他产业，并不断以收购的新壳承载孵化成熟的新概念，形成一个上市公司组成的华夏幸福系矩阵。

可以看出，华夏幸福的这两套生长体系，都是建立在自身闭合与封装基础上的，华夏幸福也一度被外界形容为“不够开放”。

2017年，华夏幸福罕见的提出了“合纵连横”战略，要联合更多企业，共同打造产业新城运营平台。几个典型动作包括与华为、中钢集团、北方车辆集团、东莞实业等企业签署的一系列战略合作。

孟惊此前在接受园区中国调研时坦承，华夏幸福虽然是产业新城的先行者，但一个行业的规律就是，竞争对手越来越多，原有的优势必然会慢慢减弱，做事就会“越来越难，越来越慢”。

“虽然延展的机会面更多，但我们不变的宗旨依然是坚持产业新城，这是必须始终聚焦，而且要越来越专注的最高策略。”孟惊说，现在华夏幸福最要紧的就是管住自己，控制风险。

现在的华夏幸福，更希望将自己打造成为一个平台化的资源整合方。按照园区中国的判断，华夏幸福未来必须逐步减低重资产业务的比重，更注重轻资产业务的夯实和创新，在时机成熟的时候，转型成为一家以“招商引资+技术转化+产业整合+金融业务+综合服务+资产管理+载体代建”为核心链条的轻资产公司。

对于外界关注的华夏幸福走出去的海外产业新城项目，孟惊表示源于国内开发产业新城积累下的需求。

“长三角、珠三角的很多企业，随着国内各项成本的提升和产业发展阶段的变化，有走出去的需求，但一家企业自己去海外谈建厂比较困难，政府沟通、基础设施、安全需求等都难以满足，一些国内的客户就建议我们把国内的产业新城模式复制到海外去，大家抱团出海。”孟惊说，海外建园区因为政策、法律、经济环境等与国内不同，前期开发周期普遍长于国内。“推进最快的印尼距雅加达不远的产业园，已经开始进行基础设施建设，有望成为第一个进入实践阶段的海外项目。”

作为国内把握国家重大战略与市场风向最为敏锐的企业之一，华夏幸福当然不会放过风口上的小镇。

华夏幸福语境中的特色小镇被称为“产业小镇”，这与其对特色小镇的理解密不可分。在孟惊看来，国内的特色小镇模式可以分为两类，一类是有自然资源禀赋，依靠旅游带动发展的模式，另一类则是以产业为核心的小镇发展模式。

“前者我们不熟悉，后者则是我们一直在做的，也是擅长的。”孟惊表示，产业小镇可以理解为“小一号的产业新城”，必须要把运营思维也融入进去，产业小镇一定要靠运营能让产业挣钱才能维持下去，否则始终靠房地产短期开发补贴，总有补贴不动的一天，只有能够自己“造血”的产业小镇，才具有生命力。

根据华夏幸福此前公布的计划，其将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座产业小镇，充分显示了华夏幸福的激进风格和规模野心。孟惊认为，大厂影视小镇、香河机器人小镇等样板项目，将为华夏幸福产业小镇产品线在全国的铺开提供模板。

在园区中国看来，如此大规模小镇主力产业的培育，以及基础设施和产业运营的巨大投入，将是华夏幸福未来几年的主要挑战之一。