注：本文摘自园区中国新书《园区大败局》，目前本书正在创作之中，欢迎各位同仁提供更多案例。

园区中国前一段时间的《万通工业地产大败局》引起了一片哗然，我们也在不断多方查探，持续跟进万通工业地产的最新下落。

园区中国独家获悉，万通工业地产团队已经全部解散，上海、杭州、无锡、成都的7个工业地产项目已经全部打包卖给普洛斯旗下的环普产业。当年雄心壮志要以美国模式做到中国工业地产龙头的地产思想家冯仑，如今只落得个风流云散，人去楼空。

3年前，园区中国与一位普洛斯高管聊起国内大举进军工业物流地产的各路资本，也着重提及了势头很强劲的万通。这位普洛斯高管悠悠地说，“我们不是很担心这些新进入者的竞争，某种程度上甚至是好事，一旦最终它们发现做不下去了，我们可以顺势接盘，还省去前期的各种成本呢。”

对于万通而言，一语成谶。只不过，对于经历过这场痛楚的万通团队而言，坚持认为是普洛斯实在是侥幸捡便宜，万通工业地产之败“非战之罪”。

究竟冯仑工业地产美国模式的“猝死之谜“的庐山真面目是什么？园区中国将在今天首次独家解密！

在《万通工业地产大败局》中，我们已经详细讲述了万通进入工业地产的起始，联手TCL盘活其闲置厂房，并以“美国模式”，尤其是普洛斯模式为榜样，用轻资产和私募基金撬动工业地产业务。

短短几年时间，万通已经积累起十分可观的规模。据称，冯仑一直是不过问业务经营的，只是偶尔在基金发行时出来站站台（如参加诺亚财富的投资者年会等），全不都是授权给杨建伟、郑沂这样的职业经理人团队来操作的。

据园区中国了解，2014年万通工业地产业务处于最高峰时，一共有7个工业地产项目，持有土地面积逾1500亩，建筑面积超过120万方，并且发行了3支工业物流地产基金。

这7个项目中，无锡的2个都是从TCL手中收购而来，分别是无锡TCL王牌电器数码工业园和无锡低压电气工业园；杭州广德日日新彩印包装产业园、成都勤恒工业园、成都聚润产业园以及上海万通正元浦东空港物流园等项目也都是从当地制造业企业手中收购而来。

“一期基金六个项目都是以收购的模式，收购模式比较快，项目获取周期在6个月，而一手土地获取在18个月左右。万通也算是先知先觉，2013年初的时候定位已经是标准化仓储了，待开发物业定位多数是双层坡道库。当时的地价非常便宜，而且选址也都非常不错，这个黄金机会已经不再有了。”接近万通工业地产的内部人士对园区中国说。

据他回忆，当时都是地方政府追在万通后面给项目，而现在，开发商想拿地都在反过来求政府，世道变化，一如白驹过隙。

园区中国根据TCL当时发布的资产交易公告计算，万通工业地产的第一个项目，也是就是和TCL合作的无锡万通工社的地价大概为11万元/亩，而根据无锡当地人士称，现在无锡的工业用地二手地价已经达到50万元/亩。

为了触摸真相，我们专程赶赴成都和无锡。在无锡滨湖区的万通工社——这个名字如今已经不存在了，现场大门口已经换了新牌子“无锡环普数码国际产业园”，明确无误地宣布了它的新东家。

距离这个项目800米之处，另一个前万通工业地产项目也换头换面——“无锡环普万联国际产业园”，里面最大的租户罗格朗低压电器仍然在有条不紊的生产。无论是TCL，还是罗格朗，股东层面的变换并未丝毫影响到其日常的生产经营活动。

在无锡环普数码国际产业园，也就是万通曾经浓墨重彩渲染的万通工社中行走，依稀还能看见当时万通为了“提升园区艺术品质”而在宿舍办公楼墙上涂抹的五色油彩和即兴绘画。

在成都新都区，环普勤恒产业园刚刚换上了新LOGO，打上了崭新的广告牌。我们在园区内看到，物业出租率和客户质量相当不错，除了成都本地的一些制造业企业如兴正和电、茵普精机，更多是具有全球影响力的外资企业，比如欧洲汽车零部件生产商Batz、全球最大的独立发动机制造商Cummins、Weir石油与天然气部门设计等。

在园区内，我们发现了一个微小的细节，那就是园区护栏上依然还挂着万通正元工社的粉色LOGO，似乎还在向人们倾诉着它之前主人的刹那辉煌与辛酸往事。正元，正是万通所发行的一期工业地产基金的名字，有“启正、开元”之意，由此也折射出冯仑的文人风格和壮志雄心，只是可叹，成也萧何，败也萧何。

