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提要：
双重压力下，这些曾经荣耀辉煌却日渐步履沉重的国有背景传统园区改变原有发展模式，从顶层设计上重新梳理存量二级园区的架构与价值的任务已迫在眉睫。
这种大趋势，集中投射在泰达微电子工业区之上，同样，也反映在中央政府的案头上。3月5日，李克强总理在《政府工作报告》就明确提到，“促进企业盘活存量资产，推进资产证券化，加大股权融资力度”，这给国有存量二级园区的未来也指明了道路。
近日，园区中国调研团队来到天津，与当地老牌国企泰达旗下的微电子工业区管理团队进行了交流。
这是一个典型的国有控股平台掌控下的二级开发园区。其所拥有的辉煌历史，当下所面临的现实挑战，以及管理团队正在求索的转型路径，对于全国各地大量同样面临着经济转型、产业升级与转移、国企混改、机制掣肘等极端复杂局面的同类园区来说，颇具代表性。
在园区中国看来，当前这类园区正站在命运的十字路口。如果未能经受住本轮经济转型和产业升级的考验，理念与机制没有紧跟时代求新求变，过去的辉煌只会使之后的沉沦更显可惜；如果能借助国企混改东风，在顶层设计和运营理念上找到一条适合自身发展的市场化路径，则有可能迎来又一段持续二十年甚至更长时间的爆发式成长。
天津，直辖市、国家中心城市、最早开放的沿海城市之一，中国近代工业发祥地，常住人口1500万。重化工业、电子信息产业、港口产业、机械制造等产业发达，与北方多数省市一样，国有经济占主导地位。泰达(TEDA)，即来源于天津经济技术开发区的英文简称，天津最重要的国有控股平台之一。天津经济技术开发区曾在国家级开发区、工业园区投资环境评价中连续多年位居第一。
泰达微电子工业区，是泰达“一区十园”中的一个，由天津开发区与西青区合作设立，座落于天津市南部城区友谊路沿线的西青区大寺镇。作为泰达距离主城区最近的一个子园区，凭借优越的区位、完善的配套设施以及泰达的品牌号召力，在2.32平方公里的土地上，吸引了韩国三星、日本罗姆、阿尔卑斯、美国丹纳赫、埃塞克斯、瑞士ISA等一批著名跨国公司及其配套企业，由IT产业带动形成移动通信、电子映像、LED新光源三条产业链。
在2013年的巅峰期，园区累计实现工业总产值1470.32亿元，占到天津经济技术开发区的18.19%。
在园区中国看来，这类国有控股平台园区过去的成功，更多得益于中国改革开放和世界经济重心转移的大势所趋。有区位优势和政策支持的国有园区，在符合本地区大的产业规划前提下，提供较低价格土地或是盖好厂房，自然会有寻求低廉生产成本和办公成本的大型外企纷至沓来。有了龙头企业，又会带动上下游的产业链企业跟进，形成日渐繁茂的产业集群森林。
包括深圳的蛇口工业区、上海的浦东新区、苏州的苏州工业园区最开始都是依靠同样的模式发展起来的。在这种模式中，园区开发企业所要做的就是建好厂房和基础设施，并提供一些基本的物业服务和运营服务，坐地招商即可。
而2008年金融危机之后，这套顺利运行20多年的模式开始遇到挑战。
大环境上，外向型园区面临产业和资本外流的局面，以往被树立为龙头旗舰的大型外企一旦迁走，无异于“树倒猢狲散”，对一个园区既有的产业良性集聚格局会形成致命性的打击。
小环境上，过去打造的园区，往往重生产轻生活，园区内除了基本的厂房和员工公寓外，各类生活、生产等综合性配套设施严重不足，布局也非常不合理，无法满足企业和员工日益增长的需求。
双重压力下，这些曾经荣耀辉煌却日渐步履沉重的国有背景传统园区改变原有发展模式，从顶层设计上重新梳理存量二级园区的架构与价值的任务已迫在眉睫。
这种大趋势，集中投射在泰达微电子工业区之上，同样，也反映在中央政府的案头上。3月5日，李克强总理在《政府工作报告》就明确提到，“促进企业盘活存量资产，推进资产证券化，加大股权融资力度”，这给国有存量二级园区的未来也指明了道路。
泰达微电子工业区目前所面对的局面恰好符合园区中国对国有存量园区的判断。包括三星在内的一些外资龙头企业相继迁往东南亚，导致园区厂房开始出现空置，2015年园区产值降至835.9亿元，包括20余万平方米的员工公寓也有一些闲置下来。
这些空置的沉淀资产，如何进行价值盘活，成为摆在泰达微电子管理层面前的首要问题。
在与园区中国交流过程中，泰达微电子管理团队表示，目前正在考虑借助国企混合所有制改革契机，引入社会资本，对园区的资产价值进行重新梳理和价值发现。目前，其与包括清华启迪、普洛斯等在内的一些业内活跃的园区运营商也在寻求合作。
不过一方面国企混改中如何避免“国有资产流失”，始终是一柄悬在所有国有园区平台头上的利剑，另一方面二级园区已有的一些厂房和公寓资产，涉及到物业更新和土地性质问题，又缺乏一些转圜空间。
这些状况，园区中国团队已经在北京、上海、深圳、广州以及一些发达二线城市及省会城市中屡见不鲜，典型而棘手。
要破解上述桎梏，园区中国认为，一是需要国家层面出台明确的针对国有平台园区产业转型和更新的规范和政策，尤其是要有清晰的混合所有制改革操作规范；二是金融层面需要相对应的金融产品，在保证国有资产安全的前提下，支持对大量沉淀在物业中的资产进行盘活；三是设立相应的激励机制，提高国有园区团队市场化招商运营服务能力。
据了解，在天津“十三五”发展规划中，泰达微电子工业区主导产业被重新定位为先进制造业和现代服务业并重，要求发挥电子产业集群优势，打造新的科技载体平台，引领高科技创新型中小企业集群发展，这也为园区明确了下一步产业升级的发展方向。
在园区中国看来，要达成产业升级目标，除了寄希望于外部政策环境变化外，国有平台园区在自身体制机制创新和投融资领域也要勇于做出尝试。
园区中国团队还与泰达微电子工业区管理团队就双方后续战略合作路径和方式进行了沟通，我们也乐于看到和接触更多泰达微电子工业区这样，管理团队有明确转型目标和紧迫感，对商业模式创新有浓厚兴趣的案例出现，集腋成裘，聚沙成塔，相信改革之路就将在集体探索的火花之中照亮。
