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2017年第一个工作日，来一篇给力的土豪年历，让大家提提神！
在中国商界，但凡是自诩为平台者的龙头企业，大多需要以强有力的并购来拓宽自身的护城河，以空间换时间，短时期内迅速将更优质的资源聚拢在自身平台之上——如百度，如阿里，如腾讯，如万达。
把目光投向产业地产界，作为产业地产最让人看不懂的“天字第一号土豪”，华夏幸福一向自诩为产业新城的平台构建者。为了实现其自身业务与经营模式的闭环，华夏幸福也必然需要展开强有力的“买买买”模式，以不断巩固自身的优势身位，拓展自己的战略纵深。
园区中国独家统计了2016年华夏幸福在并购市场的诸多动作，总结出了华夏幸福的2016并购路线图。通过其在房地产市场、产业地产市场和资本市场三条战线上的疯狂并购，能够清晰地看出华夏幸福在“产业+资本+房地产”式业务闭环上的不遗余力。
路线一：
房地产二级市场并购
华夏幸福一个典型的玩法就是以“配套住宅回笼资金支撑产业园区发展”的现金平衡策略，这也是迄今为止最成功的民营产业新城模式的资本内里所在。华夏幸福2016年上半年584.34亿元的销售额中，384.26亿元为产业园配套住宅，占总销售额的65.75%。
华夏幸福以往通过招拍挂所获得的住宅用地，大都位于自己所开发的产业园区控制范围内或者周边区域，一二级开发的联动模式使其往往能以极低价格和很小的竞争成本获取园区配套住宅用地，这也是华夏幸福笑傲地产江湖的杀手锏。
不过今年华夏幸福一反常态，尤其在年底这个时间段，不但持续通过对中小型地产企业的收购补充土储，甚至少有的在南京直接亮相土拍市场通过激烈厮杀抢下一块区域地王。
案例1 前华地产
16.2亿元 702亩 河北霸州
2016年5月19日，华夏幸福与河北前钢房地产开发有限公司签署《股权转让协议》，拟收购其持有的霸州市前华房地产开发有限公司100%股权，暂定交易价款为16.2亿元。前华地产持有位于霸州市的八宗土地，总面积约为702亩，其中七宗土地性质为住宅用地，总面积约为686.22亩，其余一宗土地性质为商业用地，面积约为15.87亩。
案例2 上海宏士达
7亿元 200亩 上海浦东
2016年9月2日，华夏幸福拟以7亿元、占股30%的方式，入股上海宏士达房地产开发有限公司。宏士达最大的资产为浦东机场附近的200亩住宅用地。
案例3 南京土拍
14.8亿元 2.39万元/平方米 南京江宁
2016年11月17日，一向低调拿地的华夏幸福难得的在南京土地拍卖市场高光亮相厮杀，以14.8亿元拿下江宁东山地块，楼面价达到23883元/平方米，是本场土拍会上单价最高地块，同时也是东山区域地王。
案例4 精锐地产
12.75亿元 38.67万平方米 霸州
2016年12月1日，华夏幸福公告称拟与河北今朝建工集团有限公司、秦子砚签署协议，收购后者持有的河北精锐房地产开发有限公司70%股权，暂定交易价款为12.75亿元。河北精锐地产持有位于霸州市的六宗土地，总面积约386725.7平方米，其中商业用地252228.7平方米，住宅用地134497.0平方米，并在霸州市承租面积为342.12亩的土地。
案例5 东涵地产
8.32万平方米 固安
2016年12月12日，华夏幸福宣布与固安金海园林景观工程有限公司签署《关于固安东涵房地产开发有限公司股权转让之意向书》，拟收购后者持有的固安东涵房地产开发有限公司51%股权。固安东涵房地产持有位于固安县迎宾大道东西两侧，面积共83158.4平方米的商服用地。
案例6 澳美基业
12.57亿元 1.58万方土地及地上建筑 廊坊
2016年12月16日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，与廊坊澳美基业房地产开发有限公司签署《股权转让框架协议》，拟收购该公司100%股权，交易价款暂定为12.57亿元。廊坊澳美基业将其持有的廊坊开发区15788.57平方米土地及其地上建筑物过户至其新设公司。
路线二：
产业地产生态圈布局
