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房地产市场遭遇全国性政策“刹车”，旅游地产这一昔日的楼市热点领域也继续“降温”。一方面，旅游地产价格经过多轮上涨，概念逐渐泛化，市场分化严重；另一方面，限购限贷风潮同样将旅游地产笼罩其中，同时一些旅游地产项目华而不实，变现困难，再加上未来可能出台的房地产税，“度假房”将会变得越来越“想说爱你不容易”。
旅游地产陷入“冰火”两重天
前些年，天津市民孙先生退休后先后在长白山、博鳍武夷山等地购买了房产，作为养老休闲度假的去处。“冬天在博鳌过，夏天住长白山，熟悉我的人管我叫‘候鸟’。”让老孙得意的是，这些当年为提高养老品质购买的房产，如今价值翻倍甚至是数倍。
为休闲度假提供居所并兼顾保值增值价值，这是不少市民选择旅游地产的初衷。据记者观察，差不多在十几年前，在黄山、武夷山、日照、博鳌等众多休闲旅游度假景区，花20万元在这些地域的非热点区域购置一套90平方米左右的房产并非难事。但如今，随着市场整体水涨船高，曾经低投入高回报的旅游地产早已不再。
以三亚为例，国家统计局公布的数据显示，三亚新建商品住宅价格今年9月份继续环比上涨1.2%，市场每平方米均价接近2万元。有分析指出，旅游地产的购买对于消费者而言本身就带有一定的冲动性，而三亚如今动辄上百万的房价，早已脱离“任性”选择的范畴了。
随着旅游地产概念的逐渐泛化，市场分化在所难免。近日，为期3天的海南陵水城市营销暨旅游地产推介活动来到成都，陵水黎族自治县19家房企共带去20个房产项目。展会现场就成交商品房16套，总成交金额达2030万元。据陵水县政府有关负责人介绍，上半年，陵水商品房销售面积达107.5万平方米，同比增长59.2%，销售额为172.9亿元，同比增长40.7%，市场依旧火热。
但与此同时，在一些复制海南模式的地区，如云南、吉林、广西等地，旅游地产的销售情况却并不乐观。有在云南置业的外地游客抱怨，在全国房价高涨的背景下，由于在一二线城市买房投资成为奢望，他转而投向云南旅游地产，却发现变现能力并不乐观，短时间内很难收到回报。
不少项目华而不实 变现困难
原本寄托了人们养老安居和增值期望的旅游地产，为何市场距离预期越来越远？专家分析，这从旅游地产的投资阶段开始就埋下了伏笔。
记者发现，国内旅游地产项目一般都远离市区，有的填海造陆而成，所在地块称之为某“岛”或“城市”，在同一时间集中有较大的供应数量。例如广告投放堪称“狂轰滥炸”的海南某旅游地产项目，最 低销售单价仅5600多元，总占地面积达12000亩，仅开盘销售面积就达136万平方米，供应堪称“巨量”。
从供需关系看，如此大量的房地产短时间内集中供应，必然会在区域内造成市场供应的过量。随着市场渐趋冷静及消费者回归理性，人们逐渐意识到，进入二手市场的旅游地产很难变现，或者“卖不上价”。即便进入租赁市场，一方面，房屋闲置时节基本是旅游淡季，租客本来就不多；另一方面，进入旅游旺季，房主自身也有度假住宿需求。而且附近房屋区域本来就有大量可供租赁房产，租金同样不会太高。
近年来，投身旅游地产的房地产企业众多，既有恒大、碧桂园、万科、华侨城等这些实力雄厚的开发商，还有地方性的小开发商。据业内人士透露，为从火热的旅游地产市场中分一杯羹，不少开发商采用的是开发一个楼盘注册一家公司的模式，一旦项目开发完毕，公司通常会注销，消费者在后期遇到房屋问题通常投诉无门。而且，这些小公司在旅游地产开发上并不专业，开发模式基本与常规住宅无异，难以体现旅游地产特色，忽视了消费者的真正需要，项目华而不实。
记者在北方沿海某人工岛上走访看到，这里在临近沙滩海水浴场的地方修建了一批别墅项目，对外打出“沙滩海景房”旗号。不过每年进入11月份，这处沙滩海水浴翅停业，别墅所依傍的海景显得名不副实。有房主抱怨，由于距离市中心超过30公里以上，过于偏僻，这里真正的拽寥寥 无几，夜晚格外阴森。到了旅游旺季游客往来频繁，又过于吵闹。她早有出手之心，但在中介挂了半年之久却鲜有人问津，成了名副其实的烫手山芋。
其实，同省不同区域之间、南北方之间都有较大差距。不少地产商将海南旅游地产的模式套用在其他区域，不见得适用，事实证明甚至会事倍功半，消费者的接受度并不高。
旅游地产既不是单纯的房地产项目，也不是孤立的旅游景点。由于国内旅游地产的概念还不够成熟，业内开发企业对服务和配套的重视普遍不足，有不少是追逐短期利益，物业服务往往也跟不上。戴德梁行中国区商业地产服务部高级助理董事孟祎表示，旅游地产项目需要提供更加精细、人性化的服务和高标准硬件设施，注重商业价值的提升。
其次，购房者购房前还要搞清楚该旅游地产项目是商业性质还是住宅性质，土地年限是多少。在某些区域，有不少旅游地产项目是既有住宅用地，又有商业用地，即使是有些住宅项目，也只有50年产权。随着全国房地产信息联网，房地产税的征收也提上日程，未来拥有多套房产的持有成本，也将是购房者不得不考虑的问题。
