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2016年7月21日，“‘长尾元年·流动园区’2016(第六届)中国产业新区高峰论坛”在北京北航唯实大厦隆重拉开帷幕。会上，由搜狐焦点运营中心高级总监发布《2016中国十大企业选址事件》。搜狐焦点产业新区坚持对企业选址的追踪与观察，自2014年发起“中国十大企业选址事件”活动，今年是选址事件报告发布的第三年。我们希望通过这样一份报告，帮助企业与园区同仁理清选址趋势，把握宏观，校正方向，并提供一些企业选址决策与园区招商引资的参考意见。。
以下为嘉宾发言实录：
【杨丽娜】尊敬的各位来宾，大家下午好，很高兴大家能在雨天莅临高峰论坛的现场。每年年中，搜狐焦点产业新区回顾分析这一年的大大小小的企业选址事件，以明晰企业选址基本态势，窥视中国经济发展下的产业挪移轨迹。
搜狐焦点产业新区坚持对企业选址的追踪与观察，自2014年发起“中国十大企业选址事件”活动，今年是选址事件报告发布的第三年。我们希望通过这样一份报告，帮助企业与园区同仁理清选址趋势，把握宏观，校正方向，并提供一些企业选址决策与园区招商引资的参考意见。
首先，我们来回顾过去两年的十大企业选址事件：
（一）2014年十大企业选址事件
1、特斯拉：中国总部之争
2、“动批”：迁出北京
3、首钢：牵址曹妃甸
4、三星集团：投资70亿元落户西安高新区
5、迪斯尼：投资86.6亿元项目落户合肥
6、阿里巴巴：展开全国电商产业园布局
7、首都第二机场：落户北京大兴区和廊坊境内
8、三一集团：迁址北京
9、中国首家环球影城：落户北京通州区
10、富士康：选址三、四线城市
（二）2015年十大企业选址事件
1、微软：关闭北京及东莞手机工厂
2、万达：总部从北京迁至上海
3、苹果：海外首个光伏项目选址四川
4、北京600家大红门商户：入驻白沟
5、阿里巴巴：北京总部落户望京
6、日韩企业：从中国迁往越南
7、中兴：全球最大生产基地落户西安
8、顺丰：电商产业园落户泰州、长春
9、亚马逊：国际贸易总部落户自贸区
10、创业公司：选址北上广深杭
过去两年里，我们关注到“动批”、大红门、首钢、福田汽车等迁出北京，在中国产业整体转型，城市结构调整的过程中，不只北京，多地均出现部分产业外移的趋势。
我们关注到，微软关闭北京及东莞手机工厂，富士康在印度建立 iPhone 加工厂，日韩企业从中国迁往越南……中国原有的低成本优势越来越小，外资寻找新的适合产业生长的土壤；我们关注到，阿里巴巴、京东、唯品会等电商平台加速在全国的布局，跑马圈地布局线下实体物业完善产业链，成为最为活跃的选址力量；我们关注到，在经济发展放缓的背景下，激活民间创业活力，加强传统产业和互联网融合，“大众创业，万众创新”之势已然形成。创业大潮的背后，各类众创空间野蛮生长，走到创业者的面前。
……
过去两年里，搜狐焦点产业新区通过梳理企业选址事件，为企业选址和产业园区招商引资提供了非常有价值的指导意见。
今年，搜狐焦点产业新区联合戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行发布《2016中国十大企业选址事件报告》。
我们关注与搜索过去一个年度正在选址与已经完成选址的典型企业与热点选址主体作为考量与评价对象，将选址事件涉及的企业规模、选址体量与频次、投资强度、产业链价值、区域影响力以及媒体关注度等因素作为评价指标，形成调查与评选，征求园区、企业代表、第三方选址服务机构等行业专家的意见，综合办公租赁专业媒体观察，并联合搜狐焦点、搜狐财经、搜狐科技等专业媒体平台进行了为期一个月的线上投票，最终形成这样一个评选报告。接下来我用倒叙的方式给大家揭晓今年的十大选址事件。
