曾几何时，传统房企趾高气扬，从不会把非主流的产业地产商放在眼里。彼时的产业地产商被视作弃儿，只能在城市边缘苦哈哈地捡取残羹冷炙，尽管发展产业功莫大焉，但报表相比于房地产商实在是没法看。

一位产业地产商负责人面对园区中国时的吐槽很有代表性，“我们费尽九牛二虎之力通过产业招商和产业运营才把一块区域运作成熟，当初在旁边拿地的房企很容易就把住宅卖到一万多，而我们的产业楼却只能卖四千块。大家当初拿地的价格都一样，但是我们只能啃骨头，肥肉眼睁睁地被别人叼走了。”

不过，三十年河东河西，如今产业地产商终于登上主流舞台，成为各地政府的座上宾，而传统房企则逐渐有些不受待见，很多时候拿地都成问题，很多则纷纷打起了转型产业地产的算盘。

具备产业发展运营能力的产业地产商，仿佛一下子褪去粗布衣服而换上艳丽礼服的灰姑娘，被舞会上的王子们竞相追逐。它们知道，一旦“通婚”成功，自己也可以插上“产业”标签，从而能够从地方政府手中换取更多的土地市场通行证。

2016年6月22日，华润置地与天安数码城签署战略合作协议，确定了首个产业地产合作项目将正式落地于深圳龙华新区大浪中心区。

在这场郎情妾意的婚姻上，双方互补性很强，互相都有不可取代的作用。华润是深圳地产市场的领军企业旗下，体量很大，在地方政府那里很有话语权，加上其为大浪中心区做的规划方案获得龙华新区领导高度认可，可以说是拥有主导权和掌控土地的一方；而天安数码城在产业升级、招商发展、园区运营方面的能力与经验则有口皆碑，这一点则是华润要将这个项目做下去必须倚重的。

2016年4月20日，上海临港集团与浙江绿城集团签署战略合作协议，双方将合作创建“临港智能制造小镇”，共同推动临港地区形成“智能制造产业配套优化升级、智能制造企业集聚、科技创新人才汇聚的战略新高地”。

长三角一带最近刮起了“小镇风潮”，绿城是所有房企中最积极、也是动作最迅速的一个。它与上海临港的结合，与上面的华润天安有所不同。在这场婚姻中，地主方变成了产业地产商上海临港，在这片广袤的区域中，上海临港可以尽情发挥平台方的角色，引入各类优势资源，形成一套产城融合的插线板工程，而绿城的品牌和地产运作经验则绝对是临港“小镇蓝图”不可缺少的一环。

几乎与此同时，北边也有一场盛大“婚礼”在举行。

2016年4月26日，亿达中国与北京国企首开股份在北京签署了战略合作协议，约定双方在房地产开发、商务园区开发运营及物业升级改造三大领域开展全国性战略合作。同时，亿达还向首开股份非公开发行了20亿元的可转换债券，这部分债券如果全部转股，首开股份将跻身亿达第二大股东。

这是又一场互补性很强的婚姻。首开是京城屈指可数的大地主，这么深厚的资源是急需进入北京市场的亿达求之不得的，而亿达的产业园区方面的运营经验也可以让转型过程中的首开股份受益匪浅。

而且，与上面两个具体项目层面的合作不同，这次是公司股权层面合作优先于项目合作。——及到发行可换股债券，至少可以说明此次合作的实质性比较强，双方彼此之间的诉求尤其是亿达方面是十分急迫和务实的。

其实，与亿达双宿双飞的可不止首开股份，重庆地产三巨头之一的金科早就和亿达梅开二度了。2015年11月，亿达和金科联手投资的健康科技新城项目落户于重庆两江新区水土工业开发区，占地约600余亩，总投资80亿元人民币；此前，亿达和金科还一起投资300亿元在长沙经开区开发建设长沙科技新城项目。

如果再往前追溯有代表性的“通婚”案例，那就非启迪控股和重庆协信莫属了。这场婚姻又与上面三个有所不同，那就是双方成立了一个具体操盘产业地产的平台公司——启迪协信。

2015年6月10日，双方宣布成立启迪协信公司，专注于科技城投资开发与园区营运，致力于成为领先的科技城投资运营商，目标是五年内打造市值千亿，销售千亿的“双千亿”上市平台，甚至还喊出要做全球第一的科技园开发商。

从2015年11月开始，启迪协信开始大张旗鼓地迅猛攻城略地：青岛50万平米的启迪协信科技城摘牌，78万平米的深圳科技园项目摘牌，100万平米的上海启迪协信科技城，天津南开区50万平米的启迪科技城、重庆启迪科技城150万方揭牌、无锡启迪协信科技城450万平米启动......根据启迪协信负责人最新的披露称，启迪协信未来几年在全国大概会新增加15个50~150万平米的科技城，并将于2017年启动上市。

另外，还有首创置业和中关村发展集团的合作，与上面都不同的是，这是一场体制内的婚姻，两家国有企业将在中关村永丰基地共建中关村集成电路设计产业园。该项目总建筑面积20余万平米，双方共同投资40亿元，园区规划包括IC设计总部区、IC设计孵化区、IC设计服务区及商业、高端人才公寓等配套设施。首创置业将发挥在城市功能区建设及综合运营、服务方面的优势，而中关村发展集团将充分发挥自身在产业园区规划、产业布局等方面的优势，形成一个互补效应。

介绍了这六个姿态迥异的婚礼，园区中国其实是以祝福的心态希望他们有持续落地的合作成果涌现。不过，很多事情并不是书上简单写的“王子公主从此过上了幸福的生活”，商海波澜也好，油盐酱醋也罢，想一起把日子过下去，一定要把一些东西想清楚：

对于热恋中的传统房企和产业地产商而言，很快就要面临着一些很现实的问题：首先，你看中的地产，未必是我看中的产业；其次，地产开始盈利，但产业刚开始投入，这样一来政府和产业地产商都会不爽，因为可能这个阶段只有房企赚了，大家如何保持持续收益协调？这种心态和利益的不同步，很可能会导致一系列问题，类似的情形相信业内人士都多少遇到过，并非是我们凭空臆断。

而且，这种跨界通婚，最根本的问题是基因不匹配，诉求不一致，对价不容易，由俭入奢容易变质，由奢入俭难于登天，双方的心态、利益格局如何匹配更是难上加难。这种婚姻，暂时是郎情妾意，一旦遇到根本性问题，很容易一拍两散。园区中国认为，产业地产至今没有真正意义上的强强联合， 根源即在于此。

其实我们的建议是，整个合作框架中，宜以产业地产商为主导方。总的来看，产业地产商的心态比传统房企更加平稳，更注重长期的利益，在整体规划和产业版图的构建上要优于房地产商。只有产业地产商作为主导，才更能符合政府的要求，以及更能维系这场合作的可持续性。

同时，如何架构双方的收益分配体系也尤为关键，避免文章开头所说的“啃骨头和抢肥肉”这样的不均衡现象。

这些东西说起来容易做起来难，的确是需要双方，有时可能要拉上政府，坐在一起仔仔细细的提前掰扯清楚，“划下道儿来”，方才有规可依，有始有终。