 |
|
综合得分：89.7分
轻资产倾向：0.76
重资产倾向：0.75
轻重资产比值：1.01
比照成熟期动态平衡最佳比值1，张江高科的S-Park平衡度：-1%
属于“适当偏轻”
集中代表了中国产业地产商革命性的系统转型。从资产结构优化、创业生态搭建、资本网络编织，到产业链条集聚、优秀人才生态、潜力产业投资，张江高科正在从一个单纯的科技地产物理学科生，向以“新三商”形象示人的高科技投行角色转型的道路上衔枚疾走。蓬勃的895创业营和活跃的大手笔产业投资,对根深蒂固的既有业务格局产生了鲶鱼效应，张江高科正在产业地产领域走出一条独一无二的“双轮驱动、内生闭环”的路径，目前唯一的挑战在于体制的桎梏和人才的流失。
综合得分：83.5分
轻资产倾向：0.36
重资产倾向：0.80
轻重资产比值：0.45
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，华夏幸福的S-Park平衡度：+25%
属于“一般超重”
现象级的“产业新城PPP”模式备受争议，但这并不影响华夏幸福继续在全国甚至海外攻城略地的凶猛势头，产业招商集体作战能力和出色的金融操作能力是其重要的倚仗。珠三角、武汉经济圈、东南亚的破局具有相当的战略性意义，但接下来的实际落地更值得关注。作为整个产业地产领域最具成长性和侵略性的佼佼者，无论是空间换时间，还是时间换空间，华夏幸福都必须在速度与质量之间求得最佳平衡。
综合得分：79.8分
轻资产倾向：0.43
重资产倾向：0.74
轻重资产比值：0.64
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，上海临港集团的S-Park平衡度：+3.15%
属于“适当偏重”
上海市属头号国资园区开发商的爆发潜力一直被严重低估，以金融逻辑作为产业园区运作的顶层设计，在资本层面运作十分活跃，手中齐集一级、二级、输出管理、城市更新两轻两重的四张王牌，目前还在重点打造集实体、虚拟、服务、投资、整合、共享、联盟于一体的园区平台经济，近百家虚实交杂的战略合作签约堪称眼花缭乱，面对不同的交易对手配以不同的打法，这几乎可以让上海临港集团业务触角渗透到产业地产金字塔的每一个层面，为业界所罕见。
综合得分：78.5分
轻资产倾向：0.39
重资产倾向：0.69
轻重资产比值：0.56
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，宏泰发展的S-Park平衡度：+5.8%
属于“适当偏重”
“升级版的产业构建”，深挖通航产业链条，控制其核心源，进行全产业链的运营，从而形成一套引领市场招商的模式，源源不断地从这个“航空小镇”的全系列配套中赚足收益，这是宏泰在走出龙河高新区一隅后形成的全新思路与打法。异地项目开始进入收获期对于一直过于倚赖廊坊市场的宏泰是个重要利好，“走出去，请进来，对接全球，快速发展”的战略也在落地，比较务实和稳健的做法一直是这家产业市镇运营商的定盘星。
综合得分：77分
轻资产倾向：0.45
重资产倾向：0.77
轻重资产比值：0.58
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，亿达中国的S-Park平衡度：+3.33%
属于“适当偏重”
中国产业地产领域在轻资产扩张上最迅猛、轻重两方面都表现出强烈欲望的典型代表。一年来长袖善舞地与众多国资重资产伙伴结成盟军，以重资产资源作为基础，以轻资产掌握的客户资源作为核心，在重资产获取的前端把风险尽可能降低分散，将城市、产业用最低成本摸索清楚，在经营性盈利、物业性盈利、客户性盈利方面取得轻重相宜的动态平衡，既把控当下的盈利基础，也拓展未来的业务想象空间，在目前渐成红海的产业地产行业走出一条较为务实的路径。
综合得分：76.2分
轻资产倾向：0.51
重资产倾向：0.62
轻重资产比值：0.82
比照成熟期动态平衡最佳比值1，天安数码城的S-Park平衡度：+18%
属于“一般超重”
这支产业地产的老牌劲旅有足够的资源和履历，也有过辉煌和阵痛，在如今产业地产短兵相接日益白热化，发展窗口期大开的时局下，需要的当然不只是时间，更是正确的方向和路径。在新形势下再次调整自己的模式定位——“创新企业生态圈运营商”，业务架构形成“一体两翼”，即以各类创新创业物理空间为基本载体，以智慧园区服务运营和多元化多层次的金控平台为两个重要辅助，为产业和企业打造一个全生命周期的孵化平台，并形成轻重并举、重点突破轻资产的新打法。