第十个事件，顺丰速运打造鄂州物流产业园与自建机场。2015年8月，顺丰核心枢纽机场及物流产业园落户鄂州市鄂城区东部，燕矶镇南部。核心枢纽机场规划占地总面积6.30平方千米，位于长江南岸，地跨鄂城区的燕矶、杨叶、沙窝三个乡镇。物流产业园区规划占地总面积16.6平方千米，地跨鄂城区燕矶镇和沙窝乡。顺丰欲打造一个能够比肩世界、比肩孟菲斯的货运专业枢纽，支撑起顺丰承运高端快递业务的基础。
顺丰选择湖北鄂州建设园区与机场，无非是看重中国中部城市的战略位置，靠近全国最大的物流城市武汉。再者，电商产业园是顺丰战略转型的一个重要举措，未来5-8年顺丰将在全国50多个城市进行布局，建立全国性的电商服务网络体系。顺丰电商产业园是借助顺丰已具备的强大的营运能力，为满足电商企业全面的一站式的服务。快递企业自建机场也将成为一种趋势，快递的提速必然会对航空运输方式的需求逐步加强，由此带动中国快递行业有陆运为主，转变为航空+陆运并重，甚至最终走向航空为主陆运为辅的模式。
第九个事件，华为、中兴：部分基地迁出深圳。华为终端总部项目落户东莞松山湖南区，发展与手机等所有终端关联的研发、销售和增值业务。中兴通讯也将在今年7月将其生产基地从深圳北迁至河源。
深圳高企的房价与工资给制造业企业带来巨大压力，华为、中兴“逃离”深圳的传闻一度刷爆朋友圈，深圳市政府甚至公开表态要给予华为更多优惠政策支持。
探究华为、中兴迁出细节，我们注意到，华为、中兴并不是真正的迁出深圳，只是在其他区域或城市设立了分支机构。大型企业迁址是企业自身快速扩张的必然结果。华为2015年其销售收入达到了3950亿元，员工超过17万人，而华为的目标是到2020年销售收入超过万亿。这样的一个全球化企业在其他城市开设分支是非常正常的。同时考虑到土地、办公、交通成本，把子公司迁到成本相对较低的城市是明智之举。另一方面，深圳由于土地供应紧张，产业用地供应持续短缺，这也阻碍了企业的进一步扩张。华为总裁任正非直言，深圳房地产过度发展对工业有挤出效应，而大工业发展，每一家公司都需要一定的发展空间。
第八个事件，法拉利主题公园落户中国。法拉利中国宣布，将在中国建设一座法拉利主题公园，选址落户一线城市。法拉利股份有限公司旗下的意大利全资子公司法拉利公司联手北京汽车集团有限公司、北汽恒盛置业有限公司，已就法拉利主题公园的设计、建造及运营许可签订谅解备忘录。法拉利主题公园的选址引发了法拉利迷们的猜测：选址上海还是北京？北汽集团内部人士表示，目前还没有最终确定会在哪里选址，国内一线城市均有可能。让我们拭目以待。
首先，传统产业与文化产业跨界融合成为趋势。发挥文化产业对传统产业的带动提升作用，提高传统产业的文化附加值，发掘传统产业中的文化因素，创造跨界性新生产业；其次，大型优质企业的选址涉及产业布局、财政税收，乃至地方政府之间的博弈，选址将演变成一场市场争夺战。
第七个选址事件为e租宝等P2P企业跑路，金融类公司选址遇尴尬。P2P等金融类公司，偏爱找“高大上”的写字楼为其信用背书，据媒体报道，e租宝就在北京环球金融中心、金地中心、华贸中心等CBD核心区域知名高档写字楼均租有大面积办公场地，这些知名写字楼的租金大多已达到350元/㎡/月。在e租宝等P2P企业频频被曝出坏账、造假、跑路等问题后，一时间P2P成了谈虎色变的对象。核心区域的高档写字楼一听到与P2P、投资理财等业务有关的金融类公司就直接拒绝，尤其是对一些新注册成立的公司。目前，不仅高端写字楼拒租金融类公司，一些繁华商圈或高档小区的商铺也不接受金融类公司开设实体门店。P2P企业被楼主们“拉黑”了。
