文 | 刘君

所有坐飞机到青岛的人，在走出流亭机场时都会看到正对面那个造价不菲、外形漂亮的大型产业综合体项目。这个叫做“首创空港国际中心”的项目，曾承载着北京老牌国企首创置业雄心勃勃的全国化布局战略，也是其在产业地产方面重要试水的之作。

园区中国近日借来岛城调研的机会，实地考察了这个曾号称要打造整个青岛空港经济区商务核心与半岛商务发展全新地标的项目。

走进园区，在一排排企业独栋上方青岛航空等企业LOGO十分明显，招商情况看上去还不错。据现场销售人员介绍，从2011年开建以来，首创空港国际中心陆续落户入驻企业160余家，现在只剩下一些尾盘在销售了。但是从入驻企业的质量来看，鱼龙混杂，基本是一个捡到篮子里就是菜的状态，距离高大上的所谓首席空港总部经济园区差距判若云泥。

“青岛空港项目在青岛城阳区总部园区的六朵金花中不能算成功，据说在首创集团内部都快成了一块不可揭的伤疤，虽然相比于周边几个竞品项目，首创的招商还有一些进展，但是项目投入产出的账怎么算都是不合适的。”青岛当地产业地产人士对我们说。

从首创宣布进军青岛的2011年开始，至今已有5年光景。园区中国查阅了近5年首创置业的年报中关于空港国际中心的数据。这个总体量24万平方米的项目，2012年开始销售后，用了3年时间还有10万平方米未售。

“剩下这部分我们公司是准备自己持有了。”首创置业内部人士说。

财报显示，该项目签约销售面积在2012-2014年呈现逐年下降态势，分别为3.3万、2.1万和2万平方米，2015年年报未公布青岛项目销售数据，但用2014年年末未售面积减去2015年年末未售面积得出的数字为1.8万平方米。

值得注意的是，项目销售均价长期在8-9千元/平方米徘徊，写字楼部分销售价格在2013年还有所回落，所谓的“投资升值”铁定是没戏的。按照近几年的销售回款来看，首创空港国际中心只有不到10亿元销售金额，算上杯水车薪的租金收入，要快速收回当初公开宣称的20亿元投资成本几乎不可能。

另一个值得关注的数据是，首创青岛区域开发物业占全国物业的比例，从2012年开始持续下降，从2012年的4%下降至2014年的1%。很难说清是首创在全国布局战略影响了对青岛项目的资源投入，还是青岛产业项目的试水失败更加强化了首创无奈向一线城市收缩的决心。

在制定2015年拿地策略时，首创管理层公开表示，除了北京、天津、上海、成都及重庆5大核心城市，首创置业不会考虑到其他二线城市拿地——曾经信心满满的青岛已经不在其考虑之列。

很多人或许都已经忘却，2010年首创置业制定的力图跻身一线房企阵营的“五年规划”中，青岛曾占据着非常重要的地位。首创置业副总裁、青岛公司董事长张馥香曾在2011年进军青岛后接受当地媒体采访时表示，首创从拿地几年前就开始关注青岛区域并实地考察尝试拿项目，最终进军青岛，一是看重蓝色半岛经济区的定位，二是青岛有望成为首创立足京津环渤海区域的重要节点城市。山东、青岛本身市场容量大，人口、经济发展程度等都是首创看好的。

在张馥香的介绍中，这个产业地产项目将以“青岛之门”的概念打造，整体风格具国际现代感，并以其独有的生态设计理念与空港环境融为一体，成为一个“汇集全产业链条、低密度总部办公、产业孵化、无国界商务和绿色生态办公的企业最优化发展平台”。

2012年，时任首创置业董事长的刘晓光也曾高调为青岛空港中心项目背书。刘晓光在介绍首创打造城市综合运营的八大创新模式时，曾表示国际物流经贸产业枢纽是其中重要一环。“首创的打法是产业园里面进驻一些酒店、产业园区和中心，借鉴了美国硅谷模式，主要的作品是青岛为代表的空港城。”

