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继珠三角和武汉之后，园区中国产业地产30强继续行走至长三角。
事有凑巧，4月10日，张江高科在数十家股东、券商和媒体召开了2016年业绩发布会，向业和市场展示了三年来由传统产业地产商向“科技投行”转型的成果。投资收益7.97亿元，超过地产营业利润，这在行业内绝无仅有。
园区中国团队也在第一时间赶赴张江大厦，与张江高科总经理葛培健进行了深入交流与探讨。
其实在这次发布会之前的4月8日，葛培健也在园区中国举办的首届政府园区平台公司闭门峰会上。作为一家十分典型而有十分特殊的政府平台公司的掌舵者，他面对68家政府平台公司近百位高层也分享了自己对于张江高科和行业层面的观察与分析。
首先要开门见山地分享下园区中国对于张江高科这几年的钻研心得，这也是很多行业人士疑惑的地方——张江高科模式正确的打开方法到底是什么？
园区中国认为，张江高科身上已经体现出了三个“第一”：
产业地产第一个向科技投行转型成功的企业，解决了“可突破”的问题；
产业地产第一个真正意义上实现轻重动态平衡的企业，解决了“可持续”的问题；
产业地产第一个完成“产业+地产+金融”闭环架构搭建的企业，解决了“可循环”的问题。
这三个问题其实也是一直以来困扰着中国产业地产行业，也包括园区中国自己的痛点问题：怎么突破，怎么持续，怎么循环。
“雄安新区”模式的横空出世，无论如何充满争议和不确定性，但我们与葛培健有一个共识：这可能意味着中国产业地产既有的模式到了颠覆的时候了，而且导致的将是毁灭性重生，颠覆式创新。
一旦围绕着土地和物业价值（更不要说房地产）的商业逻辑不再行得通，产业地产商们如何面对这个可怖的局面呢？
不管自身的特殊性如何，但张江高科至少为我们展现了一种可能性，但同时也是一种产业地产必须遵循的最高准则——你要真赚产业成长的钱！
“如果说张江高科有什么秘诀的话，那就是我们坚定的由单一的产业地产业务向‘科技地产+产业投资’的角色转变，实现对‘新三商’内涵和外延的拓展。”葛培健对园区中国表示。
所谓的“新三商”，是科技地产商、产业投资商和创新服务商，这个三角结构直接的逻辑究竟是什么呢？这本身也是很多懵懵懂懂介入到产业地产领域，做一些似是而非的投资与服务的机会主义者还没有完全想清楚的。
葛培健则首次向园区中国解释了这个内在逻辑：
科技地产是集聚高科技产业资源的稳定器。
按照园区中国的理解，所谓的“稳定器”，是一种载体之上的稳商之道。产业地产物业载体和空间的打造，是园区最重要的核心使命，以空间集聚产业，既稳住了园区内的客户，也稳住了园区运营商的业绩，从而才能进一步打开接下来创新服务和产业投资的通道与空间。
截止2016年底，张江高科服务的租赁客户800余家，主要以高科技企业总部、研发中心、中小企业为主，行业方面围绕集成电路、信息技术、生物医疗、人工智能等产业布局，相关上下游的产业客户集聚，引进了诸如空气化工、超威半导体、英伟达、透景生命等国内外知名企业。
产业投资是促进科技企业发展的加速器。
如果说张江高科的科技地产业务一定程度上还得益于“天时地利”等客观因素，那么产业投资则一直是更令外界感兴趣和钦佩之处。在葛培健看来，张江高科的产业投资不是孤立的投资业务，而是与产业地产和创新服务形成有效联动后的产物。
因为有科技地产这个集聚战略新兴产业的稳定器，源源不断的优质投资标的使张江高科在做产业投资时有了充分的选择余地。因为对创新服务的探索不断深入，张江高科能够更了解企业的内生逻辑和融资需求，准确把握住稍纵即逝的投资机会。
值得一提的是，张江高科在原有“房东+股东”投资模式之外，近来又探索出“股东引房东（房客）”的投资模式。
这其中最值得一提的经典案例，是原本大张江区域孵化出的天天果园，在发展到一定阶段迁至外部区域之后，张江高科一方面对其投资入股，同时通过下属资产经营平台在张江高科技园区为其租赁了4000平方米的办公面积，将这只“独角兽”企业用股权为纽带又拉回了张江，实现了投资和物业租赁的联动。
“房东加股东，股东引房东”，这与园区中国此前提出的“从坐地招商向投资买商”的招商大趋势，确有异曲同工，相互印证之处。
创新服务是连接科技地产与产业投资协同发展的驱动器。
如果将科技地产与产业投资比喻为张江高科的两部优质引擎的话，创新服务则是连接引擎的轴承。因为投资业务的加持，张江高科在创新服务方面，早就突破“房东”角色，通过对接园区标杆企业，形成一套完整的创新服务模式。
在产业孵化方面，2015年张江高科推出的895创业营，已成功开营四季，已从国内外海选项目800个，入营项目130个，项目总估值超过80亿元，获风险投资30多个，获信贷授信10家，投资机构可投资总额超过100亿元。目前其拥有近10万平方米的孵化器，通过国内国外、线上线下平台，汇聚优秀创新项目，同时引入硅谷天使基金会、中以创新孵化中心等与园区项目对接，为张江园区培养本土引擎储备了“好苗子”。