P2P企业办公需求退潮令市场承压。一线城市，对于网贷金融类租户依赖程度较小，相对受到影响较小有限。二线城市市场，由于非传统金融公司普遍在租户结构中占据较高比例，受到的影响较大，个别城市甚至净吸纳出现负值。据世邦魏理仕数据，2016年第一季度全国写字楼市场平均空置率达到17.9%，较上季度上浮0.5个百分点。其中二线城市的平均空置率更高达27.5%。
第六个事件十 互联网创业者扎堆进驻北京中关村望京、CBD众创空间，部分南下二三线城市。大批的创业者入驻北京中关村、望京和CBD的众创空间聚集热区。还有一批创业者从北京南下至成都、杭州、重庆等二三线城市。蘑菇街、贝贝网等诸多互联网新贵公司都出自杭州。腾 讯开放平台在海南布局很大程度上改变了海南的创业氛围，并使之逐步成为互联网创业的新腹地。
《2015中国十大企业选址事件》报告曾指出，“2015是大众创业、万众创新政策开启元年，创业型公司选址成为热点。北京、长三角和珠三角将成为最主要的创业基地，西南地区的成都、重庆有后来居上之势。”
这一年里，创业态势的发展进一步印证了我们的结论。随着众创空间在全国各地大量涌现，北京的中关村、望京、CBD众创空间成为创业者聚集区，成都、杭州、重庆等二三线城市凭借资本青睐和政策扶持快速崛起，成为互联网创业者选址新贵。
最新数据显示，北京众创空间主要集中在10个区域：中关村区域、望京区域、CBD区域、朝青区域、亚奥区域、西直门区域、东直门区域、石景山区域、亦庄区域、方庄区域。其中，中关村、望京和CBD，是众创空间聚集的“三大热区”，也是创业者首选区域。其中又以中关村创业大街最为著名，这里众创空间数量最多。这个区域聚集了3W咖啡、车库咖啡、氪空间等知名众创空间。
而望京地区，已成为移动互联网新晋热区，阿里巴巴总部、小米、奇虎360、陌陌、美团、智联招聘等互联网公司汇聚于此，推动众创空间快速在这里集结，数量急剧上升，比如望京SOHO 3Q、纳什空间等纷纷加速在此区域布局。
随着BAT等互联网巨头企业在全国布局孵化器，大量投资涌入二三线城市，加之政府的创业宣传与扶持，创业者从北京南下成都、杭州、重庆等二三线城市，渐成趋势。但我们认为，高科技产业的创业者去二三线城市并非主流，一线大城市有着资源虹吸效应，集聚资本、人才、技术、市场等优质资源，可以提供很多其他城市无法提供的机会，当是创业者首选之地。众创空间和创业者选择中关村望京CBD热门区域扎堆，即看中该区域的互联网产业基础深厚，互联网企业巨头聚集，产业资源、人才、资金相对密集，创业氛围浓厚；另一方面交通十分便捷，办公设施价格合适。
第五个事件，特斯拉选址两年悬而未决，一大波橄榄枝齐抛。近期，特斯拉将在中国建厂的消息再次被疯传，继传言落户苏州之后,又有消息称特斯拉国产项目或将在上海落地。据称,上海金桥集团和特斯拉已经签署了一项“非约束性备忘录”知情人士称,双方计划各自出资约300亿人民币,将在上海建立特斯拉汽车生产厂。 但随后浦东金桥否认了特斯拉落户。特斯拉CEO马斯克曾表示希望在2016年确定在中国的合资伙伴和工厂位置。除了苏州，上海在2014年就向特斯拉抛出了橄榄枝，通过给予新能源牌照等福利，吸引特斯拉将其合资工厂放在上海。合资伙伴方面，特斯拉入华至今一直“绯闻”不断，与江淮、万向、力帆、长安等多家国内企业传过合资的消息，但无一坐实。
