6月22日，一场备受深圳业界关注的签约会，宣布了一家传统房企和一家产业地产商的联姻。一个是最近在万科争夺战中给人留下深刻印象的央企华润，另一家则是华南产业地产的头羊天安数码城。

这天下午，天安数码城集团与华润置地签署战略合作协议，确定首个产业地产合作项目将正式落地于深圳龙华新区大浪中心区。该项目集中代表了目前深圳市场最火热的趋势——“城市更新+产业升级”。

这个项目对于双方而言均属意义重大。对于一直在商住领域具有极高影响力的华润置地来说，该项目乃是其进入产业地产的试水之作。据称，在华润2016年的战略制定中，掌门人傅育宁就提出“华润置地借助母公司资源，向产业地产领域拓展和延伸”的想法。

华润置地副总裁孔小凯透露，华润置地在产业地产，包括物流地产等方面都有做相应安排。“华润集团也成立了相关基金，快速扶助公司在产业地产方面的资金安排。”

天安数码城则对深圳市的城市更新大有跃跃欲试之态。此前接受园区中国产业地产30强调研时，天安数码城总裁杜灿生就表示，公司对深圳如火如荼的旧改非常有兴趣，希望能够形成与既有业务、市场需求形成很好对接的新产品供应。

对于本次合作，杜灿生对园区中国表示，将会与华润联手共同在深圳获取旧城更新项目，双方联合拿地，共同开发，共同运营。对于合作的主旨，杜灿生用了20个字来概括，“响应政府，共同合作，避免竞争，优势互补，产城融合”。

资料显示，目前，深圳市已列入城市更新计划项目共计541项，用地面积约44.66平方公里；已批城市更新规划项目308项，规划批准拆迁用地面积26.25平方公里，开发建设用地面积17.83平方公里；累计供应用地面积约10.17平方公里。2015年深圳城市更新固定资产投资总额约550亿元，是2009年的8倍，全市固定资产投资额提升至16.7%。

深圳旧城改造已经引发了各路品牌房企的疯狂抢食：佳兆业、卓越集团、招商地产、万科、华润、恒大、远洋、金地、中粮、华侨城、京基杀成一团，僧多粥少。不过一个共同的问题是，它们都无一例外缺乏对于产业转型升级运营的能力与经验，这其中的市场空白，已经逐渐被认识到，除了天安数码城和招商蛇口这些具有园区经验的企业外，还有中城新产业这样的轻资产新锐虎视眈眈。

龙华新区虽然叫做“新区”，但其实却是实实在在的“旧城”。资料显示，该区建成区面积高达107平方公里，可供建设用地却不足3平方公里，既有产业层次、产业升级空间和城市建设水平都存在很大问题，尤其是星罗棋布的524个旧工业区存在诸多亟待解决的硬伤。在深圳新一轮的产业升级和城市更新大潮中，龙华新区被列为重点规划片区。

今年3月底，龙华新区正式印发《关于进一步加强旧工业区改造推动产业转型升级的实施方案》，将打造产业载体的目光投向广大旧工业区，实施“一园一策”，引导扶持集体股份合作公司等各种社会资源参与推动旧工业区改造，再造高端产业空间。

按照深圳市对于“城市更新单元”的管理规定，每个拆除重建类城市更新单元必须提供大于3000平方米，且不小于拆除范围用地面积15%的用地，用于建设城市基础设施和公共服务设施。此外，改造后包含住宅的项目按住宅总规模8%~12%的比例配建保障性住房，产业升级类项目按照12%的比例配建创新型产业用房。

这次双方合作的大浪中心片区为城市发展主轴，是联通龙华中心和光明新城中心的重要节点，目前，项目片区范围内主要以工业区厂房和零散的老屋村为主，相关的生活配套设施发展尚未成规模。

据说，此前龙华新区已经收到了华润置地提交的关于龙华大浪片区统筹改造的规划方案和开发模式。资料显示，整个“大浪中心地区”片区总用地面积590.83公顷，建设规模总用地约为733.56万平方米，主导功能是“大浪地区公共服务中心”，集商贸服务、休闲娱乐、生活居住、先进工业于一体的综合功能片区。

龙华新区党工委委员、管委会副主任胡晓清在本次发布会上称，“我们认为方案做得很好，体现了华润大片区统筹改造的高水平，这次天安的加入对后续片区产业升级方案的落地更是增加了一份保障。”

之所以方案获得青睐，也在于华润过往对于旧城改造是比较在行的。2009年，华润置地就介入了深圳南山大冲村改造项目——当时广东省最大的城中村改造项目，同时也是深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一。

尽管期间有强拆风波、村民诉讼等不和谐音符，但最终这个投资200亿、项目总建设开发量为280万平方米的超大体量项目还是获得了市场层面的巨大成功，华润置地赚得盆满钵满。这个项目也让龙华新区政府和天安数码城对于华润旧改能力有了高度认可。

其实，天安数码城对于旧城更新也并不陌生，龙岗天安数码城、重庆大渡口天安数码城等同样也是旧工业区改造的重要案例。

尽管华润和天安数码城均未透露更多细节方面的约定，如具体先启动哪些项目，规划定位，产业载体，商住部分，招商工作方面如何分工等，但从目前情况来看，华润更像是主导的一方，毕竟华润在深圳有着非常强大的资源优势与开发体量，并且大部分以“片区统筹”模式为主，因此其在本次大浪片区统筹开发中也拥有极强的拿地议价能力。

此外，媒体消息称，傅育宁4月初在华润集团内部讲话中提出，将加快建立产业基金，“集团已经决定组建大健康、商业地产、华创消费品、能源、微电子等9个产业基金。”这些集团层面的产业资源、金融资源都可能在理论上成为华润置地切入产业地产的重要依仗。

而天安数码城的角色，显然主要还是凭借20多年来对于产业地产的理解与经验，为该项目的产业规划、产业招商、产业升级、产业运营等方面增添砝码。

天安数码城董事长李可在发布会上称，依托天安数码城的国际直通车、T+SPACE等国内外平台资源，将为这个产业综合体项目构建技术、信息、人才、资本、市场互联互通的创新企业生态智慧园区体系。