在华夏幸福打造的生态圈中，房地产销售回笼资金和创造盈利固然极为关键，但整条产业地产生态链的构成才是其商业模型的根本所在。整个2016年，华夏都在积极完善这条产业地产生态链，除了一如既往签下一个又一个战略合作伙伴外，还亲自下场收购了一批上下游企业和资源。这样做的好处，一是加强对生态圈的掌控力，二是采购服务和资源所产生的费用，都在大体系内部循环，可谓一举两得。
案例1 并购廊坊科技谷
2016年8月16日，华夏幸福公告称，公司全资子公司九通基业投资有限公司与瑞凯达实业有限公司签署协议，拟收购对方持有的中科廊坊科技谷有限公司100%股权，暂定交易价款为22.93亿元。廊坊科技谷拥有廊坊市开发区高科技园区约5000亩土地的开发权益，还拥有位于廊坊市开发区高科技园区面积为604.5亩的土地使用权，并持有位于廊坊市开发区高科技园区建筑面积为26452平方米的物业。
案例2 并购伙伴公司
2016年7月4日，华夏幸福发布公告，宣布与深圳市伙伴产业服务有限公司等合作方签署《业务协同协议》，通过投资控股伙伴公司，进一步为产业新城所在区域导入产业资源，促进产业集聚，以推动产业升级、经济发展。
资料显示，伙伴公司成立于2003年，业务主要集中于珠三角，已构建起投资咨询、顾问策划、营销推广、招商代理、园区运营在内的综合服务平台。在深圳、东莞开设了近70家线下服务机构，有近千人的招商团队，服务企业客户超过100万家。2010年起开发产业互联网，打造O2O经营模式，旗下中工招商网目前已开通全国50多个城市分站，尝试构建产业大数据与招商移动云计算双平台。
案例3 并购城市空间
2016年12月13日，华夏幸福宣布，与深圳市城市空间规划建筑设计公司达成协议，以股权转让和增资扩股的方式，对城市空间进行战略投资。
资料显示，城市空间2001年成立于深圳，是国内为数不多的同时具备国家城乡规划和土地规划双甲级资质的民营设计企业。华夏幸福方面表示，围绕产业新标准，双方将建设国内最强的产业新城规划设计研究机构和规模最大的产业新城大数据库城规划领域的技术创新和技术，为华夏幸福各业务板块的长远发展提供权威的智力支持和决策依据。
案例4 并购火炬孵化
2015年12月23日，华夏幸福宣布以4.335亿元投资苏州火炬创新创业孵化管理有限公司。
据了解，火炬孵化旗下拥有博济科技园、创客邦、O’Park创业中国三大业务品牌。博济科技园始已在上海、杭州、南京、苏州等地直接运营了23个园区，创客邦2012年在上海创立，是全国首批获得“国家级创新型孵化器”的众创空间，O’park创业中国，则是又一个将线下的园区运营和创业服务，结合“大数据、云计算、平台化、移动互联网”技术，打造的O2O平台。
尽管这笔交易是2015年底宣布的，但是2016年才是火炬孵化助力华夏幸福在一直水土不服的长三角落地的关键一年。火炬孵化不仅能够完善华夏幸福在园区二级运营方面的短板，也在一些当地潜在楼宇收购、资产整合方面起到打前站的作用。
路线三：
资本市场买壳谋局
在王文学所掌控的整个“华夏幸福系”中，资本运作与产业投资基本由独立于产业地产板块的知合控股负责。2011年华夏幸福借壳ST国祥上市后，成为资本市场上市值管理最成功的企业之一，可以说华夏幸福近几年的爆发式增长，与其通过资本市场将各类融资手段运用到极致有莫大关联。
2016年以来，知合系耗资36亿元先后拿下黑牛食品、玉龙股份、ST宏盛三个壳资源，在资本市场开始谋布一个更大的棋局，而华夏体系内丰富的产业资源为这些壳资源的资产重组提供了更多想象和操作空间。
案例1 黑牛食品（002387.SZ）
黑牛食品于2010年登陆中小板，主要从事大豆及谷类营养饮品的研发、生产和销售，近年其食品主业持续亏损，目前甚至主动缩减生产规模。这一背景下，原实控人林秀浩决意转型。不过，公司拟转型大健康、物流等产业的计划先后夭折。
2015年11月，黑牛食品原实控人林秀浩将所持的10.85%股份转让予西藏知合资本管理有限公司，并将其持有的18.97%股份的表决权授权给西藏知合行使。西藏知合实际控制了黑牛食品29.82%的表决权，为公司有表决权最多的单一股东。
2016年7月19日，知合资本以17.46亿元代价获得黑牛食品29.82%的股权，正式成为上市公司的大股东。
