2016年12月30日，是招商蛇口对招商地产进行资产重组上市一周年的日子。一年来，苦乐交杂，冷暖自知。

2015年12月31日，招商蛇口顶着史上市值最高产业地产商、产业地产开发商鼻祖等一系列耀眼的光环上市，它定义自己是中国卓越的城区与产业园区综合开发运营商。当时，大家很自然地将其与A股唯一的产业新城运营商华夏幸福相提并论。

园区中国说过，就理论上说，拥有35年产业园区与房地产“双料开发运营经验”，包括背后全牌照的金融资源与能力背书，招商局蛇口在行业内还真是没有对手，可惜，这也就是理论上而已。

在招商蛇口上市的时候，华夏幸福的市盈率达到16.97，而与曾经与招商地产齐名的传统房企保利的市盈率只有9.25。因此，投资者对招商蛇口报以厚望，给了它很高的估值。

结果招商蛇口上市之后大家发现，房地产业务还是占到总收入的90%，其实并不配有那么高的估值，结果上市当天股价就暴跌，一直跌到2016年5月份的最低谷，招商蛇口的股价距离上市时已经跌去43%，市值大概缩水900亿元。如今，股价还在努力爬升当中，大致走出一条U字形的轨迹。

深受股价低迷和投资者质疑困然的招商蛇口，正在使尽浑身解数来对外表达自己的价值，拼命将自贸区、一带一路、世界500强等概念黄袍加身，到底这家被寄予热望的企业会走到阶梯的哪一步？

其实，基本面还是充满了乐观积极的因素的。在园区中国看来，招商蛇口一年来的成绩，可以简单概括为两个数字和一个模式：前11月销售额656.7亿提前完成全年目标，2300万土地储备位列“招保万金”之首，以及对“前港—中区—后城”这一崭新模式的探索和实践。

招商蛇口的重组上市，曾被外界评论为央企改革和资本运作的成功典范，不但通过推行央企员工持股、解决了B股遗留问题，还通过园区和港口资产的注入，完成了从单纯房地产开发商到城市综合开发运营服务商的转型，将主营业务从单一的房地产开发销售，变为园区开发运营、社区开发运营和邮轮产业建设与运营三者的有机结合。

这种“三核内生循环”式的转型，正是招商局建立在内外两方面综合考量基础上做出的最优解。曾经的中国房地产“招保万金”四大天王之一，进入新世纪以来，招商地产在住宅领域不但与万科、保利的规模差距越拉越远，还先后被碧桂园、恒大等曾经的追赶者超越，在竞争对手们纷纷跨越3000亿关口时，招商的住宅业务至今还在千亿元以内徘徊。

另一方面，万科都已喊出“房地产黄金时代终结”的当下，新型城镇化、一带一路、中国制造2025等国家战略带动产业地产强势崛起，这个新兴行业早已不是当日在主流房地产边缘游弋的“吴下阿蒙”，逐渐走到了舞台中央。而招商局旗下的蛇口工业区，作为中国产业地产鼻祖，做出了最早的产城融合尝试，其30余年的产业开发经验在国内无出其右者，而蛇口精神所代表的开拓进取精神，更是一笔宝贵的时代精神财富。

在招商局集团内部，早已有将集团内园区资源、产业资源、地产资源进行整合的计划，在这个背景下，招商蛇口正是以招商局集团综合性产城一体化开发平台的定位而诞生。对于招商蛇口来说，蛇口工业区既是起点，更是接下来的发力重点。

2016年10月26日，招商局集团与深圳规土委、前海管理局就招商局集团前海湾物流园区土地（有效面积2.9平方公里）整备问题签署框架协议书，土地增值收益公司与前海管理局按4∶6 比例进行分享。招商蛇口在蛇口工业区和前海的上千万建筑面积土储得以落实，保证深圳的土储占招商蛇口总土储的38%，如此优质的土地储备构成，也是外界一致看好招商蛇口未来潜力的重要原因。

如果说住宅开发为主的社区业务代表着过去和现在，那园区业务为代表的产业地产板块则寄托着招商蛇口的未来。2009年开始，广东省的“腾笼换鸟战略”，使蛇口工业区成为产业升级的重镇，招商局集团的产业板块也借此机会焕发的“第二春”。招商局集团和蛇口工业区提出了“再造新蛇口”战略，提出争取用5-8年时间构建区域服务和创新中心，除继续发展石油、物流等传统优势产业外，蛇口主导发展网络信息、科技服务、文化创意三大产业。

借此机会，招商局集团打磨出了迄今为止园区开发部分最为知名的样本——蛇口网谷。定位为互联网及电子商务产业园区的蛇口网谷，借助深圳高科技产业崛起的东风，5年内就做到了原有厂房土地单位单位产值增长10多倍，IBM、深讯和、科脉、苹果等企业系数入驻，成为华南区域最有影响力的互联网产业园之一。截至2015年底，蛇口网谷聚集了400余家战略新兴产业企业，年产值超过250亿元。

和所有以初始成功项目之名四处复制扩张的产业地产商的套路一样，“蛇口”和“网谷”这两个名字无疑是最让各地政府心动的招牌菜，也是招商蛇口业务模型的主打核心。根据报表显示，目前招商蛇口已经在国内开发运营了10个产业园区，运营面积超500万平方米，园区内的产业涵盖创意产业、互联网、设计类、高科技产业、医疗、电子商务类等。