两年前，我们已关注特斯拉的选址动向，从市场需求来看，随着Model 3的推出，中国电动汽车需求快速增长，成为仅次于美国的市场，特斯拉在中国建厂是趋势；政策层面来看，国家高层领导人近年多次会见特斯拉高管，表明中国政府对新能源汽车的重视，希望特斯拉加强在华生产制造和研发；从公司层面来说，特斯拉在华建厂能显著降低汽车成本，减少消费者的购买成本，刺激需求增长。特斯拉这样的大型企业进入中国市场，地方政府对于特斯拉国产化项目的欢迎自不待言，选址骤然变成一场地方与地方之间的博弈。
在传言中，包括苏州、合肥以及上海政府，均有意向为特斯拉提供包括土地和资金方面的支持。同时，产业链上的零部件企业也已经为特斯拉的国产“做足了准备”。种种迹象表明，特斯拉国产的脚步已经越来越近了。我们期待特斯拉这样的新能源汽车产业龙头企业能够扎根中国。
第四个事件是 百度网 易，新 浪等IT公司北上软件园，逃离中关村。从2015年至今年7月，中关村软件园陆续迎来百度、网 易与新 浪公司入驻；而腾 讯的北京总部也在建设着。大型互联网公司纷纷搬进这个被称为“中国硅谷”的园区内。
随着企业在体量和规模上达到足够大的程度，大型高科技企业搬离城市核心区，逐渐向郊区外溢，便催生了新的产业集聚区。企业选址考虑控制办公设施成本、产业聚集区域，及较为完备的人力资源环境、企业扩张潜力、集聚效应带来的低成本高收益等因素。并且，有实力的大型互联网企业更注重人文关怀，对于员工的工作环境，周边的绿化等有较高要求。类似于中关村软件园这类的政府主导型产业园可以为企业提供较好的平台与服务，并协同政府给予一些优惠政策，产业园与企业共同关注服务创新和服务价值链的升级，这也是企业选址的重要因素。
第三个事件即为波音的首 家海外公司将落户浙江舟山。2015年9月22日，中美两国签署协议，波音公司将与中国商飞合作在中国建立737完工中心，主要负责737飞机的内饰完工、喷漆和交付工作，是总装生产线之后的制造流程。这是波音公司在海外的第一家工厂，也是国外民机厂商建立的第二个交付中心。据报道，舟山、西安、沈阳、成都等地都在积极争取，舟山关于建立完工中心的方案已上报国务院。截至目前，具体选址和建设时间暂无新进展。
中国的航空市场近年来一直是航空公司和飞机制造商们的心头肉，中国经济发展的放缓并未影响民航需求，飞机制造巨头们将筹码押在中国。在波音表示在华建厂后，空客A330天津完成及交付中心已经开建，来华争食的局面已然形成。据报道，舟山市已就波音落户准备逾两年，并规划了舟山航空产业园。波音中国总裁也曾到舟山考察。项目的落地，将直接带动浙江装备制造、通信导航、通用航空运营乃至飞行训练等通航产业的发展。
第二个选址事件是富士康贵州建手机代工厂，百亿美元投资印度建厂。继去年富士康第六代低温多晶硅面板厂落脚郑州后，富士康制造携15亿美元转移至河南，富士康对郑州厂区的15亿美元增资计划仍是用于“手机”领域的投资，富士康目前对大陆的实际投资金额超过67亿美元。与此同时，富士康在印度孟买耗资 100 亿美元建立 iPhone 组装工厂，占地 1200 英亩。
河南省目前已经是富士康在中国大陆最大的生产制造基地。但随着中国经济转型发展，劳动力、土地、环境等方面的成本优势正在丧失，制造业正溢出至印度等印度、越南等东南亚低成本地区。另外，随着东南亚经济的不断发展，对制造业的需求更加广阔。因此，一些企业选择将重心迁往东南亚，不仅仅是为了降低成本，同时还能更便于抢占市场份额。富士康斥资百亿美元投资印度并非个案。迁往东南亚的国际企业名单中有耐克、阿迪达斯、微软、LG等国际知名企业，而中国企业有中兴、华为、小米等名企。
