文 | 夏虫

最近连续看了几篇品牌房企大踏步转型产业地产的文章，很有感觉。

感觉在房地产领域混久了，房企大都很注意自我修养，转型产业地产的大幕拉开，怎么演怎么有，扎稳马步，投入表情，双指捏一个诀，口中念念有词，“园区如戏，全靠演技！”

听说上海万科产业园区ARVR产业联盟成立，首度把AR进入到产业地产领域，然而万科负责人还来了一句“我们计划做中国所有产业地产的服务商。”

闻听此言，我不仅发出了杠铃般的笑声。之前我们的鞭子已经把万科抽打得差不多了，这次也不继续补刀了，要不老有人留言说我们从万科那里没有要到钱。

下面是另一个近期特别活跃的房地产商，五星级影帝碧桂园。

最新消息，碧桂园要在惠州推出一个“科技创新智慧生态小镇计划”。小镇的面积不超过2平方公里，从描述上很像浙江力推的特色小镇和武汉的创谷。下面，我们从这场戏码中来具体分析一下影帝的演技：

首先得有一个高到缺氧的中心指导思想。碧桂园说，“新型城镇化与新型工业化必须融合发展，才更有生命力。”

然后要有一个数字饱满，让政府领导笑得不知东南西北的票房愿景。碧桂园说，“联合清华大学、著名园区运营机构合力打造，计划总投资超过300亿元，年产值450亿元，年税收40亿元，就业人口超过8万人。”

再来一个漂亮的剧本设定。碧桂园说，“重点开发智慧城市、移动互联、生命健康、绿色节能环保、企业孵化与总部办公、区域性消费娱乐六大功能板块。”

如果你以为就到此为止了，就有点太小看影帝高潮迭起的自我修养了。接下来才是更精彩的镜头：

碧桂园捐款8500万元，设立“清华大学—碧桂园教育基金”。该基金将支持清华大学在科技创新、生命科学、建筑科学和大数据科学等领域的科研工作及成果的孵化和转化，支持路径主要是通过打造科技小镇等生态环境，搭建科技创新平台。

碧桂园还联手清华大学共同出资1.7亿元，在惠州着手搭建全球领先的科技成果转化平台，首批入驻的包括碧桂园住宅产业化研发中心、博士后科研流动站及智慧城市产业群，重点建设云数据中心、智能家居研发中心、生物医药研发总部、无人机研发中心、绿色能源大厦等新兴科技研发项目。

碧桂园还将投入不低于10亿元，联合红杉资本、天图资本、帕拉丁基金、凯雷投资集团、拖拉机基金、深创投等机构，设立科技小镇产业基金，为小镇企业定向提供全周期金融服务和成长辅导，孵化基金金融平台。

掌声如潮，令人眼花缭乱，目不暇接。激动如我，千言万语只能化为两个字，“呵呵”。

碧桂园还将产业地产的国产大戏演到了东南亚。5月25日，印度尼西亚大型企业力宝集团（Lippo Group）宣称，将联合深圳市盐田港集团和碧桂园，在兴建西爪哇一座印尼-深圳工业园区，总投资额约140亿美元。

不过，考虑到碧桂园在马来西亚“森林城市”的成功，它在这个工业园区的角色不难想象——主要负责园区的商住配套，醉翁之意不在酒。

这两笔投资并不是碧桂园试图转型产业地产的头啖汤。碧桂园前几年在江苏句容开发区号称要打造产业地产的试水之作——句容产业园，不过从最新的消息来看，这个项目的名字改作了“句容华东科技新城”。

在这个项目上，碧桂园傲娇地喊出，“别人做产业园，先做产业，后做配套；我们是先做配套，后做产业。”而在宣传稿中是这样描述产城融合的——”16万平方米欢乐城大型综合商业、五星级凤凰酒店、碧桂园凤凰城私家专属高端教育配套——句容碧桂园国际学校、九年制中英文学校、5万平方米人才公寓已建成交付；医疗中心、游乐场（室内滑雪场）在不久的将来也会开工建设。“

碧桂园在2015年还在武汉并购了一个总部园区项目，原名叫“沌口经开泰富名企道”，号称放弃住宅做工业园，结果收购后改名叫做“碧桂园泰富城”。

来看看媒体对这个项目的描述，“根据最新的效果图，沌口碧桂园泰富城有两栋超高层办公楼，其他是公寓楼，标志性建筑物高度控制在160-180米之间，定制独栋写字楼配套无边际泳池和商业街。”

还记得我们前不久写过的万科青岛国家广告产业园吗，也改名叫做“万科中心城”。再往前回溯，世茂也曾经在福建平潭打造一个产业地产的试水之作“世茂海峡城”。

发现一个共同的套路没有？一开始都是所谓的“产业园”，后来都是“城”了，这里面的演技可是大有学问——产业园不好打擦边球，改成性别模糊的“城”，才方便做成SOHO、LOFT这些快周转的利器一卖了之啊！

所以同学们，告诉大家一个考试秘诀，但凡看见传统房企做的所谓产业地产、产城融合的项目叫什么什么“城”，直接就选择“房地产项目”这个选项就行，先崩后问保证没有冤假错案。

这样看来，碧桂园惠州这个“小镇”的名字实在是天助我也！表面上可以说是深圳产业向惠州转移的承载体，实际上逻辑再明了不过，深圳房价那么高，惠州才是住宅的洼地，赶紧过来买我碧桂园物美价廉的五星级的家，麻溜的！