2016年9月13日，刚刚易主“华夏系”并且基本清壳完毕的黑牛食品公告称，拟以每股不低于16.70元的价格，非公开发行不超过10.78亿股，募集资金总额不超过180亿元用于进军OLED（有机发光显示器件）产业。
案例2 玉龙股份（601028.SH）
2011年登陆资本市场的玉龙股份，曾长期霸占着华东钢管的龙头老大地位，鼎盛时期销售网络覆盖全国大部分城市和地区，还远销美国、加拿大、欧盟、中东、南非、墨西哥、东南亚地区。后因行业整体产能过剩导致业绩连年下滑，经营陷入困境。
2016年7月19日，玉龙股份原实控人与拉萨市知合科技发展有限公司签署协议，将其持有的16.91%公司股份转让给后者，同时将其所持12.77%股份的表决权委托知合科技行使。后者成为公司拥有最多表决权的单一大股东，王文学晋升为公司新的实际控制人。
案例3 *ST宏盛（600817.SH）
与前两家企业曾经风光一时相比，*ST宏盛可谓A股著名的保壳专业户。6年内3次重组，控股股东两次更换，主营业务3次变更，在一系列眼花缭乱的资本运作之后，*ST宏盛的壳资源最终花落华夏系。
2016年12月13日，*ST宏盛发布公告称，拉萨知合企业管理有限公司以每股26.8元、总价9亿元价格受让大股东西安普明物流有限公司3358.9968万股，占ST宏盛总股本的20.87%。如果加上今年10月22日从自然人张金成手中购得805万股，知合企业累计持有ST宏盛4163.9968万股，占总股本25.87%，王文学成为*ST宏盛的实际控制人。
至此，华夏幸福系2016年在A股资本市场令人眼花缭乱的“买壳帽子戏法”宣告收官，却把更大的悬念留至2017年。
小结
回顾了华夏幸福2016年豪掷千金的并购路线图后，可能大家已经被这一系列的收购行为绕晕了，园区中国尝试着为列位看官做一个简单的梳理：
短期来看，通过三条线上的收购，使得华夏幸福的资金弹药进一步备足。
二级市场商住用地直接带来现金流不必多说，产业地产上下游企业能将应付账款在体系内循环，资本市场的壳资源，则给华夏幸福通过抵押股份、发行债券、定向增发等方式获得融资方面进一步开拓渠道。三条线联手，使华夏幸福获得资金能力呈几何级别放大。
中期来看，华夏幸福拓展产业新城获得更多谈判筹码。
产业地产的行业特殊性，使项目的异地复制异常艰难。即使被视为行业领头羊的华夏幸福，至今也未在异地园区中达到过固安工业园的高度。
要想使地方政府放心把动辄数十平方公里的土地交到自己手中，华夏幸福必须讲出更多动听的故事，整合产业地产上下游获得的客户资源、产业大数据、O2O、创新孵化、城乡规划等概念，以及资本市场上“华夏幸福系”航母般的庞大体量，无疑是最具说服力和诱惑力的背书。
至于二级土地市场的积极拓展，则在签约产业园区之外，提供了又一个进军并熟悉新区域的方式，南京江宁东山地王就是华夏幸福的这一新尝试。
长期来看，华夏幸福的产融结合体外资本循环将为企业发展提供持续动力。
在对华夏幸福系的分析中，许多人喜欢将其与之前资本市场上显赫一时的德隆系进行对比，在园区中国看来，华夏幸福系与德隆系最大的不同，即在于其并非把宝全部压在时间漫长、风险较大的产业发展本身上，而是通过资本市场与产业新城模式及旗下已投资诸多产业的巧妙嫁接，实现不同周期资金需求的对接。
我们将其形容为由“小周天”式的房地产为产业输血的体内资本自循环，向“大周天”式的体外资本循环过渡，即利用华夏幸福不断增长的业绩和规模、与产业发展、新城签约等各种利好刺激股价上涨，进行股权质押融资输血华夏控股投资其他产业，并不断以收购的新壳承载孵化成熟的新概念，形成一个上市公司组成的华夏幸福系矩阵。资本市场的杠杆作用，在华夏幸福系手中将成为下一轮业绩与规模爆发的核心驱动力。
按照园区中国的传统，又到了提示风险时间。在商业社会，扩张收购与风险相随是永恒真理。具体到华夏幸福，异地园区成熟周期、人才梯队能否跟上、产业选择与孵化效果、资本市场的风控决策乃至政策环境的变换，都有可能对这个资本与产业新城构成的生态圈造成冲击。毕竟无数“黑天鹅事件”早已给出证明，任何企业在扩张时必须牢记，“死生之地，存亡之道，不可不察”。