豪言壮语言犹在耳，但如今的首创空港国际中心却是播下了龙种，收获了跳蚤。没有产业核心，只有房地产属性的首创空港国际中心缺乏对于真正产业客户的吸引力与说服力，只能沦为一个机会主义的投资品，无论从战略上，还是战术上，这场战斗都只能以败仗来定义。

由于产业园区大盘林立，项目所处的青岛城阳区商业办公长期处于供大于求状态。数据显示，以2015年平均月销售速度计算，城阳区新建商品房商业办公库存预计销售周期为100个月，同比2014年增加了29个月。仅万科青岛国家广告产业园、天安数码城、首创空港国际中心、青岛总部基地4家园区规划招商总数已达5700家，从不以民营经济发达著称的青岛，其产业承载力能否满足这些园区的招商需求要打个大大的问号。

另一个巨大的利空消息是，2013年青岛新机场选址报告正式获得国家民航局批复，流亭机场将进行搬迁，新的选址落定胶州市胶东街道。对于主打“空港牌”的首创空港国际中心、总部基地和招商Lavie公社而言，这无异于“釜底抽薪”，其中又尤以距离机场最近的首创为首当其冲之甚。

园区还没彻底建好，机场倒要搬走了，这酸爽简直不敢相信。或许面对青岛有关部门，这几家房企的内心潜台词与范伟是一样的，“你咋不按套路出牌啊？“

机场搬迁这么大的事情，青岛当然有自己充分的理由和苦衷。随着青岛地区社会经济发展，流亭机场航空业务量持续快速增长，年均增长率超过两位数，2012年旅客吞吐量1260万人次，货邮吞吐量17.2万吨，飞机起降量11.6万架次。据预测，2025年机场旅客吞吐量将达3500万人次，流亭机场现有空域容量和地面条件不能满足需要。据建设单位初步测算，如原地扩建，成本巨大，且仍难以满足民航运输远期发展的需要，因此，为适应航空业务量快速增长的需要，必须另建一个大型新机场。

此外，流亭机场距离市中心23公里，毗邻市区，随着流量的增长，环境噪声问题日益严峻。同时，由于青岛城市向北发展，越来越多的高层建筑位于机场净空范围内，机场净空安全问题日渐严重。

对于城阳区来说，虽然机场外迁使其失去了一个重要交通枢纽，但能够释放出更多的土地资源，促进中心城区向本区域的外扩，影响可谓喜忧参半。但对于围绕机场规划打造空港产业园的首创和总部基地这对难兄难弟来说，机场的外迁无疑是最沉重的打击。

总而言之，从地产算账、政府期望、产业集聚的各种角度来看，很遗憾，这个项目都是一个巨大的失败。经验不足、路径依赖、地产思维、眼高手低，再加上运气欠佳，既是首创置业试水产业地产失败的教训，也是更多房地产商淘金产业地产的真实写照。

我们曾多次提到，一个产业地产项目的成功，天时、地利、人和诸多因素缺一不可，但有一个核心就是，必须用运营产业的思维打造项目，而不能单纯用做地产的思维操作。首创作为一家传统开发商，在产业园开发方面的试水，始终无法摆脱住宅传统思维的禁锢。

2013年首创置业青岛公司总经理李旭华曾在接受采访时表示，出售是首创空港国际中心在产品运营层面的考量，这是基于收益和运营效率的考虑，快周转依然是首创打造项目的核心思路。

在园区中国看来，打造一个产业地产项目就像雕琢一件无法复制的艺术品，即使在某个时间、某个地点成功一次，也不代表当时的那些做法放之四海而皆准。首创、招商、万科等传统开发商试图用做住宅的思维模式在产业地产领域进行复制，注定项目将在后期产业运营层面面临困境，青岛就是一个最典型的缩影。