中国园区经济虽只有二三十年的发展历程，但却是每隔几年迈上一个新的台阶。以科技园区为例，自2001年以来，国家科技部提出以增强技术创新能力为核心的“二次创业”发展战略，掀起了国家高新区的“二次创业”浪潮，也将我国科技园区发展带上一个新的高度。

当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的主要载体，现有产业园区突破自身存在的问题，向更高目标转型升级是发展的必然趋势。总体看，我国园区经济与发达国家还有较大的差距，即使是发展较为成功的中关村科技园、张江高科技园等，在产业孵化、技术创新、世界级产品创制等方面还有不小的差距。

近年来，我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点：如增长方式由注重规模向更加注重发展质量转变；资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业结构由以制造业为主向制造业和专业服务业相结合转变；环境建设由相对注重硬环境向更加注重软环境转变……可以说，大部分现有产业园区在未来发展中都需要面对这样的课题。

而相对现有园区的战略转型升级，新的园区规划建设也呈现了新的趋势。在各地区可建设用地日益稀缺的情况下，一些小型的园区业态正在不断涌现出来，一些大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式的小型园区，“小的即是美的”，小型园区正焕发出蓬勃的经济活力。

成本领先的土地招商模式，曾主导了中国早期的园区经济发展，随着各类产业园区遍地开花，产业定位同质化、产业招商盲目化的现象越发明显，很多产业园区都存在着“有企业无产业”、“产业点高面低”的产业困境，园区的产业集群效应并不显着。在我国经济转型升级战略的大背景下，推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。结合我们这几年对园区经济发展的观察，园区产业的变革可以总结为两个词——“瘦身”和“增高”。

“瘦身”主要体现在产业门类上，就像很多成功企业（如万科）进行业务重组或聚焦一样，现在很多园区都需要进行产业整合，结合产业发展基础、条件和产业发展动向，对园区现有产业进行“整理、优化、升级”，确立园区的主导产业，围绕主导产业打造产业链经济。

“增高”主要体现在产业提升上，对于不同的园区，由于其发展情况不同，产业提升的方向也有所差异。从目前绝大数工业园区的发展现状来看，传统产业在园区经济总量中占有较大比重，因此改造提升传统产业是这些园区转型升级发展的重要任务。另一方面，园区产业“增高”可以借助产业融合，延伸和拓展产业链，构筑园区产业“微笑曲线”，提升园区产业链的竞争力。产业融合发展是园区产业结构升级的必然趋势，是园区产业经济发展的一种新特征。

我国的产业园区多设在城市的偏远郊区，在早期发展中多以优惠的政策和低廉的土地成本，吸引企业投资和集聚，然后，再通过企业提供就业机会导入人口。这种发展模式，常常与生活配套服务不足相伴生，从而出现了企业员工白天入园、晚上回城的“鬼城“现象。

随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。

随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小园区经济”以科技社区、创新社区的形态，通过产业聚集、人才聚集和企业家交流，逐渐成为了城市空间中的新地标、新节点。 面对园区经济走向城区经济、产业园区走向综合城区的发展趋势，地方政府应摒弃传统的思维方式和运营模式，以“产城融合”的理念系统策划、规划、管理、开发、运作产业园区（产业新城）。  

在我国早期的园区开发中，政府主导的园区开发公司一直扮演着园区开发“市场”的绝对主角。这时的园区开发公司虽采取公司化机制，但更多附属于政府管委会，在园区开发中也主要是进行基础设施和市政设施建设。

随着我国园区经济的发展，标准化厂房、创业大厦、孵化器、产业综合体等产业地产逐步兴起，使得园区开发已不仅仅是招商引资的载体，产业地产开发和运营本身就成了一种房地产业务，造就了众多的产业房地产商。

作为国际上一个成熟产业门类，作为国内一个新兴产业，园区开发产业方兴未艾。可以预见，未来的中国，政府主导的园区开发商、国际园区开发商、本土园区开发商等都将会活跃在“园区开发”行业。

产业招商是园区经济发展的“生命线”，其成败直接影响园区经济的发展水平。从我国产业园区的招商引资模式看，基本经历了“优惠政策主导”阶段、“投资环境主导”阶段到“产业环境主导”阶段，园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝码。

产业招商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营扶持等诸多环节，涉及招商参与部门的权责和利益设计。目前的很多园区招商模式还停留在点式突破的“游击战”，个人激励强、项目导入快，但招商体系不健全、整体营销力度不足，不利于未来园区产业集群的发展。

产业招商的精细化运作关键在于两点：

一是精准定位，明确产业客商类型，建立产业项目信息库，进行定向式招商； 

二是系统运作，围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流程和规范，使整个招商工作更具系统性和有序性。