综合得分：75.7分
轻资产倾向：0.61
重资产倾向：0.63
轻重资产比值：0.97
比照成熟期动态平衡最佳比值1，浦东软件园的S-Park平衡度：+3.17%
属于“适当偏重”
作为部市合作的产物和中国资格最老的软件园运营者，在孵化投资、互联网+服务体系打造、股份制改造、公司化运营和对外输出等方面都走在行业前列。未来在产业投资、全链条企业孵化体系以及智慧园区服务输出方面均有不俗看点。张江集团和中国电子两大股东同股同权的股权结构，能够在早期发展时形成关键性的资源支持力量，也是浦软形成谨慎扩张战略和严谨管理风格的重要因素，但是这种股权结构是否会在某种特定情况下形成管理掣肘，也值得思考和观察。
综合得分：69.7分
轻资产倾向：0.41
重资产倾向：0.89
轻重资产比值：0.46
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，光谷联合的S-Park平衡度：+2.32%
属于“适当偏重”
引入中国电子作为第一大股东终于尘埃落定，堪称产业地产领域最系统最典型的一场“国进民退”的资产重组。除了获得央企中国电子的产业资源、项目资源等充足的杠杆力量，其本身也正在从一个具有综合专业能力的开发企业转型为一个以新信息技术为基础的产业互联网平台型企业。光谷联合希望希望通过园区开发造就一个个崭新的产业，与园区业务相辅相成，又能够独立生存发展，这会开拓出一个前所未有、广阔无比的崭新发展空间，使其拥有了极具想象空间的弹簧效应。
综合得分：68.4分
轻资产倾向：0.41
重资产倾向：0.69
轻重资产比值：0.59
比照成熟期动态平衡最佳比值1，东湖高新的S-Park平衡度：+40.58%
属于“严重超重”
在大股东湖北联投的支持下，人事变动之后的老牌国企东湖高新希望能够通过异地扩张和资产并购迅速膨胀规模。在外埠项目上，以输出“规划+招商+服务”的轻资产方式运作，再加上土地一级开发，开启了东湖高新科技园区板块轻重资产组合运营的全新模式，但目前来看进展并不算顺利。同时公司也对以往的一些战略打法进行反省和调整，开始重视客户的后端运营服务，加强对产业的研究，将园区运营和产业运营提到很高的战略地位，即“运营常态化”。
综合得分：66分
轻资产倾向：0.45
重资产倾向：0.65
轻重资产比值：0.69
比照成熟期动态平衡最佳比值1，中节能实业的S-Park平衡度：+30.77%
属于“严重超重”
就目前而言，整个央企群体中唯一在产业园区运作、实业链条接入方面都较为成功的样本。在中节能的战略里，产业园区从一个偶然进入的领域，渐渐成为支撑多元业绩、业务载体、创新试验田等多种功能为一体的重要功能部分，定位于主业、理念和技术推广的一个助推器和承载体，比如“循环经济生态圈”和园区绿色建筑都是中节能园区未来的价值点和竞争力所在，现在中节能最需要的是将这些打法形成完整、成熟、流畅的思路并固定下来，把偶然的机会变成必然的战略，从而解决商业经营层面的可持续问题。
综合得分：65.7分
轻资产倾向：0.27
重资产倾向：0.81
轻重资产比值：0.33
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，招商蛇口的S-Park平衡度：+45%
属于“严重超重”
顶着史上市值最高产业地产商、产业地产开发商鼻祖等一系列耀眼的光环上市，定义自己是中国卓越的城区与产业园区综合开发运营商，在经历了资本市场的暴跌，以及走出深圳后的网谷模式有可能陷入“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”的魔咒，招商蛇口还在苦苦证明自己并不是一个名不副实的产业地产商。在抛出了独特的“前港—中区—后城”城市发展模式概念后，正在拼命将自贸区、一带一路、世界500强等概念黄袍加身，到底这家被寄予热望的企业会走到阶梯的哪一层？
综合得分：64分
轻资产倾向：0.23
重资产倾向：0.81
轻重资产比值：0.28
比照成熟期动态平衡最佳比值1，联东集团的S-Park平衡度：+71.6%
属于“恶性超重”
以往重资产开发商的最典型代表越来越感到力不从心，疲态十足，从收缩战线到裁员风波，从“捡尸体”争议到团队离散，在产业地产行业形势急剧变化的当下，联东纯粹而固执的经营逻辑显得形单影只，茕茕孑立。以往的重资产模式如同不断加速的自行车，已经让联东疲惫不堪，而且也并没有享受到核心城市土地升值的红利。如今，联东也开始谋求一些包括轻资产输出、物流地产等自我突破创新的变局，但蜕变与固守之间的撕扯阵痛已不难被察觉。