第四季895创业营的一大创新是不以地域为空间限制，对项目进行全球选拔和全球孵化，对接芬兰、法国、新加坡、硅谷、挪威等一大批海外机构和创新平台，入围孵化团队也有许多直接来自国外。
“我们早在2015年就提出‘离岸创新’理念，孵化培育不一定局限于物理空间，我们的思路是在产业投资配合下，实现张江的企业参与全球产业资源和整合以及产业链条的重构。”葛培健对园区中国表示。
在创新服务平台搭建方面，张江高科不但搭建了上海股交中心科创板资本市场对接平台、百事通“互联网+法律”服务平台、飞天众智中国制造科技服务平台、全球科创成果权威发布平台等，还针对高端人才需求，储备了人才公寓总面积接近23万平方米，可提供4500套人才公寓，最大限度地服务双创人才。通过与中国银行、浦发银行、闵行上银村镇银行等机构的投贷联动战略合作，为创业企业提供融资服务。并在“互联网+物联网”的智慧园区建设方面，开发了新型智能停车系统等配套服务功能。
就在我们调研的同时，上海市经信委、上海市发改委联合下发了《关于加快推进本市“四新”经济发展的指导意见》。其中明确提出，依托自贸试验区、张江国家自主创新示范区和创新驱动发展全面创新改革试验区三区联动，在上海开展先行试点，突破“四新”企业重大瓶颈——毫无悬念，张江高科依然是责任重大的风口守望者。
新技术、新业态、新模式、新产业这“四新经济”，是当前经济新常态下，加快新旧动能接续转换的主要动力源，张江高科恰逢其时提出的“新三商”正好承载住了它们，顺水推舟的成为产业园区层面的“五新路径”。
从这个意义上，张江高科的三个“第一”的确是有其逻辑的必然性的。
数字上足以充分证明张江高科向科技投行转型的成功——
除了超过地产利润的7.97亿元投资收益，根据张江高科公布的数据，截止2017年3月25日，其对外投资项目规模为37.89亿元。累计投资创业投资类项目99个（含直投和委投）。其中，已上市企业26家（包括完全退出8家），预披露企业2家，拟上市企业12家，改制企业1家。通过FOF模式参与了14只基金的投资，基金投资规模累计17.30亿元。投资项目以集成电路、信息技术、生物医药及器械以及金融等三个重点方向为主，分别占总投资额的26%、23%和16%。
对国企来说最难的股权投资与风险规避问题，张江高科也有很多成熟的思考和实践，篇幅所限，我们会另文详述。
园区中国这些年始终强调的“轻重资产动态平衡”，张江高科也在非常恰如其分的亲身实践着——
张江高科一直对基金操盘模式进行着探索。2016年6月，张江高科投资瑞善基金45%LP份额，合作成功收购杨浦创智天地四期2.5万平方米科技地产，实现首次跨区域房地产基金投资。目前该物业基本满租，张江高科有意适时启动退出流程。
此外，张江高科还与光大控股集团建立战略合作伙伴关系，共同参与设立“上海光全有限合伙基金”，成功收购位于张江集电港核心区域的“星峰企业园”4.6万平米房产。
在园区中国看来，张江高科以基金实现重资产的产业园区轻资产操作，一者以轻驭重，降低投入和风险，二者享受物业升值收益增厚利润，三者有更多的空间实现“产业集聚稳定器”的功效，可谓一举三得之举。
“但求所在，不求所有”，这种产业地产基金操盘模式真的值得行业同仁研究借鉴。
而且，园区中国还获得一个极有价值的信息，浦东新区日前明确了对与下属镇产业园区转型升级的要求，希望以区级国资平台与镇产业园的联动，实现这些产业园区资产的盘活。目前包括张江高科在内的10家浦东新区国资企业与16个镇产业园有望结成合作伙伴。
也就是说，外界一直关心的张江高科的拓展和输出方面，已经有了新的眉目，在浦东新区范围内，张江高科将迎来一波轻重资产结合输出的良机。
所有这些，已经意味着张江高科在“产业+地产+金融”这个闭环架构的打造上走向了成熟。
张江高科面对的课题还远远不止这些。
当前正在打造的张江科学城，承担着科技园区由“园”转“城”的城市更新、二次开发的任务，是张江科学城重要的功能承载区。张江高科所持有的房产更新资源占张江西北区列入更新规划总量的57.4%，占集电港新增建设总量的91%。经初步估算，张江西北片区规划调整涉及张江高科11个权属地块项目的定位调整、改（拆）建，约57万平方米的建筑面积，通过容积率的调整、规划的提升，将为张江高科带来约三、四十万方的增量面积，这也为张江高科接下来在空间层面的扩展提供了极大余地。
而在备受瞩目的国企改革层面，张江高科正在持续探索跟投机制和超额净利润基础上的深化激励机制，并积极争取试行职业经理人制度。
葛培健表示，2016年公司已聘请安永咨询，就跟投方案进行了深化、完善，通过探索国资创投企业项目跟投激励约束机制，激励和留住创投类人才。解决此前在人才梯队建设和保持领域面临的短板。
