 |
|
园区中国2016产业地产30强调研
走进光谷联合
再次拜访黄立平之旅有些波折，我们在光谷软件园扑了个空。这个去年我们采访黄立平的办公地址已经出租出去，光谷联合的总部现在搬到了武汉野芷湖畔文艺范十足的创意天地。
比起热闹非凡却有些拥挤局促的光谷软件园，武汉创意天地密度更低，环境更佳，不过人气则稍显不足。这种变化如果与光谷联合本身的心境与动作结合起来，倒更显得别有深意。
黄立平，光谷联合的董事长，一年不见，面对我们时看上去神情轻松了很多，不过烟瘾还是一如既往，一根接着一根，办公室里烟雾缭绕。
时过境迁，短短一年时间光谷联合发生了很多的重要事情，我们肚子里也憋着很多的问题要问这位以“善思慎行、谋定后动”而著称的产业地产企业家。引入中国电子（CEC）作为第一大股东而自己退居第二已经石破天惊，上市以来土地储备大量减少更是让投资者看不懂，文创和“互联网+”让这家企业越发文艺范儿，冒天下之大不韪冲进沈阳则更像一场冒险之旅......这一切，我们都希望从他口中得到解答。
黄立平是一个很好的采访对象。听完我的每一个问题，他都会狠狠嘬一口烟，在喷云吐雾中思考上半天，才缓缓地轻声说出条分缕析的答案，就像在帮你构思文章的写法一样。
2016年6月30日，光谷联合（0798.HK）公告称，中国电子通过注入产业园区资产和认购光谷联合的交易正式完成。从这一刻起，中国电子成为了光谷联合的第一大股东，光谷联合不仅得到20多亿资金，而且得到的是中国电子位于海南、北海、西安、温州等地的产业园资产，以及理论上整个中国电子庞大的园区资产包的运营管理权。
有统计数据称，这笔交易完成后，光谷联合将拥有2005万平方米的产业园区管理面积，从而一跃成为中国产业地产行业最大的园区运营管理企业，可以被比作是产业地产领域的“彩生活”。
那么，借用最近PPP领域比较火的一个词来提问黄立平，这场交易究竟是否“物有所值”？这场交易的背后，又折射出光谷联合怎样的轻重平衡战略走向？纸上得来终觉浅，那就让我们来听听黄立平干货十足的独门思考。
园区中国：我们想知道，你引入中国电子背后的深层次考虑是什么？
黄立平：近两年我一直在思考和寻找产业地产未来发展的方向和模式，或者说，探索产业地产在互联网时代的转型升级之路。转型，是商业经营模式的变化，升级，是业务能力的提升。
在这个过程中，一直有三个问题困扰着我，这也许是整个产业地产面临的三个核心问题：
第一，产业地产的核心价值是什么？是不动产价值，还是产业服务价值？如果说这两个价值点必须并存，又该如何把握平衡？
第二，产业地产企业需要怎样的能力结构？当然，构建比较单纯的专业化能力效率较高，也容易实现，但显然无法可持续满足目标客户的需求，而整体的能力建设就需要更大的格局，也需要更加雄厚的产业资源背景。这要比其它的地产型态更为复杂。
第三，产业地产公司如何实现规模扩张？我们都很清楚，住宅和商业地产的规模扩张都基于产品线标准化复制+快速周转的商业模式。而产业地产的特殊性和复杂性在于城市经济的不平衡，企业客户的行业差异、规模差异、技术装备差异、经营方式差异，你很难把握通行的规律。简单的快速扩张方式风险很大。
通过对这三个问题的深入思考，我认为从光谷联合的实际出发，要实现新的突破，必须做两件事情：
一、要用更短的时间去获得更多的资源，特别是产业和服务资源。
二、拓宽盈利渠道，不能过多依赖不动产销售和租赁收入；而是充分发挥不动产的平台和载体作用，挖掘出新的可持续价值。
CEC非常符合我们这个阶段的发展需要。首先，作为核心央企，既是体现了国家战略目标的平台、又拥有丰富的信息产业资源背景，CEC旗下还有众多产业园资源也需要整体提高运营效率。
同时，中国电子也希望通过混合所有制改革，让旗下的众多产业园区资产找到一个更专业的平台去激活和整合，实现更高效的资源配置，将资源交给更有激情的团队去经营是他们的指导思想。双方有很好的战略协同性，一拍即合。
