走进盈田置业

这是一家颇具神秘色彩的企业，起步于西南区域，专攻标准厂房，曾经不用一分钱的银行贷款，账上趴着大笔大笔的现金；目前的物业开发面积达到惊人的700万方，尽管这比它对外声称的1500万方打了五折；别的产业地产商都在叫嚷着回归一线，它却偏偏一个猛子扎到三四线区域去。

曾有同行抱怨，去考察该企业的一个项目，只见一片平地，上面一平米物业还没有建起来，居然已经卖完了！

这是个啥子玩法！

又有人评价，这是一个只属于某个时代的企业，只因充分享受了全国独有的区域政策红利——重庆空前绝后的政策助推和市场补课双重效应。

不管如何，这家名叫盈田置业的重庆产业地产商，正在逐步走向全国，也正在依靠其独特的“建筑工程+产业招商”的政企合作模式摸石头过河——虽然其总经理田越强一再谦虚，称之是“田野乡间的PPP探索”——我们也曾一度质疑这种合作的风险极大，难以持续，直到现在也没有真正的消除疑惑。

近期，借着产业地产30强全国调研的机会，我们与盈田置业的总经理田越强进行了一次对话。他在坦然直面我们疑问的同时，也在见缝插针地秀秀自己的肌肉，“我们是产业地产行业的独角兽！”

园区中国：我们看到一些产业地产商经常发布利好消息，声称与多少企业签约，投资额动辄百亿起。你觉得目前的实业情况究竟如何，政府出台的政策有怎样的利好？

田越强：个人感觉产业客户确实在经历制造业的寒冬，或许服务类、文创类，即所谓的轻资产公司可能会好点，现在只要涉及重资产投资、制造业类型的难度非常大，它们活得很困难。

关于政策利好，接近于中等，出台的利好政策很多，但实际上对企业有用的、能落地的或者说各级政府真正愿意落地的很少，所以我认为是中等，单从出台的政策应该给高分，包括重庆出台了很多优惠中小企业的政策，但实际上可能未必能够兑现。

园区中国：在我们观察中，纯粹的产业地产商过得都很辛苦，都在思考如何改善自己的盈利结构，一般都会往服务或者轻资产上靠。盈田也好，联东也好，我们认为大量的厂房物业类似于物流仓储，是适合以金融模式做轻资产的，你是否看好轻资产这条路？

田越强：对于服务盈利预期，现在最考验企业或者园区的是服务能力，其实这块从盈利潜质上来说是最好的，但是真正能够把服务做好又很难——第一，企业的需求千差万别，第二，做服务远比做地产难，不好估值。

而轻资产意愿，毫无疑问，任何企业都想做轻资产，谈及产业地产商转型的力度，我觉得可以打75分，如果是转型的积极性我打100分，都想转。一直没敢发集团的名片，因为我们的集团是空的，我们是架构的集团公司，其实我们就想转型为一个集团公司增大授信，原来设置了防火墙，阻隔了风险的传递，但是没有解决金融问题，授信、资源、资产负债表没有合在一起，为了解决融资问题就想拆篱笆，但是拆起来很困难，换句话说，要想轻资产，绝不是一句话，你还要解决一些重要问题，第一是税务成本（物业过户的税收问题），第二是行政拆分成本。

园区中国：现在有一个趋势，那就是地产商之间所谓的“强强联手”，同样在重庆的协信就跟启迪合资成立了公司全国拓展产业地产，对此你怎么看？

田越强：地产商之间的合作，我觉得不是很看好。重资产地产商可以跟一个轻资产公司深度合作，但跟另一个重资产公司合作则很难说。第一是两者之间不互补，第二是面临品牌、资源估值与协调的问题，重庆协信和启迪的合作是比较早的，但难言成功。

园区中国：我们看到盈田和政府有这样一种合作模式，就是盈田带资建设并招商，政府考核，在约定的情况下回购物业，盈田借此完成了一次整体的物业销售。按照我们的判断，这样的一种合作方式隐藏着很大的风险，而且跟你们合作的地方政府财力状况好像也不是很乐观，你觉得这个模式可持续吗？

田越强：产业地产本身就是一场博弈，一方面是跟政府之间的博弈，政府既是利益一致者，也是买单者，另一方面是和企业之间的博弈，尤其是给予企业的政策资源以及补贴，产业地产企业需要让渡部分经济利益，同时还要为入驻企业解决市场问题。

