7月18日晚间，央企中国南山集团旗下的南山控股（002314）发布《发行A股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司并募集配套资金》公告。经此次换股吸收合并，深基地B将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产及其他一切权利与义务。7月19日，南山控股和深基地B复牌后均一字封于涨停。

对于产业地产领域而言，大家对于南山集团和深基地B并不熟悉，但是深基地B旗下的一家控股子公司倒是在物流地产界名气颇响——宝湾物流。由于身为国企，又处于B股市场，一直以来宝湾物流都较为低调，但根据我们得到的数据显示，宝湾物流是目前中国本土最大的国资物流地产商。

南山控股吸收合并深基地B将意味着，这家中国本土最大的国资物流地产商即将登陆A股！

巧合的是，7月15日，中国物流地产第一股，同时也是中国本土最大的民营物流地产商中国物流资产控股有限公司（CNLP，1589.HK），也就是宇培在香港联交所成功挂牌上市。A股和港股几乎同时分别迎来本土民营物流地产NO.1和国资物流地产NO.1，倒真是中国物流地产领域乃至产业地产的一场盛事。

根据交易方案，南山控股拟以5.64元/股的换股价格发行7.99亿股A股股份，以45.08亿对价换股吸收合并深基地，即南山控股向深基地的所有换股股东发行股票交换该等股东所持有的深基地B股股票，其中每股深基地B股股票按照1：3.4663的比例换取南山控股股票。

同时，南山控股还拟向国开汉富融翔、国开汉富贵富、金信基金拟设立的资管计划以5.64元/股的价格发行2.9亿股，募集16.5亿配套资金用于投资建设天津、青岛等8个地区的物流园、供应链中心及商务运营中心等项目，投资总额28.5亿。

南山控股在重组预案中称，房地产开发运营业务市场已逐步进入平稳发展时期，行业竞争加剧，处于房地产行业细分市场的产业地产尤其是物流地产成为众多房地产企业谋求转型发展的重要方向，“房地产+物流地产”已成为传统地产企业升级转型新趋势。电商、高端制造业、现代批发零售业等下游行业对仓储、物流需求持续增长，物流地产未来增长空间巨大。

“本次换股吸收合并完成后，公司将响应国家政策，利用上市平台充分释放存续公司物流业务活力，依托现有物流园区优势，大力发展物流园区开发运营业务，仓库布局规模化、设备管理数据化、仓运配套服务延伸一体化。”南山控股表示。

预案强调，本次交易结合南山控股在房地产开发方面的优势和经验，提升存续公司物流业务的开发建设能力，在土地资源稀缺的背景下，提升开发建设过程中的土地利用效率以及对物流园区的运营管理能力。与此同时，借助深基地在物流领域的规模优势、资源优势及品牌影响力，增强南山控股土地资源的获取能力，打通物流地产、住宅地产产业链，提升协同效应。（园区中国按：这一点就比较扯了，根本不是一个行业，也谈不上什么跨界和协同，大家可以忽略不计）

目前，基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛物流仓储需求，中国物流业务已经迎来绝佳的发展机遇，而物流园区建设项目的投资门槛高及资金需求较高，对融资能力要求也较高。自1995年深基地B股上市后，深基地B至今还未向市场通过增发或配股等股权方式融资。如今，深基地仅有流通B股，而B股市场在我国实际上已逐渐失去正常的融资功能。因此，此次南山控股换股吸收合并深基地，实现深基地B转A，将有望彻底改善深基地的融资能力，促进深基地物流业务，也就是宝湾物流的跨越式发展。

根据南山控股的资料显示，宝湾物流在长三角、珠三角、环渤海等经济发达区域的战略城市自行开发、拥有并管理多个大型物流园区，为包括高端制造企业、零售企业、电子商务企业及专业第三方物流公司在内的客户提供仓储、配送、库内管理、供应链管理、设备租赁等多元化及物流一体化综合服务，未来以成为行业领先的国际物流园区开发商和运营商为战略发展目标。

截止2015年底，宝湾物流在上海、天津、广州、武汉、成都、天津、武汉、重庆等30余个战略及热点城市自行开发并管理37个大型物流园区，其中已实际完工投入运营物流园区12个，总面积3811亩，建筑面积135.1万平方米，综合出租率达到95%以上；在建及拟建园区个数达25个，园区面积8178亩，建筑面积356万平方米。

如果按照已完工在运营物流园区面积统计，宝湾物流在整个中国物流地产市场份额排名第三，前两位是两大外资巨头普洛斯和嘉民，如果再算上在建物流园区面积的话，第三名则是中国物流资产，也就是宇培，宝湾物流则排名第四。

截止2015年底，宝湾物流各园区业务合计收入达4.84亿元，近三年复合增长率达19.07%，合计净利润分别达1.81亿元，近三年复合增长率达18.77%。

总体来看，这件吸收换股，登陆A股资本市场的事情对于宝湾物流是一个非常大的利好，这意味着它终于打通了直接融资的渠道，有利于宝湾物流在这场物流地产盛宴中借助资本优势实现快速成长。

另外一个想象空间来自于南山控股的母公司中国南山集团。目前除了在赤湾港片区拥有3.4平方公里土地外，南山集团还在全国一、二级城市拥有多个工业园区，土地储备超过万亩。截至2015年12月31日，南山集团总资产256亿元。这些资产理论上都有注入上市公司的可能性，也打开了未来令人浮想联翩的潜力空间。