园区中国：但是你让出了第一大股东的位置，这样做你自己觉得是否会是很大的牺牲？
黄立平：牺牲肯定是有的，但对我而言并不是最重要的。我更关心的是企业是否有更大的发展空间，能否为这个时代作出更大的贡献。以大股东地位为凭借来实现企业管控，对于创始人是一个较低的目标，真正要实现某种事业抱负，更重要的是你如何创造出更有意义的模式和价值体系，你的资源条件能否配合你来实现这个理想。把这个问题想明白了，让出大股东地位就可以在所不惜了。
对我个人而言，我不太在乎是不是大股东；我在乎的是，光谷联合和CEC彼此在战略上是否都非常需要对方，是否具有紧密的战略互补性。
这次重组可以说是整个产业地产这个行业迄今为止最系统的资产重组案例。我经过了慎重的考虑，感觉在这个新的基础上再用十年左右的时间可以把产业地产开发运营模式提升到一个新的高度。这比我们自己积累发展要更高效。我一向追求企业管理阳光透明、专业规范；我们的团队也是一个具有较高职业素养的团队，我相信重组后会产生1+1＞2的效应。
园区中国：你本人曾经担任过东湖高新的董事长，应该深知国有企业系统既有的一些弊端，引入中国电子会不会有这方面的担忧？
黄立平：我的确对国有企业管理体制上的弊端有比较深入的了解。但我坚信市场化改革的方向和增强企业经营活力的目标。我有信心带领光谷联合在新的治理结构中更好地发挥自身的优势。
相比这些，我更希望大家能够透过一些表象，能够更进一步看到在重组背后，我们对于产业地产发展的某些本质的认识。
任何一个产业园区建设对当地的产业、经济、城市都有综合性的影响，这与普通房地产项目不一样。大家都可以看到，用常态的房地产模式来做的产业园区建设，多半都是不成功的。对于传统房地产企业而言，不动产价值是它的根本价值甚至是唯一价值——要么卖出最高价，要么租出最高价，难以与有价值的企业用户实现战略资源共享，长远利益分享。
住宅产品的供应只能由开发商提供，但产业用户就可以自己拿地建设来满足自己的需要。那就要好好想想，为什么客户接受你的服务？显然，你必须扮演更加专业、更加综合的角色，也需要有社会公信力；同时，在资源配置上还要更深入、更全面。你只有更深入地在产业的价值链当中产生影响，帮助企业实现转型升级，这才是产业地产存在的根本价值所在。
现在中国经济最大的困难在于结构性产能过剩。产业地产企业自身开发业务的发展需要与解决这种结构性矛盾的需要是错位的，所以产业地产绝不能以房地产价值为基础，而要以产业价值链为出发点。我们选择中国电子这样的综合性产业集团作第一大股东，就是立足于开创产业地产创新发展的新型态。
园区中国：根据我们的观察，CEC过往的产业园区选址都有点“非主流”，与光谷联合既有的产业选址思路也并不吻合，怎么来对待这些潜在的矛盾？
黄立平：首先，就我个人的价值取向来说，我不愿意做一些不断重复的事情。过去10年，我们几乎把能做的产业集群的主题都做过了，比如生物、文创、智能制造、金融、软件等。当然，可以按复制的思路推广到更多城市。但这种复制与住宅和商业地产的复制有极大差别。方法上不能简单借用。我想做更有意义、更有挑战性的事情，这件事情要对所在城市产生更深远的影响，甚至彻底改变一个城市的产业格局。
CEC过去的选址标准与传统地产选址原则是显然不同的，无论是北海、海南，还是西安、温州，其出发点和落脚点都不是地产，而是产业。这些项目不仅体现了国家战略的导向，对当地社会经济发展都具有深远意义，这也符合我们目前的事业理想定位。我对那些能赚钱但平庸的开发项目，谁都能做的项目没有什么兴趣，希望能承担一些能够改变一个城市命运的项目。
园区中国：你反复提到进入产业供应链来进行产业地产的创新服务，这可能是一个全新的增长领域，但具体如何做呢？
