以制造业数字化、智能化为核心的第三次工业革命即将到来。以“制造”见长的中国,也势必要实现从“中国制造”到“中国智造”的战略调整和转变。尤其在电子科技研发和制造领域,这种转变来得更加迅猛。

与这种宏观转变同步调的,是中国相关企业的角色定位与发展模式的变化。尽管目前中国企业的产业生态还是保持在中、低端产业链条,但电子科技产业园区的产业定位和需求,也开始出现了明显的转变。

电子城集团是一家高科技产业及创新平台运营商,2009年借壳兆维科技上市。尽管公司主营业务从通信和IT注入资产后调整为产业园区地产开发,但公司的股价从每股8元左右波动上涨至2015年底的每股14元上下。

作为在国内开发、运营和管理多个项目的电子城产业运营商,这家与电子科技类企业发展息息相关的企业,对产业园区的定位和研发的转变,有着深刻的理解。

电子城集团总裁龚晓青在接受包括人民网在内的媒体采访时直言,行业的进步和转变,对相关产业园区的运营商,提出了新的要求和挑战。

离房地产越来越远

2015年电子城集团的平均市盈率接近32倍,同期产业新城运营商华夏幸福(证券代码:600340.SH)的平均市盈率为18.5倍,住宅开发商万科企业的平均市盈率只有10.3倍。

作为一家产业园区开发运营商,电子城集团的业绩表现尤为抢眼,尤其是毛利率。今年上半年,电子城集团实现营业收入3.7亿元,同比增长了123%,毛利率高达65%。

“公司现在的成本相比前几年降低了,管理体系和成本控制体系,都是向万科这类一流开发主体看齐,各方面管理和细度都得到提升。成本空间挖掘出来,毛利率因此比较高。” 龚晓青解释称“公司有一些获取时间较早的优质地块,这也是高毛利的原因之一。”

电子城集团位于北京市朝阳区酒仙桥,这一带曾经是亚洲最大的电子工业基地,中国第一个显像管、第一块液晶显示屏、第一台计算机都在这里诞生,之后在市场经济的冲击下没落。

电子城集团原是北京市政府批准成立的一家平台公司,其承担的使命就是“改造老基地、振兴电子城”,成为北京电子城老工业基地改造建设主体,之后电子城工业基地的土地出让金、税收优惠、财政补贴都返还到这家平台公司,同时负责清退落后企业,建设一些标准化厂房,电子城集团作为产业地产开发运营商的雏形也初步显现。

电子城集团还是中关村科技园区最早的开发建设成员之一,如今,公司在酒仙桥地区的5个园区已经转变为科技企业总部和创新中心。

对产业园区而言,产业结构调整,作为运营平台的电子城集团的角色和定位也从此转变。“公司原来是产业地产运营商,现在是高科技产业和创新产业的运营主体,设定的目标是中国独具特色的科技服务领军企业。”龚晓青说,“离房地产越来越远,离科技服务和产业发展的延伸越来越近。”

现在入驻电子城集团酒仙桥产业园区内的企业都是高科技和创新企业,人员结构相比以前制造业、生产类企业不同,他们的需求也不一样,园区配套内容也得以丰富。比如电子城集团在产业园内正在兴建的整区域开发,为了适应园区的产业升级,电子城集团对项目重新上报规划调整,增加了下沉式广场,引入餐饮、商业,甚至洗衣店等商业业态。

除了做好原来产业园区的基础配套之外,物业服务内容也在提升,园区配套根据客户群的需求转换也进一步完善。之前园区业主是工厂,配套比较简单,现在入驻的高科技企业有了商业活动需求,所以必须安排一些广场空间作为企业商业活动的配套,增加商业内涵,强化信息化管理。

面对互联网企业、创新企业和大科技企业总部这些园区业主,电子城集团一方面提升了园区服务体系,通过信息化和互联网连结服务纽带,另一方面也在为园区企业提供更深入的科技服务,延伸至企业内部,包括一些服务外包和管理外包。

落户电子城集团酒仙桥产业园的许多企业里,公司员工可能由两类人构成,一类是公司自己的员工,还有一部分是电子城集团提供外包服务和管理服务的员工,如前台人员、服务经理等。今后电子城集团还会增加一些社会服务,作为企业和政府服务的桥梁。

“现在的园区企业跟以前工厂不一样,都是创新企业、科技企业总部和互联网企业,这类企业思维比较开放,他们更愿意把所有精力投入到发展上去,这种开放心态给我们拓展服务创造了空间。”龚晓青说。

轻、重资产的均衡哲学

电子城集团的产品内容也发生了变化。公司在北京、河北、山西朔州、天津、厦门、南京等城市布局了上十个单体几十万平方米体量项目,项目类型包括电子城国际电子总部、国际创新中心、大数据及互联网金融产业园、数码港等。

