网络投票在火热进行，而园区中国产业地产30强调研团队也还在抓紧最后的时间，在全国范围内进行持续忙碌的奔走调研。

这几天，我们来到魔都上海，在这里近距离接触和观察了一家老牌国企的“老兵新传”，在它身上，正在上演着双料的“老树生新芽”的故事。

说它是老国企，因其曾是资本市场威名赫赫的“老八股”之一的上海金陵，这家全称为上海金陵无线电厂的企业，曾制造了当时中国最先进的精密电子产品，承载了国人的时代记忆。

讲它的“新故事”，一层含义是上海金陵2009年开始从制造业向商务不动产转型，并于2013年将上市公司名称更改为华鑫股份（600621.SH），其全新打造的产业社区中，谷歌GDG、微软MVA等全球知名创新孵化器初具规模，另一层含义则是华鑫专注于城市更新和老旧工业区改造，使上海的许多老旧工业区焕发新生。

昔日老八股，今日新时髦。2009年开始向商务不动产转型的华鑫股份，于2014年9月完成制造业的退出，并于2015年初进一步提出“成为智慧产业社区开发商和运营商”的产业地产转型战略。目前，华鑫股份已经拥有在建、在营物业（含托管项目）150多万平方米，涵盖了高端商务、办公研发、总部园区、众创空间、综合体等不同形态的智慧商务楼宇和智慧产业园区。

在华鑫的业务链中，园区中国此行最感兴趣并重点关注的，是其城市更新业务板块。在昨天的文章中我们提到过，城市更新正在成为一线城市产业地产的一块崭新蛋糕，并且最有优势的是在当地拥有双重（身份和土地）资源优势的国企。

对于建设用地接近极限，步入增量负增长、存量大盘活阶段的上海来说，能否利用好产业升级后老旧工业用地的二次开发，直接影响到城市品质的提升和经济结构的完善。

华鑫近年来以城市更新方式，对徐汇漕河泾、浦东金桥、张江高科等区域的老旧工业园区成功进行了再开发，其经验、思考和模式相信是业内人士都比较感兴趣的。

“我们提出了一个低成本、高品质的概念。”华鑫股份副总经理陶力对园区中国表示，所谓低成本，一是土地获取成本相对招拍挂拿地要低，二是加快开工、建设和招商速度，降低资金成本；而高品质则是从规划和设计阶段就加大投入，利用国内外优秀资源做出高品质物业载体，同时梳理母公司上海仪电集团和华鑫股份手头资源，从软硬件两个层面打造智慧园区。

华鑫早期的工业区改造项目，主要来源于上海仪电和华鑫股份自有工业用地资源。其开发路径具体可分为:漕河泾一、三号地块的规划调整，拆除新建（土地不变性）模式；华鑫中心·漕河泾（西块）的工业转性为商办用地后新建开发模式；漕河泾4号地块的收储后通过公开出让获取再开发模式；张江国际创新园一期、三期地块的工业转性研发用地模式以及金桥PDP项目的认定成为园区平台公司等5种模式。

有统计数据显示，在改制过程中上海仪电集团得到的盘活存量工业用地授权土地达到140万平方米。作为仪电旗下唯一不动产业务上市平台，华鑫在承接母公司存量土地资源方面有先天优势，仪电丰富的土地资源为华鑫提供了想象空间。值得一提的是，2015年8月，仪电集团将旗下非上市平台华鑫置业与华鑫股份进行了一轮业务整合，华鑫置业将相关业务委托给华鑫股份管理运营，进一步加大华鑫股份对手中资源的掌控力。

园区中国在参观华鑫园区时有一个感受，作为上海本地国企的华鑫，所开发园区总能给人一种精致的感觉。华鑫股份总经理曹宇表示，华鑫在进行园区开发前都会有一个大规划概念，不仅做园区自身小规划，还会结合政府规划做一个周边区域的大规划，从提升城市品质的角度来思考问题，然后把这份融合企业思考在内的规划提交给政府。这种做法虽然可能会提高成本，但事实证明，周边大环境与园区小环境协调统一对旧改项目增色不少。

此外，在设计层面，日本长谷川逸子建筑设计事务所、法国雅克·费尔叶建筑事务所、山水秀建筑祝晓峰等知名设计企业均是华鑫的合作伙伴，华鑫还多次举行项目设计方案的全球招标和竞赛，寻求优秀设计公司参与项目。

由山水秀建筑祝晓峰设计的华鑫展示中心，将地块原有绿化带上的六棵香樟树穿插于建筑之中，利用环保材料设计了一个具有丰富公共空间的小建筑。这个小建筑目前是谷歌GDG的驻地，环保、创新的调性与这个注重创新的物业载体调性相吻合。

在华鑫着力构建的园区产业生态中，主要包含三个环节：

一是技术引领，主要指华鑫科创中心体系，利用仪电集团旗下的信息技术产业，如仪电电子、飞乐音响、仪电物联等进行对接，使创新科研产品市场化。同时华鑫计划打造四大国内外核心孵化器，目前已落地有谷歌GDG、微软MVA两大跨国企业孵化器，罗兰贝格和科大讯飞两家正在接洽。

二是资本纽带，利用华鑫体系中华鑫证券和金融等资本的力量，针对孵化成功的企业，提供金融支持。

三是华鑫股份和华鑫置业提供的空间载体。

谈完构想和优势，来看看城市更新的难点。上海目前对工业用地直接二次开发新建面积在控规方面严格控制，土地转性为产业类研发类的话，土地出让金按1.5 倍工业基准价补缴，而重新收储后通过公开出让方式获取地块，一则成本大幅提高，二则不确定性太大。要在符合政策的情况下获得地块，并做到投入产出平衡难度较大。

华鑫此前开发的城市更新项目，大多来源于华鑫自有工业用地和仪电集团的土地资源。“自由存量用地总有消耗完的时候，我们近两年开始尝试去市场上寻找土地资源。”曹宇对园区中国表示。

2015年，华鑫股份公告称，与松江开发公司投资设立华勍企业，拟开发松江区约500亩地块。与此同时，公司通过受让奥仑实业100%股权，拟开发青浦区约190亩地块。华鑫股份之所以能够拿到这些地块，一是华鑫股份的本地国企身份，使其拥有浦东新区区级平台公司身份，相当于有了“尚方宝剑”的钦使，二是带着仪电集团和华鑫股份积累的产业资源去谈老工业区改造。“一个很重要的因素是，你带去的产业资源一定要和当地政府产业导向很好地结合。”陶力表示。

根据上海“沪府办（2015）69 号文”，针对园区平台公司（承担市级、区县级各类园区建设、运营管理的平台型公司），其持有的工业用地标准厂房类、研发总部通用类物业，不超过50%的部分可转让给高新技术企业、“四新”企业、生产性服务企业等。算是给严格控制租售比的工业用地更新开了一个“口子”，但是目前能享受这个平台公司政策的仅有浦东金桥、陆家嘴、华鑫等少数企业，且可销售的50%部分，销售对象必须经过政府相关部门的严格审核。

梦想照进现实的转型之路并非一帆风顺，虽然出租收入能够一定程度上稳定收益，但是政策限制和工程进度导致的销售波动，依然会对上市平台业绩造成较大影响。2014年，华鑫股份营业收入5.97亿元，同比下降46.51%；2015年，华鑫股份营业收入3.65亿元，同比下降38.84%。如何叫好又叫座，园区中国愿意持续去观察华鑫股份的行与思。