然而，是不是只要在搞产业园区、搞旅游地产、搞旧城开发、大盘开发的，都可以叫“城市运营商”?真正的城市运营商是什么，要做些什么?城市运营的方向到底有多大的空间?目前国内的“城市运营商”到底做到了什么程度?

回顾这些年地产走过的历程，主要分成了三个阶段：

第一个阶段，是2003年之前，以单纯的建造居住空间为主，把盖好的房子作为评判的唯一标准。

第二阶段，即2004年至2013年间，这个阶段地产的发展开始重视配套的建设，搭建了交通、教育、景观、购物、娱乐等完整的配套体系，做好环境，满足人们多方面的居住需求。

第三阶段，即开始重视产业的发展，先乐业再安居，房子不再是最重要的元素，产业才是重中之重，因为只有产业的聚集和发展才能内生动力，促进大量高素质高收入人才涌入，进而吸引一切城市优质要素在此聚集，带动区域经济的全面繁荣，也就是所谓的“产城融合”。

今天中国城市化的发展是大势所趋，其实更准确的说是大城市化，而非中小城镇化，大量高端人才涌入北京、上海、深圳这样的大都市，因为这里带给年轻人的不仅仅是教育、医疗等优越的居住条件，更是这里所聚集的高端产业集群，带给他们更多的事业发展机会，带给他们更美好的生活希望。因此，产业的聚集是根本，没有产业就没有就业，一切就都是空谈。

大浪淘沙，在几年的房地产行业转型“城市运营”的尝试中，各种模式都曾闪亮登场。而在各种模式当中，占主导地位的则是三大流派：

第一就是社区派，以社区运营为主导的多元化运营和城市化配套，代表企业就是万科；

第二就是产业派，以产业为主导，通过产业园区的整体开发和运营，形成产城融合、导入居住和商业以及城镇化配套功能的模式，其代表者就是近几年风生水起的华夏幸福；

第三个流派则是大盘造城派，在城市的郊区和新城的“荒地”之上进行城市文化建设，打造和推广城市或区域品牌，形成城市自我的良性循环的“城市运营”模式，其代表就是中天城投。

城市运营商三大流派之社区派------

万科:城市配套服务商的理想与现实

万科董事会主席王石曾对外表示，未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口，但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。

基于这个判断，万科开始布局产业地产，目前已经逐渐形成了一套产业发展模式：成立全国化的产业资产管理公司，轻重结合，重资产部分包括园区的销售和出租；轻资产主打“星商汇”产业服务品牌，面向万科内部以及外部的产业地产开发商，快速复制，输出品牌和管理盈利。

（图片来源：凤凰房产）

那万科版“城市配套服务商”究竟是什么?

事实上，万科的“城市运营”模式更多是社区服务的概念，通过加大商业服务、教育、养老等社区服务，打造丰富的社区生活体验，是基于万科庞大的业主群，进行社区配套。而在社区之外，万科仍与真正的“城市运营”尚有差别。

万科项目布局（部分）

城市运营商三大流派之产业派------

华夏幸福：产业园区+房地产开发+运营

华夏幸福与地方政府合作，建设产业园区和新城新区，为地方政府进行产业规划、招商引资。这种产业引入、全面建设新城的模式，在京津冀一体化战略之下，得到了迅猛的发展，成为“城市运营商”的一种代表模式。

华夏幸福独特的“产业园区+房地产开发”的模式，其业务主要包括两大块。一是园区开发，业务囊括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务)、物业管理、厂房建设租赁等，并形成了综合园区、主题园区、总部公园和产业港四大产品体系；二是房地产开发，目前已形成华夏系列、孔雀城、大卫城和兰亭系列等4大系列产品。

华夏幸福战略布局

华夏幸福版“产业园区+房地产开发+运营”是什么？

从商业模式上看，华夏幸福的发力点主要有如下几处：

其一是与政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；

其二是代政府招商引资发展产业，并为园区提供服务；

其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；

其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；

其五，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。

华夏幸福的商业模式具有很强的复制能力，大量新增项目的获取也为其持续高增长奠定了基础。

城市运营商三大流派之大盘造城派-------

中天城投：从无到有，让繁华生长的城市化管理模式

作为本土开发商，中天城投在贵阳运营超过36年，不仅与政府之间保持了良好的关系，更是与贵州人民融为一体，使得企业具备了较强的社会责任感，因而具备了进行城市运营管理的良好基础。

而且贵阳处于城市化的起步阶段，贵阳的城镇化率从目前的35%到全国平均水平的55%，产业从较低的发展水平到引入大数据、新金融产业，无论是产业还是城市建设都有巨大的空间。在这片土壤上，拥有丰富的成片土地独立开发经验的房企更容易获得大片开发的土地。而且在这些没有产业基础、人口和城市开发未成型的“荒地”上，更容易实施其城市打造和运营的蓝图。

中天城投布局图

中天城投版“造城模式”是什么？

与万科和其他一些开发商相比，中天城投的做法有明显的区别。

第一，万科做的更多是社区服务管理，而中天城投更多是在做城市化管理，自己一手打造城市基础设施和城市配套，推动商业的繁荣和产业的发展；

第二，万科等其他开发商是在项目规划的红线之内打造项目的配套，而中天城投的城市化管理，更是在对规划红线之外的城市公共空间进行基础配套的整体建设。

第三，中天城投已经深入到城市文化的层面，通过文化的植入和引导，配置城市文明，推动城市进入自我循环和繁荣发展的境界，让居住在城市的居民能够拥有更多的幸福感和满足感，真正让城市文明为人们创造福祉。