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7月15日，中国物流地产第一股，同时也是中国本土最大的民营物流地产商中国物流资产控股有限公司（CNLP，1589.HK）在香港联交所成功挂牌上市。
这个名字即便对于物流地产业界人士而言都是十分陌生，不过，它的另一个名字就非常响亮了——“上海宇培集团”，背后老板是安徽人李士发，园区中国的忠实读者应该对他和宇培有过不少了解。
这样一来，根据园区中国的统计，目前A股、港股和新三板都算在内的中国产业地产上市公司已经达到了30家。另外，还有两家正在等待敲锣挂牌的，即宇培的直接竞争对手易商红木，以及苏州工业园的开发者中新集团（CSSD）。五年来，产业地产商上市已经蔚然成风。
招股书上显示，这家中国本土民营物流地产商，截至2015年末，中国物流资产在全国的物流设施总建筑面积约为220万平方米，其中约100万平方米已在运营中，120万平方米在建。截至2016年3月31日，中国物流资产在全国8个省份或直辖市的12个物流园中，拥有59个在运营物流设施。
作为对比，目前，普洛斯在全国36个城市拥有218个物流园，总面积达到2540万平方米，是毫无疑问的中国物流地产老大，市场份额达到58.6%，老二则是来自澳大利亚的嘉民集团，市场份额8.6%，而中国物流资产可以排在第三位，市场份额为6.6%。考虑到普洛斯和嘉民都是外资身份，中国物流资产当之无愧地成为目前中国本土物流地产的老大。
截至2015年底，中国物流资产旗下的物流园区物业资产的总价值达到97.09亿元。
中国物流资产以3.25元/股定价IPO，15日当天开盘报3.5元，最终收于3.44元，较之招股价涨5.85%，为中国物流资产成功募得资金33.7亿港元（29亿人民币）。
此前的7月14日，中国物流地产公布了IPO认购结果，认购状况并不热烈，股份在港接获1292份有效申请，合共认购3225万股，相当于在港发售股数的31.14%，散户获全数分派，公司启动回拨机制，令国际配售股数增至占整体的96.89%。
据外媒报道称，英国脱欧公投结束后，市场投资者仍惊魂未定。稍早有知情人士称，中国物流资产因市场动荡将启动股票发行的时间推迟了两天。总体来看，在目前市场不太稳定的状况下，中国物流资产的表现尚可。
在这次认购中，安邦人寿保险以及内地房企远洋集团等基石投资在这次IPO认购了超过一半股份，其中安邦认购4.99%的股份，合计5500万美元，而远洋集团则承诺认购9.99%的股份，耗资9.5亿港元。另外两家基石投资者为领睿一带一路投资公司和中国互联网金融科技投资公司。瑞信、德意志银行、美国银行和AMTD尚乘担任联席全球协调人。
根据招股书来看，中国物流资产89.5%的IPO资金将用于偿还银行贷款，并赎回凯雷持有的可转换证券，5.4%的IPO资金将用于开发新的物流园区项目。
向中国物流资产，也就是宇培提供过投资的机构包括Equity International、凯雷、RRJ Capital等外资基金，他们的投资在中国物流资产的物流园区开发和企业上市中获得了双重回报。
中国物流资产的老板叫做李士发，是个有着传奇色彩的枭雄级人物。安徽芜湖人，出身泥瓦工学徒，他白手起家从学徒做到工程队队长，在转战上海后完成原始积累，逐渐拥有两大核心业务——建筑和建材。在偶然的机会闯入物流地产，加上上海外资云集，大部分都是出口加工导向，对高标准仓库的需求非常旺盛，使得李士发这个原本籍籍无名的“竖子”得到命运垂青，一举成名。
在进入物流地产早期，宇培有着自己的优势，术语叫做“纵向一体化优势”，它本身就有自己的工程建筑和建材板块，因此能够最大限度地控制物流仓储的成本，另一方面是利用李士发自己长袖善舞的业缘关系对接大公司的仓库定制，锁定出租率，两相呼应，自然扩张起来无往不利，也不断积累起口碑和品牌。伊藤忠集团、顶新国际、可口可乐、博世西门子、利丰集团、京东、顺丰等国内外知名企业都成为了宇培的忠实客户。
其中的一段著名的波折是，李士发曾经引入普洛斯作为宇培第一大股东，希望双方产生协同效应，可惜后来两者在战略上发生了冲突，宇培在2013年回购了普洛斯的股份，双方分道扬镳，李士发至今对这场不愉快的合作耿耿于怀。
招股书显示，上市之前，李士发和妻子马小翠通过宇培国际投资管理共计持有公司股份98.2%，而在公开发售之后，宇培国际投资管理将持有公司26.55%，不再是控股股东。
早在2015年，李士发就提出了宇培5年后上市的计划，现在来看，除了延迟一年外，基本兑现当年的计划。
为了上市，中国物流资产此前的种种动作都是有的放矢。从中南集团挖来具有10年以上上市公司工作经验、熟悉资本市场运作的张珑作为首席投资官，从上海泛亚策略挖来精通PE和融资的孙利民任首席财务官（其一手促成了凯雷以及随后境外资本的投入），在香港注册成立“宇培国际控股”并将资产结构重新梳理整合，无不着意于上市。