综合得分：64分
轻资产倾向：0.28
重资产倾向：0.82
轻重资产比值：0.34
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，中集产城的S-Park平衡度：+43.33%
属于“严重超重”
作为又一家涉足产业地产的制造业龙头及央企集团，中集本身业务想象空间很大，资源潜力、协同能力和爆发能力都比较强，有可能在未来对既有的产业地产格局造成一定冲击。但同时，中集产城作为一个新整合的业务板块，其产业逻辑、集团地位、独立性、自我定位或许还在有所摇摆，其仍需把既有的思路和资源固定下来，并且在东莞中集智谷这个特殊项目之外，能够出现更多的园区业务说服力。
综合得分：63.1分
轻资产倾向：0.11
重资产倾向：0.89
轻重资产比值：0.12
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，平安不动产的S-Park平衡度：+80%
属于“恶性超重”
没有金主框定的物流地产行为逻辑，令普洛斯等一众物流地产同行无法看清，心生畏惧。背后有着庞大人口基数和长周期作坚实保障的中国保险资金是平安不动产最恐怖的大杀器，另一个潜在优势在于整个平安集团对它的强大交叉火力支持。其目前最直接的目标只有一个：干掉普洛斯。但强敌环伺的平安不动产也需要避免消化不良和风险累积，规模迅速扩大，但管理半径和人员结构却很难同步跟上的隐患，而招商出租率在低位徘徊同样是一个考验。
综合得分：61.9分
轻资产倾向：0.58
重资产倾向：0.66
轻重资产比值：0.88
比照成熟期动态平衡最佳比值1，中新集团的S-Park平衡度：+1.21%
属于“适当偏重”
自2004年提出改制、重组、上市计划，12年一个轮回后中新集团有机会得偿夙愿，其登陆资本市场后的发展节奏有望进一步加快，很多动作值得期待，但截至目前最终的挂牌上市仍为最终完成。为了将新型城镇化这项业务做深做透，中新集团正在重点在加大战略合作方面的动作，尤其热衷于引入在产业链上下游，在运营、管理、开发、产业等每个节点上能够强化自身业务的战略伙伴。围绕“新型城镇化综合开发运营”，形成完全的全产业链经营的系统集成服务商，中新集团还有很多事要做。
综合得分：61分
轻资产倾向：0.33
重资产倾向：0.62
轻重资产比值：0.53
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，炎黄集团的S-Park平衡度：+11.67%
属于“一般超重”
以“中国产业聚合园区综合运营商”为发展愿景，正在以洛阳为战略桥头堡，将炎黄科技园打造成集团产业地产的标杆，并试图实现这种科技园模式的连锁。目前经营模式正在逐渐转型，从重销售转向重持有，以园区的服务运营使得园区资产充分增值，并通过上市等证券化通道实现退出收益。由于靠金融与投资起家，对金融工具对产业地产的助益非常重视，未来依靠资本金融进行园区建设、园区收益和产业投资的动作值得期待。
综合得分：59.3分
轻资产倾向：0.49
重资产倾向：0.43
轻重资产比值：1.14
比照成熟期动态平衡最佳比值1，中关村发展集团的S-Park平衡度：-13.95%
属于“一般过轻”
在中关村转型升级与京津冀协同发展的大潮中承担不少任务，政治效益和企业效益兼顾本身就成为一把双刃剑，如何将其利用好考验操作艺术。作为“百千万”科技金融服务平台主要实施主体，一年来在金融领域表现活跃，包括创历史纪录的公司债发行以及中关村协同创新投资基金等金融工具的构建，与很多转型中的国有园区平台一样，在“以产业为根本、园区为载体、投资和金融为两翼、区域和海外为战略支点，资产经营与资本运营相结合”的模式创新上较有看点。
综合得分：57分
轻资产倾向：0.32
重资产倾向：0.58
轻重资产比值：0.55
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，百富东方的S-Park平衡度：+8.05%
属于“适当偏重”
产业地产领域上演的“老兵新传”，尽管刚刚重出江湖，但在产业地产行业所拥有的丰富经验和资源储备不可小觑。非常擅长借船出海，除了与金主云南城投合作产业园区之外，最值得关注的是与传统大盘开发商碧桂园合资成立碧桂园百富产城发展公司作为科技小镇的操作平台，并一口气公布了4个科技小镇项目，目前野心勃勃，希望在产业地产领域实现迅猛的弯道超车，有理由在这家新锐身上期许得更多。
