园区中国2016产业地产30强调研

走进东湖高新

江湖上传闻，跟园区中国三剑客聊完天之后，产业地产商高管的离职率高达68.14%，这个魔咒好像在东湖高新身上格外灵验。

每次接受我们调研之后，东湖高新的总经理都会离职，听起来真是挺让人汗毛凛凛的：

2013年，我们拜访了当时的东湖高新总经理何文君，随后何文君调任东湖高新大股东湖北联投集团；

2015年，我们跟继任的总经理李洵有过一次深聊，并邀请他参加了2015年火花S-Park产业地产30强发布会，李洵很快在年底选择了离职，成为华夏幸福在湖北区域的封疆大吏。

上周，我们刚刚采访了履新才十几天的东湖高新新任总经理杨涛......

以上这些纯属牵强附会的玩笑，希望提到的几位千万不要介意，我们的正题现在才开始，这是我们2016年火花S-Park产业地产30强调研的湖北行走轨迹，也在熟悉的东湖高新总部拜访了杨涛。

这位“80后”总经理与之前的何文君、李洵有很大的不同。何李二人是东湖高新的嫡系骨干，1993年公司建立起就是元老级员工，一路做上来的；而杨涛则是湖北联投的子弟兵，之前曾任联投置业的副总经理，以房地产项目操盘为主要履历。某种程度上，我们可以将这种变化看作是湖北联投希望能够加强对东湖高新的掌控力。

“我来的时候，大股东告诉我要放心大胆的去干，联投会全力给予我们支持。”杨涛说，作为湖北联投旗下唯一的上市公司，东湖高新被大股东寄予厚望，希望能其在联投“金融+产业”两条腿走路的业务版图上成为重要引擎。

当“90后”的老牌产业地产商遭遇“80后”的年轻总经理，会摩擦出怎样的火花？

作为一个空降兵，杨涛知道十多年前东湖高新有过怎样的辉煌，也知道目前在低谷期走上重新崛起之路的艰难，他希望自己能够很快进入角色，并带领这家企业快速走上壮大的正轨。

前不久，上海证券交易所专门就东湖高新2015年报发来了一份事后审核闻讯函，大有质问态度地提出东湖高新的财务与偿债风险。“根据年报，公司近年来资产负债率持续居高，2015年末资产负债率高达88.30%，仍较上一年末有所上升，且高于建筑业上市公司78%左右的平均值，而公司一年内到期的非流动负债、其他流动负债等项目增长较快，公司面临偿付压力增大；此外，公司2015 年度财务费用同比增长24.42%；同时，公司经营活动现金流量已连续4年为负。”

对于这样的质询，曾有过辉煌历史的老牌劲旅东湖高新内心的阴影面积可想而知。杨涛也坦言，这些年东湖高新仅仅依靠银行贷款和信托来做既有业务，这是很成问题的。所幸，目前东湖高新17亿元的定向增发已经获得了湖北省国资委批复，其中一部分募资将会投入到科技园区的开发当中。

“大股东的意思一定要我们把块头做大，下一步我们会尝试通过资本市场和资产并购来做大规模。”杨涛对园区中国表示。

话音未落，好像在为此言作注解一般，6月26日，东湖高新发布公告，拟以2400万受让武汉长丰村A包项目部分股权。

通过这个典型的资产并购，东湖高新介入到武汉市硚口区古田片区整体“退二进三”的业务之中，按照“旧城改造---产城融合---产业创新”的核心思路，打造一个产、商、住一体的城市综合体项目，这对于以往仅仅做产业园区二级开发业务的东湖高新而言无疑是一个全新的突破。

其实在李洵任职的时候，这个思路已经在成型。2015年东湖高新总算是走出武汉一隅，连续斩获合肥、杭州和平潭三个项目，新增产业园区建设面积约40万方。尤其是平潭项目，是东湖高新首次以输出“规划+招商+服务”的轻资产方式运作，开启了东湖高新科技园区板块轻重资产组合运营的全新模式。

但据园区中国了解，无论是杭州项目还是平潭项目，都有点出师不利的感觉，内部屡屡有问题爆出。平潭项目有点部分类似于华夏幸福的模式，不但做土地一级开发，也做招商代理，但杨涛也坦承，这种尝试很快遇到了一些政府和政策层面的障碍瓶颈。当然，这些外埠项目是一个长周期的过程，还远未有最终定数。

杨涛称，东湖高新还是希望能够立足东湖高新和武汉大本营，把长江经济带的功课做足，不排除在京津冀也希望有一些推进。

尽管刚刚进入东湖高新的管理角色，但杨涛跟我们讲述了两件感触颇深的事情。首先是东湖高新之前举办了一个论坛活动，希望让园区内入驻企业的高管来站台，结果没有几个企业一把手来，让东湖高新非常没有面子；第二件事情发生在最近，一家入驻东湖高新园区的质地不错的药业企业，由于现金流出现缺口，主动提出以租金、费用等作为对价获得东湖高新的入股，结果东湖高新没有答应。

“两件事情对我触动很大，由于运营和服务缺位，我们对园区内企业的黏性和了解太少。”杨涛说，“但这些企业才是东湖高新的最大财富，对他们未来增值服务的想象空间非常大。产业园区光靠卖房子、租房子能赚多少钱，又能持续多久？”

杨涛很直接地表示，现在很多产业地产商纷纷高举所谓”轻资产”、“全产业链运营”的幌子，但实际上做什么大家都很清楚。“我对东湖高新的科技园区团队还是很有信心的，这些年的积淀我们也的确有很多资源，这些可以支撑我们做一些更落地的尝试，园区是我们的底子，投资则要进一步强化。”

比如年初，东湖高新联合湖北日报创建了新型孵化器——创魔方·互联网+文化产业孵化平台，希望能够提供创业孵化的全要素服务，实现全过程孵化。

同时，东湖高新也在对以往的一些战略打法进行反省和调整。杨涛称，目前东湖高新正在考虑调整思路，以长短结合的方式，比如参股投资一些好的房地产项目，同时沉淀一些优质资产。

另外据媒体报道，东湖高新也在尝试公司四大业务板块的联动，有点类似于循环经济的范畴。比如在科技园区建设中，根据环保的总体要求，利用蒸汽、光伏发电等，在科技园区里面形成产业联动。像在东湖、长沙等地的项目，会在科技园的屋顶上面进行光伏发电，在园区里开展污水处理，污水排放压力将由此减轻；而在工程建设方面，园区与湖北路桥联动，一些项目的基础设施上投资方和施工方可以进行适当的联动。

“在产业园区业务方面，我们确实有可以向亿达的大连软件园和张江高科学习的地方，它们在运营或投资方面做得确实到位，大家交集很大，都在做同样的努力。”杨涛说，未来东湖高新要加强对产业的研究，并将园区运营和产业运营提到很高的战略地位，即“运营常态化”。