提起埃及，你会想到什么？

四大文明古国、金字塔、狮身人面像、木乃伊……在那个遥远的国家，似乎除了悠久而神秘的历史外，大多数国人眼中依然是一个陌生的国度。

有一家国内园区企业，却已在那里默默扎根近20年，一步步在沙海中开辟出一片“园区绿洲”，将中国开发区模式成功移植到埃及，已成为中国海外园区的一张重要名片。这个名为中埃﹒泰达苏伊士经贸合作区（下称“苏伊士经贸合作区”）的项目，不但是第一个享受中埃两代领导人揭牌殊荣的海外园区，还成为两国国策——中国“一带一路”战略与埃及“苏伊士运河走廊”开发计划的战略连接点。

园区中国团队近日来到苏伊士经贸合作区操盘企业——中非泰达投资股份有限公司，与该公司董事长刘爱民进行了深入交流。

“一带一路”战略下，很多央企、国企、民企都将目光瞄准产能走出去的重要抓手——海外园区，但其从规划定位到招商运营，从适应所在国政商环境到融资渠道搭建，都面临着前所未有的挑战和机遇，这些都成为摆在走出去园区企业面前最现实的问题。园区中国与中非泰达管理团队的交流即由此展开。

泰达的名字，来源于天津经济技术开发区（Tianjin Economic-Technological Development Area）的缩写，作为诞生于上世纪80年代的中国首批国家级经济技术开发区，泰达在天津以东60公里的一片盐碱地上创造了中国园区模式的奇迹，不但综合实力在国家级开发区中连续多年排名第一，更依靠品牌和较早开启全国扩张的先发优势，泰达旗下地产业务一度进入房企第一梯队。虽然随后种种原因之下泰达的全国扩张势头减弱，但天津经开区作为滨海新区的关键性组成部分，始终承担着推动区域经济发展的重要使命。

泰达在埃及的海外实践，最早可以追溯到1994年中国领导人访问埃及时，埃方表达出对中国特区模式的浓厚兴趣，强烈希望中方帮其在苏伊士地区建设特区。经过一段时间的磋商，1997年埃及总理访华时，两国签署政府谅解备忘录，确定由中国帮助埃及在苏伊士地区建设自由区。

在为埃及寻找国内模板的过程中，专家团队发现苏伊士湾东临红海，西距埃及首都开罗120公里，是一片盐碱地，与东临渤海，西距首都北京100余公里，最初也是一片盐碱地的天津开发区情况极为相似，且两地均有优良港口作为配套。再加上天津开发区当时已经有十余年运作经验，最终国务院拍板指定由泰达承担开发苏伊士地区的任务。国家外贸发展基金借款5800万元人民币作为中方股本金（占10%股份），与埃方共同组建埃中合营投资公司，指导承建苏伊士西北经济区三号地块，也就是苏伊士经贸合作区的前身。

“最早泰达是作为一项政治任务来承接的，且早期中方在项目中占股有限，只能更多从咨询和顾问角度切入，对项目缺乏掌控力，埃方对中国的产业园区运营模式一时也无法完全理解，很长一段时间并不容易打开局面。”刘爱民回忆道。

直到2006年11月，在北京召开的“中非合作论坛”北京峰会上，时任国家主席胡锦涛承诺在非洲国家建设3~5个经贸合作区，局面开始好转。2007年，泰达在商务部组织的第二批境外经贸合作区招标活动中标。

2008年10月，由泰达控股公司与中非发展基金共同出资的中非泰达投资股份有限公司成立，注册资本金4.2亿元人民币，完全中方控股。在新成立的埃及泰达公司中，中非泰达占75%，天津开发区苏伊士国际合作有限公司占5%，埃及埃中合营投资公司占20%。中方持股80%，保证了中方对苏伊士经贸合作区1.34平方公里起步区和6平方公里扩展区的控制力，泰达开始主导园区的建设开发。