排名第一的选址事件是通州副中心北京市政府的东迁事件。根据北京规划委的消息，北京行政副中心规划已基本确定，到2017年市属行政事业单位整体或部分迁入工作要取得实质性进展。北京市委、市人大、市政府、市政协四套班子将按时序搬到行政副中心办公，并带动相关部门的搬迁，远期约有40万人将疏解至通州。环球影城、4条轨道线开建，数所高校分校、附属中小学在通州的项目已经启动……通州将打造具有中国特色的文化创意产业基地和具有全球影响力的文化创意产业集聚区，并将在京津冀协同发展过程中发挥更大作用，逐步实现文化创意产业崛起。
北京行政副中心的建设，是意产业基地和具有全球影响力的文化创意产业集聚区，并将在京津冀协同发展过程中发挥更大作用，逐步实40万人搬迁是渐进的过程，不是一次性完成。北京市政府的搬迁，要真正实现吸引人口和产业、实现功能疏解的目标，不可能一蹴而就，这将是一个漫长的过程。
以北京政府迁址通州开始，北京四环以里的各个区域都在调整中，新的区域产业规划将打破传统北京规划。企业在北京的办公选址也将随区域规划的新方向而动。
以上是搜狐焦点产业新区联合戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行共同发布的2016年中国十大企业选址事件。本报告也从选址市场格局、选址主体、选址需求状况、选址要素及产业发展等主要指标入手，分析企业选址趋势，为企业和园区提供决策参考。
趋势一，中资企业成为选址市场最大需求主体。中国企业在过去几年发展迅速，随着中国进入服务导向型经济，中国企业持续发展。我们注意到，企业对办公空间更加重视，希望在有限预算内满足当前及未来业务发展需求。我们发现，随着中资企业推进其扩张计划，中资企业日益成为选址市场中的最大需求主体。在北京，国内企业租赁的甲级办公楼空间比重已接近50%。
非银金融、科技互联网和专业服务的新增选址需求料将继续活跃。民营企业以及中小型企业所蕴藏的庞大潜在需求，有望在2016年得到进一步释放。但P2P网贷行业的不稳定性，将成为个别二线城市不容忽视的风险因素。
中资企业更多由原先的中短期租赁（3年以内）变为长期租赁（5年以上）或者直接购买园区产品或写字楼，持有产权。
趋势二，外资企业选址更加注重成本与产业优化。中国经济持续放缓，劳动力成本上升导致大批制造业企业离开中国，中国正在逐渐和“世界工厂”告别，这和政府开始强调制造业的转型升级，剔除廉价代工厂，提升本土企业品牌溢价能力和制造能力有关。外资企业在中国的投资选址，更加注重成本和产业优化优势。制造业则更重视人力成本，第三产业及科技类企业更偏向产业集中度高，创新程度高的区域。
趋势三，TMT企业青睐个性化办公新模式。 TMT企业的选址布局将成为未来市场重要的需求推动力量。随着TMT企业在体量和规模上达到足够大的程度，它们将产生对现代化、专业化和技术先进办公设施的需求，各种个性化需求也越来越多。百度、阿里巴巴、腾 讯等TMT企业青睐发源于Google的园区办公模式，将总部选址在城市郊区，自建园区，构建更人性化更灵活的办公场所。园区内部通常设有游泳池、娱乐区、餐厅、超市等，园区设施的建设旨在充分优化员工的办公环境，高效工作快乐生活，加强员工间的互动沟通，打造更灵活的办公环境，让轻松舒适的生活气息弥漫。
