还是那个话题，有土地的制造业企业，如何用产业地产这个炼丹炉让自己的产业、土地各方面协同增值？

为了寻找这个问题的答案，园区中国已经观察了很久，之前的海尔、联想、中兴、TCL并没有给出一份令人满意的答卷，新一波的中集、首钢、三一又怀揣着野心杀入。这新一波杀入者将产业地产看得更为重要，甚至作为集团层面的核心战略发展方向对待，它们的未来命运又将如何呢？

近日在深圳蛇口，园区中国产业地产30强调研团队继续行走到了中集集团，中集产城副总经理魏俊、产业发展中心总经理孙斌等接受了我们的调研交流，展示了这家中字号制造业龙头的产业地产蓝图。

中集集团（CIMC），全称是“中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司”，在国内甚至全球已经积累了赫赫盛名，是世界领先的物流装备和能源装备供应商，拥有十几个全球冠军产品。目前已经成为一个全球性的多元化跨国产业集团，已形成“制造+服务+金融”的产业生态体系。集团主要股东为招商局集团、中国远洋运输集团和弘毅投资等，在亚洲、北美、欧洲、澳洲等地区拥有300余家成员企业、4家上市公司及6万员工，客户和销售网络分布在全球100多个国家和地区。

中集涉足产业地产不过4年的时间。2010年，中集刚刚将地产业务升级为集团业务板块之一；2012年，中集在新形势下希望发挥产业和地产的协同效应，做出将地产业务全面转向产业地产的战略部署；能够证明这种转型之决绝的是，2015年初，中集将旗下地产板块公司更名为“中集产城发展集团有限公司”。

“中集牌产业地产”的思路很清晰——发挥集团的产业优势和金融优势，利用储备的土地资源，以产业化理念发展产业地产，形成产业资本、金融资本、土地资本完全融合的整体优势，集中全力猛攻产业地产，在全国范围树立起“中集产城”这块牌子。其近期目标是“六大优势，战略投入，成就产业地产领先企业”。

“中集是做产业出身的，通过相关产业化延伸，逐渐形成现在的多元化业务布局，我们一直是进入一行，精通一行，领先一行，希望能够产业地产也做到行业领先地位。”魏俊说。

魏俊认为，中集产城做成行业领先的底气主要包括六个方面：稀缺的土地资源与未来持续的土地获取能力、集团及产业链上下游客户资源优势、园区建设能力、资金成本与资本运营优势、一站式运营服务、职业经理人的高效标准化精细化管理机制。

中集产城在业界亮相的头炮，是一个占地502亩、规划面积50万平方米的中国制造2025示范园区。

2013年，中集智谷—中集产城首个产业园项目，落子东莞松山湖国家级高新区。在这个被集团寄予厚望和倾注心血的处女作上，中集希望能够演练出自身独特而可复制的产业地产模式来。

资料显示，中集智谷主要瞄准珠三角具有优势的高端电子信息、智能装备、移动互联等“中国制造2025”核心产业，全力打造成中国制造2025示范园区。

园区中国认为，中集做产业地产的一个重要优势和想象力在于集团内部的板块协同效应，促成一种内生闭环的产业集聚。

作为大型多元化产业集团，中集拥有集装箱、车辆、能化装备、海工、物流等多个超百亿产业板块，目前光是整个中集集团就有超过300家的成员企业，本身对总部办公物业有着很多需求。通过产业协同，中集自身就能消化很多园区办公物业，又能够成为入驻园区的旗舰店，带动产业链上下游企业和其他行业优质企业的入驻和集聚。同时，中集上下游企业上千家，长期合作的客户超过10000家，庞大的客户资源能够给中集产城带来很多帮助。

此外，作为大型央企集团，中集也在中央号召下打造内部的创新创业平台，包括鼓励内部创业、建设众创空间和发行VC基金，这些在产业地产方面的举措将有更多的挖掘与协同空间。