黄立平：比如温州，是中国市场经济最发达的城市，那里的4000多家传统制造业企业都面临互联网时代转型升级压力，如何实施这一重大历史工程，既是重大的经济产业课题，也是重大的城市发展课题，同时也是一个巨大的市场机会。
如果你从传统思路出发，只是想在那里卖更多房子，一定看不到这么令人兴奋的前景。温州政府请我们过去，就是希望我们用市场化的方式来配置资源，帮助企业进行信息化、智能化的转型升级。我们会在温州研究如何帮助企业进行智能化生产的转型，因为那边的人工成本非常高，我们会去研究德国工业4.0，中国制造2025实施方式这样的课题，这无疑是非常有时代意义、非常有价值潜力的事情。
园区中国：温州有这样的市场基础和需求，但是3月份光谷联合还在沈阳沈北新区投资建设创投科技城。东北市场是很多产业地产商谈虎色变，望而却步的地方，为什么你选择“偏向虎山行”？
黄立平：其实沈阳的情况也类似，一个老工业基地的振兴课题。沈阳的传统制造业基础雄厚，有强烈的转型升级诉求。你可以说，从房地产选址角度判断现阶段风险高 但是你有没有看到潜在的机会在哪里？这个城市有很强的危机意识，政府想方设法制定优惠政策留住人才，吸引人才，下决心打造一些新的产业载体，这里面有挑战，但同时也是机遇，关键是你的模式是否能够与这个城市发展的战略目标相契合。
我们这个项目选址就在总部基地那个区域，这个项目我看过几次，已经停工了，它的根本问题在哪里？其本质就是投机性地用工业用地低成本来做写字楼，这是政策诱导出来的产品，而不是需求逻辑下的产品。
我们在沈阳的产品是从制造业转型升级层面出发，关注互联网时代的制造业发展趋势，这里面会衍生出很多新需求（包括柔性供应链、分布式生产等），跟制造业紧密关联的研发和服务需求。很多市场并不是需求饱和的问题，而是需求类型发生了变化。沈北新区科技城一期建设已引进20多家新型制造企业，取得了初步成功。
园区中国：我们来谈谈光谷联合的一个数字。3年前上市时，光谷联合顶的可是“中国最大的主题园区开发运营商”的光环面对资本市场的，当时的土地储备为718万平方米，但是3年后的今天，公司的土地储备只剩下299万平方米，减少了近60%。这是怎么搞的？
黄立平：我觉得这是一个对规律认识的问题。谈到土地储备，那就是仍然是房地产思维，要把土地储备变成利润，现在只能快周转、高杠杆地去做，那就必须进入传统地产逻辑中去，需要更大的投入，更高的成本，对于我们来说是不可持续的。如果按照我的构想去做产业信息化服务的事情，土地储备就显得不那么重要了。
房地产是统计学的范畴，你可以准确统计、测算出来需求量、供应量和去化量，但是产业地产却必须进入产业结构和逻辑中去考虑。所以我们现在不再以房地产的标准去做选择，而是在各地耐心去听地方政府的想法和计划，从中挖掘出机会。
我们未来的产品租售结构会多样化，营改增的背景下，很多企业客户会倾向去买物业。不过我们也会考虑采取金融租赁的创新模式，比如很多企业，将城中心的工厂搬到郊区园区时会有一个时间差，那么我们就会以一种金融杠杆的过桥方式来帮助他们去承接。这就需要你供应超前，准确对接，而且不光是物业的对接，更是产业供应链的对接。
园区中国：你提到，光谷联合未来要构建一个具有全生命周期、全产业链、从物到人的三维的产业互联网生态圈，听起来好像很复杂，你怎么来解释这个概念？
黄立平：简而言之，我们的目标就是从一个具有综合专业能力的开发企业转变为一个以新信息技术为基础的产业互联网平台型企业。
现在的中国，东部沿海发达城市已走上后工业化时代实现信息化、智能化的道路，而中西部大量的地级市、县域都还没有实现工业化，许多城市都需要引入成熟的产业园区开发模式，以促进产业集群发展。我们最大的优势在于拥有凝聚着多个成功主题产业园区经验的品牌、决策管理信息系统和 客户资源。在消费领域，BAT已做到无孔不入，但在产业互联网领域，竞争才刚刚开始，我们是有机会的。