2009年11月7日，前来埃及访问的时任国务院总理温家宝，与时任埃及总理一起，在埃及总理府为合作区正式授牌。

新一代中央决策层提出的“一带一路”战略，更将苏伊士经贸合作区推上风口。2014年12月23日，中国国家主席习近平会见埃及总统塞西。习近平和塞西共同决定，将中埃关系提升为全面战略伙伴关系。2016年1月20日至22日，国家主席习近平对埃及进行访问。访问期间，中埃两国元首共同为中埃·泰达苏伊士经贸合作区扩展区揭牌，并签署《中华人民共和国和阿拉伯埃及共和国关于加强两国全面战略伙伴关系的五年实施纲要》。

由此，苏伊士经贸合作区也成为中国首个两代国家领导人揭牌的海外园区。

截至目前，苏伊士经贸合作区已成为中国在非洲园区最成功的代表性项目。合作区起步区面积1.34平方公里，开发建设累计投资1.05亿美元，已全部开发完成，土地售罄。截止至2016年年底，起步区资产价值为1.53亿美元。合作区起步区共吸引企业近70家，包括巨石集团、牧羊集团、西电集团等大型项目。吸引协议投资额近10亿美元，实现年销售额1.8亿美元，进出口额2.4亿美元。 

2015年11月30日，扩展区一期项目土地正式移交。目前，扩展区已经累计投入4400万美元，一期2平方公里道路及市政基础设施工程预计2017年第一季度完成。投资3000万美元的大运集团有限公司、投资3亿埃镑的汽车城项目签订土地购买合同。此外，法国拉法基集团、德国西门子电器、中国玻璃、天津钢管、沈阳远大、濮耐股份等10余家国际实力企业也表示了在扩展区的投资意向。

从最初的咨询援建到后期主导开发、从政府牵头到企业自主创新，再到引起两国政府高度重视，成为“一带一路”战略在非洲唯一的“丝路驿站”，以及埃及“苏伊士运河走廊”开发计划的起点，泰达在埃及的经历对于海外园区们来说颇具典型性和代表性。

“根据在埃及多年的历练，2015年我们总结出了一套六层23式的‘泰达海外模式’，从客户分析，到公司盈利模式和社会责任模式，再到业务模式、管理模式、公司战略和管理哲学，都给出了一条中国园区走向海外的解决路径。”刘爱民表示。（后续园区中国将对泰达海外模式进行专题介绍）

原本是为总结自身经验提炼出的泰达海外模式，却意外为一直进行重资产开发的泰达海外业务板块开辟出一条轻资产输出的路径。2015年模式刚刚成型不久，中交集团就找过来，希望泰达通过总结出的海外模式，为旗下的肯尼亚蒙巴萨自贸区项目提供全产业链咨询。

随后,泰达还为招商局的吉布提项目提供智力支持，参与中信集团对缅甸皎漂经济特区项目的招标文件制作工作，并作为联合投标体中标。巴基斯坦中巴经济走廊、刚果（布）黑角、尼日利亚莱基、沙特延布、埃及南西奈、印度尼西亚比通港特区以及坦桑尼亚等多个海外园区项目也希望泰达参与园区的咨询顾问工作。

在泰达的海外业务架构中，重资产实践衍生出轻资产业务，轻资产在掌控住更多资源的情况下，又能形成另一种轻重资产交互共融的业务循环。这与园区中国一直强调的轻重资产平衡的园区大运营理念不谋而合。据刘爱民介绍，在轻资产业务方面，泰达还规划了网站、培训、论坛等多个业务模块。

“各业务板块互相依托，互相借力，最终目标是打造一个海外园区资产管理和运营平台。”刘爱民对园区中国表示。

园区中国之前曾发过一篇《海外园区九九八十一难》的文章，我们接触到的诸多海外园区反映最多的就是海外资产抵押难和园区融资难的问题。

刘爱民对此深有感触，“我们起步区资产价值就有1.53亿美元，包括酒店、商场、儿童乐园、厂房等优质资产，2015年主营业务收入达4655万埃镑，有很好的现金流和净利润，但目前就卡在境外资产难以抵押这一块，导致大量资金沉淀在硬件中。”

在交流过程中，刘爱民对园区中国与上海联合产权交易所进行的园区板试点表达了浓厚兴趣，希望能探索设计适合海外园区资产流通和盘活的金融产品。双方还就苏伊士经贸合作区作为园区资本联盟海外拓展的试点园区，以及搭建中国—非洲高新技术行业“双向绿色通道”等进行了合作洽谈。