电子城集团在产品体系和地区体系上都已经形成了一定规模。公司在一线城市产业园区基本以科技企业总部和创新企业聚集为主,二线城市主要做一些高端制造业产业园,三线城市主要开发数码港,这类项目一般住宅产品占比超过一半,主要是科技服务加智慧社区。

其中,电子城集团开发运营的创新产品也分为两类:一类是重资产型创新中心,现在有4个,分别位于北京、天津、厦门和广州;另一类就是收购旧工厂进行改造,现在包括投入运营项目有5个。

为了让这些收购过来的旧工厂改造以后达到创新条件,电子城集团还主导发起了“创E+”发展基金和创投基金,与为成长型企业服务的创新社区品牌“创E+”对应。

同步推进的还有创新平台产业基金,这属于重资产类型的产业基金,“电子城早已不是原来的平台公司,一方面做科技服务,比如互联网+传媒、园区商务配套、行政管理服务外包、创新空间等,另一方面未来投资主体也会成为公司的主项之一,看到园区好的企业也可以进行投资。”

电子城集团作为平台公司起步之初,因为开发类企业重资产投资需要现金流,所以收入主要靠出售厂房。但近些年在北京,公司资产配置上已经开始增加项目持有,实现持有和销售并举。

“未来在北京的中心地带会以持有为主,占比6-7成左右。其他各地新兴开发项目前期会以销售为主,但一些核心产品公司会选择持有。”龚晓青补充,“5年内,北京对产业园区会增加持有50万平方米,其他地区可能会持有100万平方米左右,差不多每个园区的中心区域选择持有10万平方米。”

2016年上半年电子城集团的营收结构里,分为园区地产销售、园区地产出租和物业管理3个部分,目前主要来自北京地区。今年前6个月实现的3.6亿元营业收入中,3个部分营收占比分别为55%、19%和26%。

不过,龚晓青也表示,对产业园资产持有的比例也还在调整,因为现在公司规模还在急剧扩大,需要现金流,必须把资产配置到平衡状态,但为了保证园区品质,这些产业园区都会交由电子城集团管理运营。

“从来不圈地”

虽然电子城集团的产业园区项目体量较大,通常是几十万平方米规模,但龚晓青坦言公司从不圈地。“项目落地之前,我们都会研究区域有哪些产业聚集,如果向政府‘诓地’,会给企业发展和政府带来很大麻烦,损害企业信誉。”他说,“我们把每一个园区都做得很扎实。园区企业必须在属地注册,原则上也要把税收归在园区所在地。”

比如,电子城集团在山西朔州开发了一个数码港项目,属于智慧社区。龚晓青介绍,山西朔州属中部地区,开发大规模产业园很难吸引产业聚集,相对适合做科技企业的服务和集散,于是朔州项目重心偏住宅一些,商业部分则定位成中部地区电子产品集散、物流和电商。

“我们做的都是综合体项目,体量规模比较大,面临着一些配套需求。但我们不做传统住宅,这不是公司主打方向,比不了一些住宅开发商。”龚晓青说,“我们可以做科技产业背景的开发运营,主打科技企业客户群体,开发智能社区比其他开发商更具优势。”

也正因为对区域发展有帮助,电子城集团与地方政府保持了良好的互动,并收获了认可,因此公司拿到的产业用地成本相对较低,降低了公司产业园区的开发成本。但龚晓青也告诉人民网记者,土地便宜,但产业园区开发以后的售价和租金也很便宜,只相当于商业用地项目的3-5成左右,市场价格很低。

比如电子城集团酒仙桥产业园有一家电力和自动化技术企业“ABB”,这家公司签订十年租期的租金每平方米每月只有1块8毛钱,但ABB每年可以给朝阳区带来40-50个亿产值,也是区域内的纳税大户。

电子城集团的大股东是北京电控,受益于大股东的支持,整个运营机制上给了公司较大空间,使得原本在酒仙桥地区的区域公司逐步走向全国化。

“北京电控的许多科技背景我们都可以借用,比如公司在朔州和南京做的科技体验馆,一些科技产品都来自北京电控。在空间上,京津冀一体化下北京电控也是产业疏导大户,目前北京电控在一些位置较好的地段有几百万平方米的优质资产,包括一些工厂和厂区,未来都是我们要利用和发展的资源。”龚晓青介绍,“现在电子城集团引入了其他一些战略投资者,今后在上海等地拓展的时候,也可以继续获得支持,跟这些大股东保持互动,充分利用股东资源的优势。”

针对公司未来五年规划,龚晓青用了一个比喻,现在开发类企业中,分为三个层级:航空母舰、驱逐舰和护卫舰。“电子城集团现在可能连护卫舰级别都达不到,但到‘十三五’末,我们会成为驱逐舰级别的公司,开发规模上达到中等水平。在产业地产行业的第一梯队里,更要全面领先。”