综合得分：56.8分
轻资产倾向：0.31
重资产倾向：0.59
轻重资产比值：0.53
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，星河控股的S-Park平衡度：+12.43%
属于“一般超重”
唯一一个从传统房企转型产业地产的代表，逐渐形成了比较成熟的思路：以企业集聚形成合力，达成产业聚变，并持续运营、服务、投资的空间，形成一种多元化的丰富打法。公司自身业务版图的三驾马车之一——金融投资，能够和产业地产业务产生极具想象力的协同空间，尤其是“最大王牌”深创投将在未来产业投资板块扮演着非常重要的角色。以一个相对更容易成功的一线城市核心区域产业园区获得一次绝佳的练手机会，磨练出可行可复制的盈利模式和运营模式，这是星河给自己创造出的可能性。目前以轻资产打前站，首次将产业地产输出的触角伸向南京和海外。
综合得分：56.2分
轻资产倾向：0.37
重资产倾向：0.52
轻重资产比值：0.71
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，华鑫股份的S-Park平衡度：-18.59%
属于“一般过轻”
曾经的沪上老八股，正在完成从制造业，到商务不动产，再到智慧产业社区开发商和运营商的转型三级跳。以空间载体、技术引领和资本纽带三个层面打造园区产业生态，尤其在近年来以城市更新方式，对徐汇漕河泾、浦东金桥、张江高科等区域的老旧工业园区成功进行了再开发。作为当地拥有双重（身份和土地）资源优势的国企，近水楼台之便，有望在未来上海存量土地盘活和城市更新盛宴上分得一杯羹。
综合得分：55.1分
轻资产倾向：0.48
重资产倾向：0.69
轻重资产比值：0.7
比照成熟期动态平衡最佳比值1，宝湾物流的S-Park平衡度：+30.43%
属于“严重超重”
一线物流地产商中唯一一家真正做码头物流业务起家，也是唯一一个可以做到单个物流园区服务收入高于租金收入的企业，在顶层设计和实操层面都与竞争对手有着非常大的差异性。随着近年来对物流地产的日益重视，借着南山控股吸收合并深基地B的契机间接登陆A股市场打开了助力扩张的资本通道，而多元化的物流增值运营服务给宝湾在未来形势剧变的物流地产行业赢得了极具想象空间的核心竞争力。
综合得分：53分
轻资产倾向：0.31
重资产倾向：0.62
轻重资产比值：0.5
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，中业慧谷的S-Park平衡度：+16.67%
属于“一般超重”
作为一个以主题园区为核心主攻二级开发的产业地产商，中业慧谷到目前为止已落子多个城市，做得比较务实落地，其产品备受市场和同行认可，但也不可避免面临着较为棘手的产业招商难题，除了依靠重点打造的轻资产平台“中业汇”之外，其集团的实业板块——体育产业，也被寄望扮演更为关键的大健康产业链条的搭建与资源整合角色。未来也希望通过资本力量的介入，成为“产业合伙人”和“投资运营商”，分享入园企业成长的收益。
综合得分：47.8分
轻资产倾向：0.29
重资产倾向：0.62
轻重资产比值：0.47
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，富春控股的S-Park平衡度：+22.04%
属于“一般超重”
低调完成了今年产业地产行业在资本市场上的一项创举——第一个以电商物流地产REIT在新加坡上市的中国民营企业，本身也是菜鸟物流的重要股东之一。但其进入物流地产的方式与菜鸟、复星均有所不同，主要是以“空间换地、电商换市”的政府倡导思路下，以零地技改的方式，对现有物流产业园和制造业园区，实施电商产业园的升级建设改造，未来仍有不小的挖掘空间。
综合得分：46.9分
轻资产倾向：0.24
重资产倾向：0.49
轻重资产比值：0.49
比照成熟期动态平衡最佳比值1，苏高新集团的S-Park平衡度：+51.02%
属于“恶性超重”
严重受到体制与机制束缚的国有产业地产商巨头，外拓项目和金融思路受挫，只能局限在大本营中规中矩的发展。在张江高科、东湖高新这些老国企纷纷走上轻资产、重运营的“二次开发”道路上时，苏高新仍然跳不出老问题的拘囿：守成有余，突破不足，难以在创新中放开手脚。我们也期待其在孵化器方面的落地努力能够开拓出一条“轻资产”和创新转型的创新道路。