2016年10月24日，位于成都龙泉聚润产业园的百世成都电子商务基地项目一期正式交付，二期开工。该项目是普洛斯旗下的环普产业为百世汇通量身定制的西南区域重要分拨中心与运营中心，据称项目打造非常成功，被成都物流业界视为标杆。

在现场，我们看到百世一期仓库已经在热火朝天的运作，二期仓库的整体钢架结构已经迅速成形，项目正处于成都经开区内重要的汽车和物流中心，周边集聚着嘉民物流、民生物流、宝湾物流、中外运和众多汽车生产配套商。

这个项目，也正是普洛斯从万通工业地产手中收购的资产之一。从来只闻新人笑，有谁听得旧人哭？普洛斯得意洋洋的笑脸背后，恐怕是曾经的万通工业地产团队滴血的心和痛惜的泪，这种锥心的刺激不难被想象。

客观来评价，当年万通工业地产团队的工作卓有成果，纵观成都和无锡的四个项目，选址都非常不错——无锡两个项目就在京沪高速、环太湖高速和无锡硕放机场旁边，属于四通八达的交通枢纽位置；勤恒产业园扼守成都北大门，比邻京昆高速、成绵高速；聚润产业园位于成都经开区核心地段，所处的龙泉驿本身就是成都汽车产业和物流产业的战略高地。其实，这种刚需类的工业物流项目，选址对了，基本已经成功了90%以上。

“这7个项目的确都是相当优质的资产，能够被普洛斯收购本身就证明这一点了，对于万通而言的确是可惜了。”参与本次收购的一位法律界人士对园区中国说。

据该人士回忆，2014年市场上传出万通有意出售工业地产业务的消息后，就好像在鳄鱼池里扔下一块肥肉，各路资本蜂拥而来，据说基本一线的工业物流地产商都来谈过，普洛斯、嘉民等蜂拥而来，就连刚刚进入这个领域的万科、黑石也不甘人后。但最后还是出售给了普洛斯，或许这里面一方面有万通学习普洛斯模式的这种情结在，万通人希望这些自己非常珍视的项目不要被作践了，还是给个更靠谱更顺眼的。

“收购全过程是快马加鞭，非常高效，2015年4月份对收购展开尽调，基本当年年底就完成交易了，2016年上半年完成了资产交割。”该人士透露。

不过，上述几个知情人士对收购价格都讳莫如深，“一直是对外保密的”，只知道万通、投资者都没有亏。

和普洛斯以往的大手笔收购不同的是，这7个项目主要在万通发行的3个基金里面，万通本身出资也不多，主要靠基金投资者的钱来杠杆收购的，所以普洛斯的这次收购其实也就是一个顶层的基金GP层面的操作，其实没有像以往那样付出很大的代价。

“至于TCL，仍然是基金层面的GP，也就是除了万通换成了普洛斯之外，其余并未变动，也没有任何影响到经营层面的事情，对于投资者来说依然还是那样的收益，而且普洛斯的牌子更响亮，因此并没有引起太大的波澜。”该人士说。

2014年达到巅峰期，2015年就对外兜售，究竟这一年发生了什么变动，让万通工业地产一夜之间“倾家荡产”？

这里面涉及到一个重要而神秘的人物——王忆会。此人是嘉华控股的掌门人，如今已经成为万通控股和万通地产的双料新主人。

根据万通地产给出的资料显示，嘉华与万通一样都成立于1992年，目前已经成为一个涉及地产开发、体育产业、科技、现代农业、节能环保、会展服务、矿业投资等对多个业务板块的多元化企业集团。截至2015年底，总资产规模60亿元，净资产规模17亿元，净利润只有837万元，看上去实力不彰，但异常低调神秘。

公开资料上几乎找不到任何关于王忆会的个人信息，万通方面则一直称其为“万通控股的重要股东和合作伙伴”。关于此人与冯仑十余年的纠葛，坊间传闻甚多，据称二人之间关于万通系有一个私下的“对赌协议”，如果冯仑在一定时间内没有做好的话，则嘉华系就会上位。

左二为当时参加万通控股年会的王忆会

而事实也正是这样一步步演化的。2014年，王忆会通过嘉华东方控股买入万通控股24.79%股份，当时万通控股报表上亏损了8000多万；到了2015年，万通控股亏损继续恶化，一共亏了4.22亿元，直接造成嘉华方面确认亏损1.12亿元。这样江河日下的状况，是王忆会无论如何不能容忍的。

根据万通地产2016年10月18日的要约收购书显示，目前嘉华控股直接持有万通控股24.79%的股权，并且持有万通控股股东万通御风49%的股份。10月10日，嘉华控股与耐基特签订《股权转让协议》，受让耐基特持有的万通御风51%股权。一旦这个收购完成，嘉华控股将直接及间接合计持有万通控股44.86%。