趋势四，创业者南下成都、杭州、重庆等二线城市。随着BAT等互联网科技企业在全国的创业生态布局，大量投资涌入成都、杭州、重庆等二三线城市，加之当地政府高度重视和政务、资金、政策扶持，使互联网产业成为二三线城市创业者的热点行业。由此，互联网创业者可选择的地域增多，不再局限于北上广深等一线城市，选择一个适宜生活、且有资金和政策扶持创业的城市，可行性极大提高。随着二三线城市移动互联创业领域的聚集效应日益明显，大批的创业者从北京南下将成为一种趋势。
趋势五：快递企业加快开发建设自有仓配中心。继申通借壳上市之后，顺丰等众多快递企业亦在积极筹备IPO。通过资本市场募资以开发自有仓储配送中心，从而凭借高效的仓配一体化服务来提升市场占有率，这是快递企业未来发展的一个重要方向。
快递企业建设自有仓配中心，可以满足电商企业全面的一站式的服务，建立包括仓储、办公、物流、融资、销售等全方位的服务，打造全体系电商企业供应链解决方案，通过电商配套资源的整合，打通电商企业上下游供应链，提供全产业链服务。
趋势六：众创空间大肆跑马圈地 下半年或迎新一轮洗牌。截至2015年年底，中国已有众创空间1.6万家，野蛮生长、形形色色的众创空间已遍布全国各地。纵观2016年，国内众创空间的“规模之争”已经打响：SOHO3Q在北京和上海建成了11个中心，1万多个座位已经投入使用，号称“中国最大的共享办公提供商”；雷格斯服务式办公中心在近30个城市设立中心，拥有130家网点；科技寺拥有三个空间，2016年其将在全国增开到12-15家店面……
我们可以看到，尽管大部分众创空间承担着孵化和服务创业企业的功能，但也存在部分地区、项目评估不充分，便仓促“跑马圈地”。再者，自去年下半年至今，众创空间、孵化器亏损、收缩、关停的消息陆续见诸于媒体，众创空间的盈利模式总体较为单一，已成为一大挑战。
今年是众创空间发展关键一年，现在整体上创业者对众创空间这种模式的接受度还不如欧美，众创空间自身需要解决入驻率、打造特色，以及自身商业模式探索等关键性问题。另一方面，要应对WeWork入华、同行竞争加剧等挑战，预估下半年或将迎来新一轮的洗牌。
针对产业园区的发展，我们给出以下四点建议：
1.产业园区不是房地产，产业地产商要改变做住宅的观念和思维。
传统房地产是小客户、大客群，客户量很大，感性消费，去化率高，资金周转快。产业园区的属性是小客群、大客户。客群很少，客户量少，但购买力强大，且是直接购买。购买生产资料，比较理性，生产资料追求的是性价比，成交周期很长，去化率不高，利润率不高。产业园区的建设要支撑一个区域的发展，将土地资源，企业资源，政府资源，其他服务资源结合在一起，去构建生态，去培育环境。
2.构建创新型园区服务系统。
新知识经济时代里，高新技术产业成为经济发展支柱，创新成为产业和企业发展的核心，作为平台的产业园区，要主动迎合时代变化，充分利用互联网、物联网等最 新技术工具，加速自身变革，对园区进行智慧化管理，构建创新型园区服务系统。
3.要建立健全众创空间的生态系统。
众创空间的核心不是硬件设施，而在于创业服务配套，需要整合资本、市场、创业导师、技术培训、媒体网络、公共资源等多种资源，建立开放、共享的生态系统;以天使投资人、企业家、企业和创业服务机构等为主体，集办公、投融资、培训等于一体的创业生态体系。
4.为不同成长阶段企业，提供合适办公空间。
园区要认识到，企业的基础设施需求与人才需求同步发展。为处于不同成长阶段的企业，提供合适的办公空间，是产业园能够持续发展的关键所在。