这种内部协同效应在目前已经成型的中集智谷项目上有很明显的体现。根据中集的中期财报显示，2014年动工的中集智谷一期已交付使用，截止2016年6月30日，中集智谷累计销售签约面积达3.62万平方米，一期总体招商率达93%。

中集集装箱公司总部、中集智能和中集新材料公司作为产业龙头前期就入驻了中集智谷，显现了很强的龙头集聚，带动了钢研海德等中集产业链的上下游企业的入驻。同时中集自有产业的入驻，也带了很强的招商示范效应，吸引了迈威科技、迈科锂电、美诺华、爱协生科技、威科达科技等大批优质企业入驻。

中集方面称，目前，鉴于一期项目火爆的企业入驻态势，二期18万㎡高端总部办公空间也正在加紧建设中。

重资产固然重要，但轻资产是支撑重资产持续的关键，中集也很注重资源整合和与运营服务平台的搭建，希望将不同企业的生态圈链接起来，以谋求高效的资源导入。以中集智谷产业园为依托，中集还联合东莞市松山湖控股有限公司，成立了中集云创公司，搭建了国内产业园区首创的云创服务平台。

资料显示，该平台基于“产业带动创业、服务支持创新”的运营服务理念，构建“产业+服务”双生态系统，为园区企业提供以创业辅导、政务咨询、商务服务、科技服务、产业服务、金融服务、投资服务等为核心的云创业、云产业、云商务和云生活的全方位服务。

中集方面称，云创服务平台助力园区企业成长已经初见成效，目前一期30余家园区入驻企业中，已有4家拟挂牌新三板、1家拟上主板的企业。在2016年广东省科技厅组织的科技计划项目申报中，中集云创众创空间项目评选第一名，中集智谷孵化器项目评选第一名，获得400万省财政资助。2016年8月31日，中集智谷孵化器获评国家级科技企业孵化器培育单位，中集云创众创空间获评广东省众创空间试点单位。

“我们很有耐心，在长线战略中，可以适当放弃一些短期利益。”魏俊对园区中国表示，“比如在东莞中集智谷项目中，我们有很多限价的配套住宅，按照利润最大化和快速回笼现金的逻辑，应该先卖掉住宅支持园区的滚动开发，但是我们为了园区的长远发展，根据园区开发节奏配建住宅，做好园区配套。我们希望耐心建设园区，用优秀的配套来吸引优秀企业和人才的入驻，最终形成珠三角创新产业集聚的核心区域之一。”

根据中集方面的介绍，目前其在全国范围有24平方公里的土地储备，土地估值超过500亿元。除东莞松山湖中集智谷之外，中集还在布局的有深圳坪山健康产业园、上海宝山中集华东企业总部项目、北京中集京西产业基地、青岛冷链产业园、江门智能制造产业园和江门新会模块化建筑产业园等。

另外，最值得关注的是中集本身是前海的大地主之一，中集称，将在这个极具发展前景的区域，依托集团各项业务，集聚深圳高端资源，打造一个包含海洋金融和高端服务业的总部园区。

而中集产城的最新动作，是借助外力，合纵连横，谋求更强的爆发能力。2016年8月18日，中集与全球物流地产巨头普洛斯签署了《战略合作框架协议》，建立全面战略合作关系，共同发展物流地产业务，实现优势互补和强强联合。

经过调研和观察，园区中国认为，作为又一家涉足产业地产的制造业龙头及央企集团，中集本身业务想象空间很大，资源潜力、协同能力和爆发能力都比较强。有可能在未来对既有的产业地产格局造成一定冲击。但同时，中集产城作为一个新整合的业务板块，其产业逻辑、集团地位、独立性、自我定位或许还在有所摇摆，我们认为其仍需把既有的思路和资源固定下来，并且在东莞中集智谷这个项目之外，能够出现更多的园区，提高业务说服力。