更重要的是，招商局集团在产业和金融等资源的支持是其他民营产业地产商难以望其项背的。

比如2016年8月招商蛇口与北京通州区政府签约时，就是招商局集团打前站和甘当背书——除了招商蛇口与当地平台公司成立科技创新发展集团和特色小镇发展集团外，招商局还承诺将集团金融板块的银行、证券、基金和保险业务以及产业板块如科技创新、物流等注入通州台湖的通盘发展中，打出一套令人艳羡的组合拳来，由此也可以看出招商蛇口在各地能够迅速扩张的逻辑套路。

作为另一个被招商蛇口寄予厚望的产业板块，邮轮产业在其业务模式中承载着未来园区业务之外的另一个“动力系统”任务。2016年11月12日，太子湾邮轮母港在深圳蛇口举办开港仪式，招商蛇口首个全资拥有的邮轮母港项目的开港，意味着招商蛇口的邮轮业务正式落地。港口邮轮业务补齐了招商蛇口“前港—中区—后城”模式的最后一块拼图，其“港、产、城”联动方式，能将政府、企业和各类资源协同调动，达到将城市产业盘活的效果。

招商蛇口的一整套商业故事路径清晰，有百年招商局的品牌背书，辅以蛇口网谷的园区模板和2300万平方米优质土地储备，这也是外界将其追捧为“产业地产新航母”的主要原因。

在招商蛇口的战略时间表中，“去地产化”和推进“港、产、城”联动，仍会是其未来几年里发展的主要方向。招商蛇口希望来自园区运营和非地产业务的收入与利润贡献将越来越大。未来3~5年的计划是地产业务收入降至60%，其他业务收入提升至40%。

虽然我们一样看好招商蛇口的商业模式，不过在大家都已经把招商蛇口捧上天的当下，我们还是希望根据园区中国的一贯认知给出几点冷静的思考。

首先，招行蛇口目前的营业收入中，来自原招商地产的房地产开发收入依然占绝对大头。2016年上半年其房地产开发占总营业收入的79.9%，招商蛇口管理层曾多次表示，未来3到5年内，要把社区开发收入占比降到60%，同时将园区收入占比提高到30%以上，但看上去更像是一个乐观的悖论。

众所周知的是，产业地产是一个从投入、培育到产出相当漫长的行业。在2016年住宅市场“大牛市”下，几乎所有的大型房地产商都在赚钱，招商蛇口借此完成年度销售目标并不能证明其管理团队相比别家有多大优势，且住宅领域的规模集中马太效应未来会更明显，一旦地产销售业务没有去年那么给力，园区与邮轮业务能否成功“接棒”要打个问号。

其次，招商蛇口目前在二级园区开发方面只有蛇口网谷一个成功案例，其在青岛、北京等地的网谷产品基本就拷贝自该项目，其也成为招商蛇口在异地拓展的一张王牌，希望借此迅速扩大二级园区开发规模。

但就目前我们的调研来看，蛇口网谷这个项目到底有多少程度跟招商蛇口本身的产业研究、产业定位、产业服务、产业引导相关联还很值得怀疑，其本身更像是一个位置和租金成本都大大优于竞争者的纯办公楼宇而已。

目前，招商蛇口正在对外大肆复制“网谷”这个品牌，但这个命题我们已经强调很多次了，项目的成功，不等于品牌和模式的成功，不是每一个城市和区域都叫深圳、南山和蛇口，无论是天津、青岛、四川甚至是北京，这个模式复制起来都不是那么容易。一个园区的成功需要“天时、地利、人和”等多种因素共同发挥作用，往往还需要一些偶然因素的催化。

华夏幸福、光谷联合、天安数码城、北科建等业内标杆企业异地项目的艰难处境已经从侧面证实了园区经验异地复制的不可操作性。招商蛇口又如何能够证明比这些摸爬滚打了多年的同行们做得更好，能够避免园区大面积扩张后可能出现的高开低走尴尬？

最后，招商蛇口曾表示，希望依靠轻资产模式完成对其他央企手中存量园区的品牌输出，据其测算这样的目标园区超过10000个。2016年12月，招商蛇口轻资产输出改造老工业园的重庆金山意库项目开园，即为典型一例。

但市场前景仍有疑虑之处，一方面，基本上所有的产业地产商都提出了类似的轻资产战略，大家都想过抢存量园区品牌管理输出的肥肉，招商蛇口面临激烈竞争，另一方面，即使地方政府和国企们因招商局品牌愿意将项目交予招商蛇口，其是否有足够的人员与管理资源储备跟上，以及看似完美的招商局集团资源倾斜能否真的那么给力也都是潜在的问题。

当然，以上都是园区中国的善意提醒，招商蛇口依然是目前将传统房企业务和产业地产业务融合模式讲得最清楚的企业之一，招商蛇口品牌也能够唤起人们对于前辈们筚路蓝缕的改革精神的怀念，我们衷心希望招商蛇口的“前港—中区—后城”能为中国的产城融合提供一套新的成功样本，而不仅仅是一个迅速占领资源的由头。