综合得分：43.7分
轻资产倾向：0.14
重资产倾向：0.71
轻重资产比值：0.2
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，海航实业的S-Park平衡度：+67.14%
属于“恶性超重”
海航集团旗下六大产业集团之一，以海航基础、供销大集为核心业态，以海航金融为投融资平台的产业金融投资控股集团，旨在打造全球领先的基础产业投资运营管理商与海上丝绸之路建设投资商。目前在产融结合、产城结合方面动作力度颇大，与整个海航集团的业务与资源协同效应上有很大的转圜空间与看点。除了在海南业务基础之外，刚刚在西咸新区共建大西安新中心中央商务区、建设临空产业园区和企业总部基地的落子也开辟了新的战略发力点。
综合得分：42.2分
轻资产倾向：0.29
重资产倾向：0.38
轻重资产比值：0.76
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，坤鼎集团的S-Park平衡度：-27.19%
属于“一般过轻”
中国第一家成功在新三板上市的产业地产商，为包括美国亚马逊、瑞典ABB、日本KDDI、比利时IBA、美国GE在内的多家世界500强企业进入中国市场提供了总部园区定制服务。坤鼎不是传统意义上的园区开发商，而更像一个提供“私人订单服务”的高端手艺人，其定位于服务运营商而非开发建设者，核心能力并非重资产，而是基于选址、招商、服务和平台的轻资产能力，下一步其要做的就是“园区+”：物业开发+增值服务+资产管理+产业孵化的综合式园区的生态投资运营。
综合得分：39.3分
轻资产倾向：0.18
重资产倾向：0.65
轻重资产比值：0.28
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，云天实业的S-Park平衡度：+53.84%
属于“恶性超重”
广西民营企业中迅速崛起的企业新星，未来有望借助广西自贸区、一带一路的政策红利和本土资源网络，打造出国内独树一帜边境商贸物流地产运营的标杆。如果能够更深入和参与跨境产业链条的打造，利用广西推动边民互市贸易商品“落地加工”、边民互市改革升级的大趋势，从以边境贸易加工产业发展，带动边境交通物流、餐饮住宿、商贸旅游、金融结算等产业发展，打造沿边经济带的市场中挖掘业务空间，将更加具有想象力和生命力。
综合得分：37分
轻资产倾向：0.4
重资产倾向：0.17
轻重资产比值：2.35
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，粤科金融的S-Park平衡度：-292.16%
属于“恶性过轻”
正在探索寻求产业地产4.0模式的路径——用资本推动园区，倒逼园区转型，再用园区推动创新，用创新改造城市。在具体的产业园区操作中，以园区建设推动资本运作，以“粤科孵化”为核心平台，整合资源建设“专业”、“垂直”的复合功能产业园区，构建实现企业全周期发展的创新社区。目前仍然是轻资产为主，未来随着产业园区规模的逐渐扩大，希望形成“物业收益+产业投资收益”的双轮驱动。
综合得分：35.9分
轻资产倾向：0.33
重资产倾向：0.71
轻重资产比值：0.46
比照成长期动态平衡最佳比值0.6，盈田置业的S-Park平衡度：+23.33%
属于“一般超重”
西南板块规模最大的标准厂房开发运营商，与一直处于向一线城市收缩的联东不同，盈田更喜欢反其道而行之，将触角不断伸向欠发达的三四线城市。目前正在从西南一隅逐步走向全国，依靠其独特的“建筑工程+产业招商”的政企合作模式摸石头过河，开始更强调轻资产的分量。在行业发展新阶段，也在试图插上金融的翅膀和搭上互联网的便车，风险虽然可控，但总体来看想象空间不大。
综合得分：35.7分
轻资产倾向：0.29
重资产倾向：0.79
轻重资产比值：0.37
比照成熟期动态平衡最佳比值1，北科建集团的S-Park平衡度：+63.29%
属于“恶性超重”
尽管还在不断对外加强“中关村缔造者”的品牌声势，并且不乏各个层面的努力，但看上去，北科建似乎在其极力塑造的独树一帜的“科技地产”上渐渐力不从心，大有退出主流产业地产商行列的迹象。至今为止，除了上海项目刚开始运营不算之外，其他四个项目难言成功——所谓的中关村模式复制和中关村高科技企业引入仅仅是一个画饼；而在廊坊广阳区试图进行此前并不熟悉的产业新城一级业务，目前也无实质性的进展，并且障碍重重。
