所谓的“去地产化”，所谓的“轻资产化”，其实，拨开外衣，万达内里之中从未放弃过地产这个根深蒂固的基因，只不过不再是赤裸裸的“房地产化”而已。

4月6日，万达集团与成都市人民政府正式签订战略合作备忘录，双方协议将耗资700亿元，打造一座世界级的医疗产业园。

继住宅行业龙头万科、金融行业龙头平安、制造业龙头三一、中集等各行业龙头之后，商业地产龙头万达也兴冲冲地杀入了产业地产这片热土。

根据万达与成都市政府签订的这份协议，该医疗产业中心将规划A和B两个区域，A区是综合医院区，万达将负责引进2家国际顶级的综合医院和8家国际一流的专科医院。B区是医疗产业园区，将引进30家与医疗相关的企业。

四川是万达董事长王健林的故乡，此前万达在四川的地产、旅游投资超过2000亿元，是其投资额最大的省份之一。这次豪掷700亿在成都涉足此前并不擅长的产业地产，除了考虑“亲近家乡政府”的献金意味之外，王健林的醉翁之意当然还是借助医疗大健康这个火热的IP，攫取优质的资产和资源。

作为服务产业的延伸，王健林在文化、旅游、金融等之后，又瞄准了高端医疗。早在2015年，王健林就曾表示，万达已在医疗信息化产业开始布局，也打算在国内建设具有国际水准的医疗中心。

2015年12月30日，大连万达商业地产股份有限公司即以10.8亿元底价竞得成都天府新区一宗500亩的商住用地，该地块容积率达2.39，用地类型包括商业服务设施、医院、住宅等。当时即有传言表示万达有意将其打造为国际医疗中心。不过当时外界流传的投资额为100亿元，此次翻倍至700亿元，当然是要支撑起更大的胃口和野心了。

2016年1月6日，万达集团与英国国际医院巨头IHG集团签订合作协议。

万达将总投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，由IHG运营管理并使用IHG品牌（中文名为“英慈万达国际医院”）。IHG将在技术和管理人员等方面给予支持, 并确保三座医院的运营通过JCI（国际医疗卫生机构认证联合委员会）等国际医疗机构认证。

这是中国企业在医疗行业迄今为止最大一笔投资，也是IHG首次在中国运营管理医院项目。其中，成都英慈万达国际医院于2016年10月26日正式动工，应为此次万达与成都签约中涉及的国际顶级综合医院。值得一提的是，2017年2月9日，时任成都市委书记的唐良智等一行到成都万达国际医院进行调研考察，听取了医院项目介绍及各项工作开展情况，并表示了高度认可。足见成都方面对万达医疗产业中心项目的重视。

王健林曾表示，房地产的现金流不持续、不稳定，且在多轮调控后已是夕阳产业。而医疗行业发展快，需求大，毛利率也较高，如果真正做起来其利润不可估量。行业数据显示，高效管理的医院可以带来高达30%至40%的毛利空间，甚至能实现15%至20%的净利率，很多民营医院都能达到这一水平，这是吸引万达入局医疗领域的关键点。

其实涉足医疗领域的地产企业不只万达一家，包括恒大进军医疗美容，万科筹建儿童医院等，都在这方面做过尝试。但问题在于，这些地产商做医疗既不专业，也不专注，无非是在地产高端客户服务上的一个延伸，以及丰富拿地策略的一个旗号，根本无法企及上述的高利润层级。

万达此次成都项目则玩出了最大的花头，就是依靠IHG这个“金刚钻”，挑战前所未有的“瓷器活”：打造所谓的世界级医疗产业园，引进30家医疗相关企业。按照目前公开信息来看，这还是万达首次在国内尝试涉足这种专业产业园。相比于引入海外医疗资源建设一个高端医疗机构，打造一个庞大而专业性极强的医疗产业园可是一个复杂得多的工程。

产业园区的前期规划定位和招商引资，以及后期的孵化培育和运营管理等，都是万达在国内从未涉足过的领域。

挑战产业地产，万达其实还是从海外着手的。2016年年初，万达曾与印度哈里亚纳邦签订合作备忘录，计划投资100亿美元在当地建设万达产业新城，又是号称打造“世界级综合性产业园区”——首富先生动辄抛出“世界级产业园”的小目标，端的是任性得可以。

在印度产业新城一期13平方公里占地面积中，万达计划引入软件、汽车机械、医疗等产业，同时规划建设万达文化旅游城和住宅新区。万达还将与当地政府组成管委会，借鉴中国特区管理模式，为投资者提供“一站式”服务。

万达版产业新城首单落子海外，一度引发行业震动。园区中国当时就曾发文质疑，以地产和旅游开发见长的万达，在开发工业园区和招商引资方面并无成功经验。恐怕万达上下只有王健林一个人心里有谱，又或许连这位中国首富心中也不一定有谱，万达转型产业地产并非易事。如今一年多过去之后，万达在印度的产业新城并未有新的消息，还不知凶吉如何。

现在来看，印度产业新城和成都医疗产业园，如果说有相同之处的话，首先，其实二者都是万达“献礼政府”的一些必要牺牲。“做政府想做而做不了的事”，从来就是万达商业逻辑巧妙的画外音与敲门砖。

其次，就是万达一种多元化资产攫取与配置的手段。如果说曾经的万达综合体能够让其攻城略地无往不利的话，现在万达必须玩起更综合的肌肉秀，文化不行就体育，体育不行就旅游，旅游不行就养老，养老不行就医疗，总有一款能打动越来越挑剔的书记市长们，从而获得提前圈下优质资产和资源的机会。

所以就像开篇时我们提到的，万达的“去地产化”，更多的是“去房地产化”，万达深入骨髓的地产本质从来就未曾抛弃过。只不过，这时候的地产更多是其产业紧密配合的一个载体，通过产业与资本运作，让优质而稀缺的地产资产进一步升值，从而做大整个集团的估值，才是万达的真实意图。

因此，园区中国此前在《万达与华夏幸福有什么相似点》的文章中也早已预测过，万达早晚与华夏幸福殊途同归，要走上产业地产这条道路上。

只不过，这一条被逼无奈的选择。一直以来深耕C端的万达，从来就缺乏园区运作的底子，我们也不根本相信它能够把印度和成都的产业园做好。其实，万达的住宅、商业、院线、文化、旅游也从来都不是最好的，但是它就是能够把一个总账算好，形成一种集团作战的盈利模式。

万达资金实力雄厚，品牌知名度高，团队执行力强，但是具备这几点要素做产业园区就一定能成功么？我们对此是持保留态度的。

首先，实体经济选址规律，也决定了作为产业地产客户的实体企业，也不会像商业地产的那些零售和餐饮等品牌一样，不惜代价地紧紧跟随万达商业的拓展步伐，其既往的经验运用在园区上并不见得奏效；

其次，万达的企业基因决定了，其追求速度的快速开发模式，与产业地产的行业规律是有明显差异的。一个可以印证的案例就是万达在电商领域的探索，此间万达既尝试了高薪挖来知名职业经理人组建自身团队，也与腾讯、百度组成过合资公司，但几年下来，却是万达电商CEO三易其主，一地鸡毛，看上去强大无比的“腾百万”合资平台毫无建树，腾讯和百度相继退出的结局。

此番万达进军产业地产，结果如何可能并不是关键，我们更感兴趣的是，一个突破自我基因的转型案例，到底何时能够出现。