因此从表面上，几乎可以肯定的是，冯仑已经从万通控股和万通地产两个层面彻底出局——当然，如果冯仑和王忆会之间没有什么私下的秘密协议的话。

据万通内部人士对园区中国透露，2014年初，嘉华就派了新的总经理到万通控股主持工作，老万通陆续就被清洗了。杨建新，前万通控股总经理，这位万通最资深的操盘手，冯仑最信任的干将，也是原来万通控股层面最支持工业地产业务的核心高层，也在随后被架空。

“是万通和控股股东层面多年的隐患一朝爆发，殃及了无辜的工业地产。”该人士称。

从王忆会和嘉华的角度来看，中国地产如此的黄金时代，万通把主业房地产都干得一塌糊涂，沦为二三流的小角色，现在却不务正业的玩什么资产重回报周期长的工业地产，简直是岂有此理。于是，本来大有蒸蒸日上之感的万通工业地产厄运降临。

“郑沂总的散伙饭我们都参加了，杨建新总对于公司层面的变故也很无奈，当时伤心落泪，说了句‘我本将心向明月，奈何明月照沟渠’，他当时基本也退居二线了。”这位内部人士回忆起往事，依然有愤愤不平之伤感。

这位郑沂，也是我们在《万通工业地产大败局》提到的万通控股副总经理，当时的工业地产和基金的主要操盘手。曾经被冯仑招致麾下踌躇满志的郑沂，在2014年这场大清洗中黯然离开，随后成为中信旗下信业基金的董事总经理。对于这段往事，他似乎不愿意再提，对于园区中国的约访，他并未回复。

“万通的工业地产团队还是非常优秀的，内部也没有什么政治斗争，北京这边经常还会聚一下，加上项目的人，团队超过20个人，很精干。”上面这位内部人士说，后来团队解散后，也都分别去了万科、平安、丰树、嘉民等物流地产领军企业，“我希望能够为当年优秀的万通工业地产人正名。”

他认为，如果不是股东夺权搞管理层清洗的话，以万通工业地产的发展势头，一旦熬过2014年，说不定华平、黑石、境外资金的钱已经开始重视工业物流地产市场了，三期四期基金募集对象应该就是机构投资者，而不是像一二期基金主要是诺亚财富这样的自然人了。

“当时万通工业地产的美国模式，融投管退，基金+持有+运营，放到今天来说都是没有问题的，现在国内主流的工业物流地产开发商基本都是一样的模式。万通团队执行力也没有问题，落到如今的局面实在可惜。”

回过头来看，应该说此言非虚。易商、宇培等能够后起而上，正是因为华平、高盛、凯雷、淡马锡以及澳大利亚、荷兰、日本等境外资本看好中国物流地产纷纷涌入。而以万通巅峰期不错的资产质量和规模来看，获取这些境外资本的投资绝非难事，说不定也可能和万科、平安不动产、宝湾等这些如今的国内豪强一拼高下，无论如何，只能让人感叹“天不佑我，时也命也”了。

不过，另一个不能忽视的问题是，冯仑当时非常得意的与TCL、汇源的捆绑合作模式确实走到了死胡同里，这一点也和园区中国的判断完全一致——和TCL、汇源的合作都属于是一把手工程，必须冯仑、李东生、朱新礼这些老板层面来主抓才行，但是这些大佬不可能一直出面，导致底下沟通磋商就会逐渐出现非常大的龃龉。

据这位内部人士说，万通和汇源当时谈了两个项目，一个在成都，一个在上海，顽童团队也去做了尽调，但是汇源预期太高，当时的想法就是把工业地变性，因此狮子大开口，土地要价恨不得都要百万每亩，双方收购价格差距太大，慢慢就无疾而终了。而与TCL的合作也是慢慢理念和利益出现不一致，逐渐进行不下去了。

“当时给万通最深的印象和教训就是，不要搞合资公司。”上述人士说。

在园区中国看来，万通工业地产的“猝死”固然有股东纷争偶然关键性因素在，但归根结底，物必自腐而后虫生，冯仑这个人的核心因素实在难辞其咎。

几乎所有的地产圈人士都不能不承认，这是一个思想的天才，眼界之前瞻罕有匹敌，但是无论是万通工业地产，万通控股还是万通地产，沦落到今天这个地步，必须盖棺定论，冯仑真的不是一个特别合格的企业家。理念先进却不肯亲历亲为，永远马不停蹄的寻找新理念、新市场 但是却不肯亲自落地执行。

“把墙上的美人变成炕上的媳妇有多难？”这是冯仑自己说的话，恐怕现在每天都有空写微信点评江山的他，自己应该理解得最为刻骨铭心了。