这里有4000年建城史，1500年建都史，这里有着“千年帝都，牡丹花城”之称，这里是一五时期的中部工业重镇，园区中国产业地产30强系列之“十大最值得期待园区”的调研近日来到神都洛阳，与炎黄科技园操盘手、炎黄集团常务副总裁陈虎进行了深入交流，了解其在三线城市建设和运营科技园区的实践和思考。

作为国家老工业基地，洛阳的产业基础优势明显，有着较为完备的工业体系，装备制造、能源电力、石油化工、新材料、硅光伏及光电等产业基础雄厚，这些传统重工业占工业的比重超过60%。相对来说，新兴产业发展不足，占地区生产总值的比重仅为18.5%，面临经济转型压力。

近年来，洛阳市编写了《洛阳市信息产业规划》《洛阳市创意产业规划》《洛阳市服务外包发展规划》《洛阳市物联网产业发展战略》等，力图增大信息科技等新兴产业在地区经济中的比重。

陈虎对园区中国表示，三线城市产业地产的原有经验只有厂房，除此之外的各种园区形态并没有成熟经验可供借鉴，市场不大，竞争却异常惨烈，其结果就是三线城市目前产业地产的打法百花齐放、各显神通。以洛阳为例，2015年产业园加写字楼的市场在售面积高达55万平方米——还不包括大量在建未拿到预售证的，然而全年销售去化面积只有6万平方米。

“同类型园区洛阳一共有32个，各家园区必须把自己的优势极限化，调动一切资源，才有可能生存下来。”陈虎表示，“三线城市的园区基本都死在高端上，没有谁死在厂房上，但政府非常希望你搞高端。“

”你说你想搞厂房，政府地都不愿意给你，你说你要搞物流用地，政府都不愿意跟你谈。但你要说搞一个国际化、前沿化、高端化的园区，政府一听就特别感兴趣，土地不要钱都愿意给你。但是大多数产业地产失败来源于高端。所以我们2014年年初干的一件事是怎样不走别人走死的老路，在洛阳开拓出一条自己的道路。“陈虎说。

洛阳炎黄科技园，由华人创新集团联合其他股东共同投资，项目定位为国家级数据产业基地（中部数谷）、华中国家数字出版基地洛阳园区。根据陈虎的介绍，炎黄科技园管理团队总结的自身优势有两个，一个是积极迎合政府打造洛龙科技创新城的构想，获得地方政府政策支持，另一个就是母公司华人集团的投资经验优势。

洛阳炎黄科技园目前获得的政策支持分为省市区三级，省市级主要以鼓励性质的河南省省级科技孵化器、众创空间等名牌和河洛英才计划为主，区一级的补贴力度最大，企业购房直补总房款10%，租房补30元一平方米，税收两免三减，创业孵化获奖奖励20-30万元等。

而投资层面，规模2亿元的投资基金正在筹备中，通过政府引导，华人集团劣后，银行配资、社会募集的方式筹集，预计基金中的50%投到洛阳市，30%-40%投到项目所在的科技创新城区域。

园区中国目前在全国大范围的园区调研中发现，包括投资基金、政务直通车、法律咨询服务等针对入园企业的增值服务几乎已成为各地园区标配。“在信息时代，你能想到的运营模式大家都会想到，关键还在于对资源的占有和整合能力。”陈虎表示。

根据园区中国以往观察的案例，产业地产商在选址时，要么在一线城市周边，要么在省会城市周边，总之一定要尽可能靠近大城市，而炎黄集团的做法则是在大本营武汉之外，将异地扩张的目标聚焦洛阳这样的三线城市。这种选址方式何解？

陈虎表示，一线和省会城市土地难拿且价格过高，三线城市土地好拿地便宜，但是销售难，现金流账难算，这就是中国产业地产的现状，谁都必须面对。

针对这种局面，2015年炎黄集团做了一个《三线城市产业地产发展三年行动计划》，其核心思路是三线城市销售不能成为主力军的情况下，运营和招商的盈利模式多元化将成为解决生存问题的资本。

