如今，这是一个很典型的趋势：很多政府投融资平台在完成了政府投融资、区域开发建设的历史性任务之后，机体内自觉萌生出市场化的觉醒与努力，表达出了强烈的求变欲望，希望用企业化的行为盘活既有资产和走出去闯一闯，但路径还有待系统梳理，加上基因中的风险厌恶本质，面对全新的运营管理时代和市场机遇，仍然显得踌躇而迷茫。

在近年来的全国调研中，园区中国反复遇到遭遇这样境地的国企，我们有时会用“有政府价值，无企业价值”来形容它们，如果不思进取，不求革新，或者生不逢时，有心无力，很可能就沦为政府的一堆累赘，失去价值自生自灭；而如果找到一条适合自身又契合市场的路径，它们却很有可能实现弯道超车，爆发出惊人的成长力量。

前些日子，园区中国产业地产团队来到天津滨海新区的天津临港经济区，与天津临港投资控股有限公司多位高管进行了深度的交流。天津临港所面临的情况，心头的困惑和所作出的努力，我们认为的确是一个很典型的政府投融资平台思考和实践自身转型的鲜活案例。

天津临港经济区作为天津滨海新区的八大产业功能定位区，是一个填海造陆而生的港口与工业一体化的海山工业新城，目前整体规划面积达到200万平方公里。从2003年开始填海建设开发，在2010年之前主要定位于一个单纯的工业区，但如今在京津冀一体化的整体战略中定位改变，成为建设中国北方以装备制造为主导的生态型临港经济区。

作为天津临港经济区的建设运营平台，天津临港控股如今要思考的是，临港经济区的基础使命，也就是“精卫填海”的政治任务工作完成后，怎么从起步阶段跨越到起飞阶段？如何寻求转型发展之路？如何形成自身良性的造血功能，同时能够算好政治账和经济账这两笔账？

与很多政府性质的产业新区一样，天津临港一开始就是做一级市场，土地整理之后招来大企业卖给它们。但近年来随着经济形势的变化，天津临港也必须介入到二级园区的开发当中，筑巢引凤，把越来越多的精力放在吸引和培育中小企业身上。这一点，也是很多政府性园区平台所面对的共同趋势——由一个土地开发商转型为园区与产业运营商，这是新使命，新风口，但更可能是新陷阱。

但做二级园区的问题在于，招哪些企业，如何降低空置率，如何提升园区的产值和利用效率？这又是一个悬在它们头上的典型难题。

天津临港正在多方努力尝试，在整体思路上更注重产城融合，把精力更多专注在城市与园区运营上，除了做孵化器、二级园区以及社区商业来繁荣区域业态和生态之外，一个重点还在于打造金融板块，希望能够借金融撬动招商，帮助引资和园区服务，形成一种“产融结合”的状态，求得产业资本、土地资本和金融资本三合一。

这一次与园区中国的交流碰撞中，天津临港的高管团队共同表达出一个迫切的愿望，就是能够借助园区中国这种外部智库的力量为自己把脉出招，“跳出临港看临港”，找到一条园区市场化的道路来，一起合作探讨出一个政府融资平台转型的前行方向和顶层方案来。

在园区中国看来，产业地产正在进入拼资源的时代，谁手中拥有最好的资源？当然是国企，况且，产业园区这种公共服务产品的属性本身也适合由国企来提供。但这并不意味着，国企就要把产业地产的一切环节都抓在自己手里，怎么更好地利用自己的身份和资源来做好产业园区，就是一个崭新的带有很强技巧性的问题了。

实际上，国企做产业地产最重要的在于搭建平台、铺设渠道、建立规则，然而让专业的社会力量进入，一起把这个蛋糕做大做漂亮，这才是真正导向成功共赢的技巧。

天津临港的种种努力不可谓不务实，但一种游戏法则的顶层设计可能才是更为急迫的，怎么把蛋糕重新划分，怎么找到业务核心，怎么算总账，都关乎整个转型的成败。在这次交流会谈中，园区中国与天津临港就初步的合作探讨已经达成了共识，并愿意让双方的合作走得更远，帮助这一类很典型的国有投融资平台实现产业地产领域的试水与转型。