光谷联合经过近一年半的探索，结合过去十年产业地产的经验，正着力打造“1+4”智慧园区全生命周期管理云平台，“1”解决的是在新时代下产业地产如何科学开发的问题，即增量问题，“4”解决的是产业地产如何高效运营的问题，也就是存量问题。
其中， “1”是智慧园区的开发建设云平台，它由2个重要的子系统构成，即基于产业规律的投资决策系统与基于Bim的项目管理可视化系统。简而言之，就是将光谷联合十年经验数字化，将产业园区开发过程可视化，不再是传统的看地、选地、投资开发及招商引资的模式，而变成基于空间大数据和产业发展大数据的科学建设，通过互联网技术重新整合产业地产的各个产业链环节，提高投资效率，更好的服务区域经济，推动城市发展。当然，这是一件极其困难却非常有前景的事情。这也是我们一直在提的传统开发业务的“产业互联网”，这是消费互联网所不能解决的。
“4”则是紧紧围绕着智慧园区运营的四个方面，构建四大服务系统。
第一个是广域物联网云平台。我们知道，智慧园区的“智慧”很大一部分是要实现物与物相连，而不仅仅是人与人的互动，按照互联网的系统架构实现物与物相连，并不经济，这是已经被证明的。需要重新构建一个低成本的高效的物联网体系，因此我们构建了一个广域物联网平台，来实现园区交通、变配电、给排水、电梯等系统的有效连接，为后续的各类运营提供智慧基础。同时也为未来智慧城市的物联网建设提供一个方向。
第二个是设施设备管理云平台。一个园区使用的好与坏，与设施设备的好坏有着密切的关系，我们正在运用FM的管理思想，通过互联网和物联网的工具，正在系统化的重构我们现有的物业管理服务，提升传统认知上物业管理的内涵与外延，同时为了更好提升设备管理的专业化水平，我们还成立了专业的设备管理公司。可以说，我们现在的物业管理不再是简单“四保”了。
第三个是共享办公云平台。产业园区之所以是产业园，是因为客户是企业。企业入驻产业园区之后的服务是我们现在的重点，同时结合双创的时代背景，我们已经初步形成了成体系的企业服务平台，并且围绕的企业发展的空间需求，构建了从ovu创客星到ovuwork再到ovupark的全生命周期空间服务体系。Ovu创客星是以小微企业和创业企业为主要客户，ovuwork以中小企业为主要客户，ovupark以大中型企业为主要客户。我们会逐渐将“OVU创客星——OVUWork——OVUPark”形成一个完整的生态系统，像一个多样化的森林，这会比单纯的众创空间有更大的生态优势，这个事情的本质还是把产业园功能链条延伸更长。
第四个是能效管理云平台。从广义理解，能源管理在某个程度上是设施设备管理的一个环节，但是这个环节太重要了，对于整个国家的能源改革以及企业运营成本的降低都有着重要的意义。我们现在已经做了DHC（区域供冷供热），进入了能效管理的领域，现在我希望用更开拓的思路、用技术服务的方式去做这个平台，以更轻的方式提供解决方案，这也是非常有前景的部分。
总而言之，我们希望通过园区开发造就一个个崭新的产业，与园区业务相辅相成，又能够独立生存发展，这会开拓出一个前所未有、广阔无比的崭新发展空间。
园区中国：包括OVU基金，光谷联合现在已经开始进行基于产业的股权投资了，现在进展如何？
黄立平：已经投下去1.6亿元，一共投资了12个项目，现在第一个基金已经做完了，第二只基金即将筹资到位，今年还会做2只基金。我们从去年开始推行“空间+创投”模式，既体现了资源配置思维，也体现系统服务思维。增加了一个方式，既是手段，也是目的。我认为这将是未来产业地产发展的基本模式。
在此基础上我们还要构建多种形式的金融服务业务（如小贷、担保等），并与各类金融机构进行深度合作，打造全方位的金融服务链。
你可以看到，光谷联合现在提供的是空间、资本、供应链服务、生产性服务、信息服务等一系列链接关系的系统解决方案。这样一来，园区空间和企业客户的全方位需求都成为我的宝贵可持续资源，这是我们能够面向未来的最大的价值所在，也是产业地产模式创新的希望所在。