具体做法是：面对洛阳民营经济不活跃的情况，通过政府补贴及有针对性的招商运营，目前炎黄科技园内研发楼的月租金收益在35-45元/平方米，按照3000元/平方米的成本核算，投资年收益在12%左右，通过运营解决了项目生存问题。经过一段时间的运营，再通过将租户转化为销售客户的模式，在今年上半年即实现了1.2万平方米的销售。

此外，之所以敢把园区落地在洛阳这样的三线城市，也不能不提炎黄科技园主导的大数据产业定位的特殊性。首先，大数据概念2010年左右进入中国，对所有从业者来说基本都处于同一起跑线；其次，相比于打造金融、文化产业等对城市本身要素要求较高，大数据颇有些“屌丝逆袭”的特点，经济没那么领先但是水电费便宜、人力资源廉价的区域反而容易做好；第三，除去大数据存储功能外，大数据的交易、分析、应用等领域本地化特征明显，在哪个地方干就在哪里形成产业。这些特征决定了，在洛阳这种人口密集、基础制造业发达，同时又积极向信息服务业转型的三线城市，有条件承载大数据产业的聚集。

当然，有没有条件是一回事，能不能做成又是另一回事。三线城市和一线城市一个很大的差别，在于对新生事物的接受度，特别是要能争取到政府的支持。

“我一开始到洛阳来和地方政府领导汇报，说我们园区要做大数据，领导直接和我说你别忽悠我了，大数据有什么可做的，你们就说搞房地产，我还能接受一些。”陈虎笑着说，“我说我们还真不是搞房地产，你看看我们之前做的项目。他说那你告诉我大数据干什么，我和他讲大数据交易中心，大数据交易、存储、提取、分析、应用，他慢慢明白了。”

虽然最终使洛阳地方政府接受了大数据园区概念，但是炎黄科技园也主动调整了园区定位，园区主导是大数据和信息产业，涉及到洛阳的文化、金融、新材料，只要是信息产业相关的都可以做园中园，把与数据相关的7大子园区概念与洛阳发展信息产业的政策相结合。

“要明白自己是干什么的，产业地产是城市运营专家，这个活以前是政府在干，你是去帮当地政府，解决当地政府想干的某件事，促成某个产业。记得是帮政府，而不是你要干一件事，政府来帮你。这个角色定位如果不清楚的话，在三线城市会死得很惨。”陈虎对园区中国表示。

在炎黄集团的企业战略中，洛阳项目占据重要地位，承载着走出武汉本部，向三线城市扩张试验田的作用。今年是洛阳项目的关键年，陈虎希望在洛阳项目中能够把账算清楚，摸索出一套异地复制的打法。“产业地产，关键是账面上要能够在前面几年看得过去，可复制性就很强。平衡账目过程中，对相关要素进行总结，下次复制的时候，先把这些要素找齐了再开工，差一点我都不开。”

值得一提的是，炎黄集团在郑州与河南投资集团的轻资产合作项目即将落地。双方还计划在河南省的郑州市和18个地级市推行“1+18”扩张战略。双方的合作模式不是纯粹的轻资产，而是各出一部分资金组成项目公司，同时炎黄的管理输出折算成股份入股。如今，这种拉上”地陪“共进退的思路，已经成为产业地产商们异地扩张的不二法门。

炎黄集团在武汉成功打造了为侨产业园，在洛阳如何利用好侨商资源自然也是运营重要一环。目前洛阳炎黄科技园打造了中泰、中新、中澳、中美等园中园，对接海外大数据、大健康、教育培训、信息服务等领域的华侨资源，为园区的招商和运营提供帮助。

规划与愿景总是美好的，当然现实往往也有残酷的一面。在中国经济降速换档、结构调整的大背景下，河南省去年成为融资担保重灾区，洛阳又是爆发区，使当地本就不算发达的民营经济陷入更加困难的境地，也对所有当地产业地产项目的销售和招商都造成巨大影响。炎黄科技园能否在这种逆境中磨练出三线城市产业地产扩展的样本，在园区中国看来还是值得跟踪和期待的。