这个社会永远都缺钱，政府有一块钱却想干成三块钱的事，工业园区往往投资周期长达20年，资金回收相当漫长。第一，从工业上政府所衡量的是综合效益，所以资金成本有限制；第二，产业园区与产业叠加发展，比如既要向政府要一大块地，也需要很多支持性政策，这些本身给起来就很痛苦，我们做产业转移肯定就是抓住政府的这些痛点，基本上是那种很难给出的条件，所以这个就相对难一些。

政府购买盈田的物业是通过平台公司购买，我们的商业模式主要有两块，第一，对于无条件部分要求按照一定的工程量去回购，第二，对于有条件部分则是参考招商实际效果，具有较高的利润。

从我们的角度出发要做到三点，第一，基本的风控要坚持；第二，对政府创造的价值要让政府看到；第三，对企业创造的价值要让企业看到。形象点说的话，总体上是三个互有交集的圆，对企业本身的风险控制是一个圆，对政府是一个圆，对企业是一个圆，中间有交集，只有找到这个交集部分才能成功。

园区中国：这样来看，我们理解盈田其实是一种“建筑工程+产业招商”的输出模式。我们看到目前的产业地产商都在谈回归一线，认为只有在一线城市才有产业地产生存的空间，但是我们看到盈田的布局却是反其道而行之，甚至有一些传统意义上的贫穷落后区域，这是怎么考虑的？

田越强：盈田做的是标准厂房，因为公司面对的客户是基础性行业——最基础的制造业，我认为我们一直走的是低端线，比物流还低。我们是绑定了地方一个基础性的行业比如建材、塑料、机械加工制造、电镀等，这意味着，我们进不了北上广深，只有三四线城市愿意为这些基础行业买单。我们的产品只有在那里才有市场，一方面是标准厂房对于那些低端制造企业有市场，另一方面则是入驻企业的产品在那些区域有市场，比如LED节能灯、水管、轻加工等都有市场。

如果可以让弹棉花的进去，我就喜欢引进弹棉花的，它体量大，占的面积多，很容易算账。

至于楼宇经济对于盈田来说有一定的问题，因为盈田模式需要一定的体量支撑，需要在建设中赚取利润，高大上的东西并不适用。

我们的体量绝对数非常高，重庆10余个园区，全国接近20个园区。标准厂房基本没有一家企业做得比我们大，在重庆当地就有200-300万方，其中一个园区就做了137万方，有哪个企业敢像我们这样冲的？

我们在遵义做了3个园区，山东淄博还有60万平米的园区。盈田做标准厂房在全国各地数量上无出其右者，联东他们效益高一些，但体量没有我们大。

所以我也希望在今年园区中国的产业地产30强排名中得到实至名归的对待，第一，盈田的商业模式没有问题；第二，盈田的经营模式举重若轻；第三，我们的老板是重庆的十大渝商之一（编者注：盈田董事长卿兴旺）。

园区中国：大家可以怎样理解盈田目前的经营模式？

田越强：从某种意义上而言，我们是一个轻资产公司，尤其是转型之后的盈田模式。

我们现在对盈田模式做了分工：前期类似于联东设计产品、卖产品，后期跟政府合作，相对来说我们占据主动，即使政府砍掉一部分利润（溢价及支付风险）。我们的产业链盈利结构是从建筑利润延展到到规划利润，换句话说是干了一点苦力活，挣了一点苦力钱，赚了工程施工的利润，再把后期产业地产开发通过招商逐渐退出的方式把利润拿到手，所以盈田基本上是一个“建筑商+产业地产商”的结合体。

我认为盈田在产业地产行业中算是“独角兽”，没太受到房地产大气候的影响。目前公司还在长江领域投资了一个水利项目，收益不错，借此进入了码头领域，打开了多元化的路径。

普洛斯、嘉民、丰树等物流企业的投资周期长达8年，行业还算不错，产业地产只有物流能算账（赚到钱），别的都算不清楚帐，但盈田没有便宜的钱（做物流）。

盈田目前没有引进便宜的钱，通过存量或者是自有资金实现了规模扩张，我们的已开发总体量对外宣称1500万方，但实际上700多万方。

我进入盈田之后曾提出两点努力方向，第一，一定要插上金融的翅膀（廉价资本），第二，要搭上互联网的便车。但说起来容易，做起来太难。