近日，园区中国调研团队来到深圳的赤湾港，对这家在国内业界另立独行的物流地产商——宝湾物流进行了调研采访，并与宝湾物流总经理舒谦进行了深度对话。

之所以说它另立独行，并不是说宝湾的仓库与其他竞争对手有什么不同，而是它在顶层设计和实操层面，与普洛斯、嘉民、宇培、易商乃至平安不动产都有巨大的差异。这一点我们且慢表述，先顺着我们上一篇文章的线索，来看看宝湾为何要借着南山控股（002314.SZ）合并吸收深基地B股的机会登陆A股。

在赤湾港做码头物流起家的宝湾物流，从2003年开始，以上海宝山项目为起点开始做真正的国际标准的高端物流地产业务，基本保持一年一两个园区的不温不火的节奏，不过十余年来持之以恒倒也积累了不小的规模。

一开始，宝湾物流并没有把标准化的物流地产作为核心业务，因为赤湾港由于区位垄断的原因，码头业务是非常赚钱的，这个才是整个公司投入全部精力和焦点的关键所在。而物流地产，更多是算是集团公司资产配置平衡的一个考虑，因此始终没有非常强烈的扩张欲望。

但从近两年开始，也可能因为全球经济和国际贸易严重下滑对于航运、码头行业的影响，另一方面也是国内宏观经济结构调整消费端需求爆发增加了高端物流需求的原因，宝湾物流逐渐开始重视物流地产，并且迅速发力。

舒谦向园区中国透露，截止2016年8月，宝湾物流在上海、天津、广州、武汉、成都、天津、武汉、重庆等30余个战略及热点城市自行开发并管理47个大型物流园区，其中已实际完工投入运营物流园区16个，综合出租率达到95%以上；在建及拟建园区个数达31个。

财务数据显示，截止2015年底，宝湾物流各园区业务合计收入达4.84亿元，近三年复合增长率达19.07%，合计净利润分别达1.81亿元，近三年复合增长率达18.77%。

如果按照已完工在运营物流园区面积统计，宝湾物流在整个中国物流地产市场份额排名第三，前两位是两大外资巨头普洛斯和嘉民，如果再算上在建物流园区面积的话，第三名则是中国物流资产，也就是宇培，宝湾物流则排名第四。

“预计到2018年底，我们所管理的物流园区总面积将达到500万平方米。”舒谦说。

这时，融资就被提上了日程，仅仅靠自有资金投入是无法大规模快速扩张的，尤其是考虑到宝湾物流开始增加并购的分量。这样一来，除了依靠传统的银行贷款之外，宝湾物流也必须打通资本市场融资的通道，于是借着南山控股、深基地合并的契机间接登陆A股市场就是一个这个大金融战略下的重要一步了。

在宝湾物流看来，就目前来看，在资本市场增发股票融资的成本可能比拿保险资金更加便宜，A股市场的融资现在是自己的融资首选。

事实上，舒谦向园区中国透露，包括同行在内，很多资本大鳄和基金投行都找过宝湾物流要投钱，但是宝湾物流始终没有迈开实质性的一步。

这就是我们最开始强调的宝湾物流特立独行的关键之处。

“看我们的名字就知道和其他竞争对手不同，不那么强调‘资产’、‘不动产’，而是强调‘物流’。”舒谦说，“我们真的是做物流、做码头起家的，从根子上就与普洛斯、宇培、易商、平安不动产的基因不同。”

宝湾物流的考虑在于，如果像这些公司一样，从顶层设计上就以纯地产金融的框架来运行的话，从一开始就必须考虑资产的升值和退出，那么宝湾一直擅长的很多运营的活，比如流通、包装、配送、管理等等就会全部变化，这可能是一个伤筋动骨的剧变。

“所以考虑再三，我们也没有下定决定走基金模式这条路。”舒谦表示，“但不排除未来会有小范围的试水可能性，不过我们希望接受的是长线投资的资金，比如保险资金。”

让宝湾物流如此坚定走一条不同的路线的，也没有必要非要归到责任、情怀一类的虚词，当然是有实实在在的利益考量。比如宝湾成都项目，目前的服务收入是超过租金收入的，这一点恐怕其他物流地产商还没有一个能够望其项背。

“举个例子，你在其他物流地产商那里可能看到偌大的园区里面只有一个管理人员，但是我们一个物流园区往往要配十几个人。”舒谦对园区中国说，“你会在别的物流园区看到一个经理去干给货物贴标签的活吗？我们就这样干，我觉得这才是宝湾最独特的地方。”

资料显示，宝湾物流可为入驻客户提供很多增值服务，具体包括：物流增值业务，如分拣、分拆、贴标签、流通加工、包装、组装等；供应链延伸业务，如库存管理（库存信息查询、缺货预警、供应商管理库存等），仓储操作（进出库装卸、理货、搬运等）；物流租赁业务，如物业租赁（仓库、办公楼、宿舍楼等），设备租赁（叉车、托盘、货架、拖车等）；物流核心业务，即以宝湾仓储物流园区为中心的干线运输与城市配送。

另一方面，在宝湾物流看来，未来单纯做静态的仓库是有问题的，在这一点上，园区中国也深有同感。这不光是以为税收低从政府那里不好拿地，也因为想象空间已经到头了，这才是最可怕的地方。

“不要再简单的做仓储，或者说是放东西的地方，你要让货物流动起来，对货有控制力，让你的仓库变成作业场所和流动的端口。”舒谦说，“我甚至预测，未来仓库不再按照租金来，而是按照流量来算钱。”

一旦变成这样的业务场景，就轮到这些物流地产商用“运营服务”来拼刺刀了。舒谦甚至说，如果服务足够有竞争力和盈利能力，那租金就可以相应降下来，“或许我们的租金仅有对面的60%，但我一样是赚钱的。”

就像互联网经济所描述的那样，物流园区未来就是一个网络，网络节点之间衍生出远远大于仓储的想象空间，理论上说，货如轮转到一定程度，仓库这个端口甚至可以免费。园区中国现在看到，不仅是宝湾物流，菜鸟网络就正在这样做，而最终目的在金融服务的平安不动产同样也有这个野心。

“这就是我们为宝湾物流设计的理想状态，虽然短期内我们还是要依赖租金，但是我们愿意等待未来，并为这个未来做好铺垫准备工作。”舒谦说。

所以看一下宝湾物流的客户列表能够发现，宝湾物流的中小客户更多，而且单一客户的最大面积也远远低于普洛斯、宇培、易商。因为宝湾物流自己认为，底气来源于更全面的服务，这种服务既能够跟政府说出不一样的故事，更实际的是，由于货如轮转，服务丰富，其园区的税收也不会比任何一个竞争对手低，与政府的议价权也就更高。

在园区中国看来，因为宝湾物流的基因就是码头扛包的，其最擅长做这个，所以宝湾物流应该不怕普洛斯这种背后有金主的模式，因为一旦你拿了基金的钱，你的行为模式就一定固定了，能够被别人看透了，这是最致命的问题。

所以中国的物流地产发展到今天已经开始走向分野，在金融基因和服务基因的PK当中，短期内可能金融基因走得很快，但这条路已经看到尽头了，反而服务基因还有大量不确定的想象空间，我们更为看重后者的未来发展路径。