不过最终，宇培还是以“中国物流资产”这个更泛化的名字（或许意在以潜在的中国物流地产市场光环打动海外投资者）登陆了香港资本市场。
根据中国物流资产招股书显示，其服务的客户27.2%为京东、聚美优品等电子商务公司，49.5%为顺丰等第三方物流供应商，23.3%为小米、格力等零售及制造商等。
受益于中国电子商务的蓬勃发展和高端标准仓库的强烈需求，中国物流资产近三年业绩靓丽，收入、核心纯利、总资产的年复合增长率都超过80%，最高达136%。
业绩的增长主要归功于核心的忠实租户：2013年~2015年，单一最大租户所产生收益分别占公司总收入的38.5%、28.4%和20.2%；京东、博世、顺丰、迅捷、中国外运这五大租户所产生的收入分别占总收入的86.7%、70.8%及54.3%。
2015年，中国物流资产的稳定物流园的出租率达到89.3%，较前两年的89.7%和97.3%有所下降；投资收益率也连续下降，2013~2015年分别为13.1%、8.3%和8.2%；毛利率则分别为67%、68.5%和64.9%，也都有些微下降——当然这些都跟其上市前快速膨胀扩张有关。
而受益于物流地产市场的持续火爆，中国物流资产的平均租金连续上升，2013~2015年分别为0.73元/平方米/日，0.75元/平方米/日，0.87元/平方米/日。
影响物流地产收益率的关键在于融资成本，以中国物流资产的物流仓储用地属性以及民营企业的身份，其银行贷款的成本并不占优势。2013年~2015年，其未偿还银行借款的加权平均利率为6.7%、6.2%和5.3%，所幸是成本还是有不小幅度的降低的。
就平均建筑面积而言，中国物流资产的物流设施通常能够实现40%的预租率（开挂的普洛斯则能够达到60%以上），这一点对物流地产快速实现资金回流和稳定收益率而言至关重要。
截至2016年3月31日，中国物流资产已经就34个投资项目签署了32份投资协议，覆盖19个省份或直辖市，涉及土地规划总面积达360万平方米。不过，这部分投资协议并不能保证中国物流资产一定能够在这里开发物流地产，一方面因为土地指标的紧缺，另一方面则因为还需要经过招拍挂程序，谁知道到时候会不会半路杀出个程咬金，尤其是在一些稀缺而竞争激烈的地块上。
中国物流资产在招股书上称，计划到2019年底在长三角、环渤海、珠三角以及重点省会城市的物流枢纽新建54个物流园，这也意味着中国物流资产届时全国的物流园区数量可能会超过100个。基于此，公司在2016年~2019年这四年间将会总计投出140亿元用于物流园区的开发建设，计划在苏州、嘉兴、成都、无锡、上海、昆山、佛山、重庆、长沙及西安等地完成新物流园的开发建设。
过往一般而言，中国物流资产的资产负债率大概会介于40%~58%之间，2015年的资产负债率为48.2%。
值得一提的是，像中国物流资产这样的纯粹物流地产商也会受到政府方面方面的补助，2013年~2015年分别为530万元、1910万元和1.26亿元，可见政府也不是一味地因为税收贡献小而排斥物流地产在当地的建设，毕竟其会带来长远的经济助推效应。
此外值得注意的是，在7月14日，中国物流资产与它的基石投资者、重要股东远洋集团签署了战略合作备忘录，双方约定在各项业务层面产生联动，发挥战略协同效应。其中包括：
在住宅及不动产领域
双方可共同投资开发以物流产业园为主要形式的工业物业，及获取配套住宅、商业及办公用地；双方可合作投资物流用地，共同发展和持有运营现代物流仓储物业；亦可与写字楼开发相结合，形成全面的产业园区开发策略。
在产品营造领域
远洋集团将利用自身优势，为中国物流资产开发和持有项目提供建筑设计、施工组织方面的技术和服务支持。
在客户服务领域
远洋集团不仅可为中国物流资产提供开发持有项目的物业服务，更可依托仓储类基础设施资产，进行战略性投资，开拓冷链运输、物流配送等新型服务业业务。
在金融领域
远洋集团具有丰富的境内外资本市场融资经验和资金成本优势，有意为中国物流规模化扩张及持有和运营的物流地产项目提供融资支持，并借助中国物流资产的项目扩张获取较高的资金收益。双方还可在物流地产股权基金管理方面寻求业务合作。
总体来看，有央企背景、背靠大股东中国人寿的远洋集团正在大踏步地从传统房企向新型多元化投资控股集团转型，尽管在纯粹的物流地产领域，所谓的配套商住、建筑设计施工和客户服务方面的合作更多是比较扯的象征性说法，但远洋集团潜在的金融资源和战略的确是中国物流资产可以依仗的，其一直希望在上市之后启动物流地产基金的战略，以完成向普洛斯“三环联动闭合资本循环体系”的看齐。
