李超人有一句名言，“当大街上遍地都是鲜血的时候，就是你最好的投资时机。”

在产业地产界，非常神似的一番名言也终于出现了。

最近，被园区中国冠以“梁大炮”美誉的联东集团常务副总裁梁环宇又开炮了，不过这次是在跟我们进行烛光晚餐时开的“皇家礼炮”。

他喜滋滋地对园区中国说，“产业地产如今遍地都是尸体，捡尸体会是一件很爽的事。”

产业地产一直被视为金矿，各路资本纷纷涌入，但这个领域有点像敞口细颈瓶，进入容易出来难，抛下尸体仓皇跑路的大有人在。大江南北，无论是政府的园区，外资的园区，制造业的园区，民企开发商的园区，“到处都是华丽丽的尸体。”梁环宇说。

联东重点要做北京和上海的园区生意，所以梁环宇几乎阅尽这两个城市的每一块工业用地，有分教，数不清的擦边球项目，道不尽的坑爹式园区。

有的老板有钱任性，又遇到一个舌灿莲花的职业经理人，于是烧钱无数建起富丽堂皇的办公园区，希望卖给煤老板钢老板充门面，结果这些产能过剩的行业近年来纷纷塌方，职业经理人满手油腻地引咎离开，剩下老板一脸懵逼地看着这些奢侈的行尸走肉茕茕孑立，供人凭吊。

“联东下一步的重点工作，就是捡尸体。”梁环宇边说，边露出秃鹫般的笑容。

联东并非生而秃鹫，纯粹是环境所迫使然。

这家以工业厂房盘活存量产业客户的产业地产开发商，一度将触角延伸到广袤的三四线城市，但很快发现这里不足以支撑预期的业绩要求，惨痛教训比比皆是。

“这方面的亏吃得太多了，有的拿错了，有的拿得太乐观了。三线城市有的一期市场很好，但后面发现三线城市最大的问题是没有持续吸附的能力。当地客户吃完没有新客户，地拿大了填不满。”梁环宇说，“我们有时候也乐观，三线城市政府给的都是好位置、资源价格给的够优惠、各方面的支持力度也足够，你会觉得各方面支持确实很大，很容易激动，激动完了之后就是一地鸡毛。”

现在，联东已经将目标牢牢锁定在“2（北京、上海）+10（10个省会城市）”，除了这些具有足够产业存量的地域之外，绝不越雷池半步。

而现实的问题是，以北京、上海为典型的发达城市新增工业用地越来越稀缺，尤其是联东这种看起来不算那么高大上的园区并不是增量用地的热门之选，另辟蹊径自然很有必要，而这些城市尾大不掉的低效存量工业用地便成为联东新的目标，其中就包括“捡尸体”。

全国各个城市“园区尸体”很多，联东不会都沾边。“2+10”之外的“尸体”很多看上去诱人，但往往暗藏“腐尸毒”，一个不慎跌进去，连自己都要报销。让这些尸体复活的方法只有一个，那就是运用充分的产业客户存量施回春之术，而这种存量，不是每个城市都有资格谈的。

所以，在暧昧的餐厅灯光下，梁环宇一边喝着饮料，一边幽幽地说，“尸体，我只捡北京上海的....”

具体的捡法要因人而异，有盘算之后合适的，联东会直接出钱并购；有原来的地主不愿意放手的（这种居多），联东会采取合股运营或者干脆就是轻资产输出。

这半年来，联东的重点就是长三角地区，因为这里的制造业存量相对北京更加丰富多样，低效存量用地也相对充沛。与北京不同的是，联东在这里需要和“地陪”紧密捆绑在一起，身段也变得更加轻盈婀娜。

2015年底，联东先后与苏州吴中经济开发区、吴中区木渎镇、甪直镇以及杭州萧山等地政府签约，其中的重点就在于通过盘活低效用地进行二次开发。这些区域的共同特征就在于，由于开发时间较早，当前土地资源已经进入瓶颈期，批而未供、供而未用现象较为普遍，优化土地增量、盘活土地存量任务较重，多层次空间开发利用将成为一大趋势。

2015年12月7日，联东第一个全程管理轻资产项目正式签约。联东及其下属的招商平台优客公司以管理输出方式，为南京嘉晟产业园项目提供产品定位及策划咨询、规划设计管理、招商推广及招商管理、工程质量及进度检查、物业管理等服务。

“其实我们轻资产最喜欢做的还是前期，定位和规划，后期的招商和管理费时费力，效果也不那么容易体现。”梁环宇说。

2016年4月，联东先后又和上海松江区、青浦区签订合作协议，核心就是这些区域存量工业用地的二次开发，其中当然少不了一些质地还算不错的园区“尸体”。

2016年5月8日，联东又和中新集团（CSSD）签订了战略合作协议。近年来业务中心不断向移（重在区域定位规划和土地一级开发）的中新集团，本身在苏州工业园和外地项目就有很多的存量项目需要盘活却无暇顾及，联东也非常看重这个大地主手中的一些优质存量。

除了“轻飘飘的捡尸体”之外，联东在新增量上也要做些文章。目前，京津冀一体化东风劲吹，“通州5000家制造业企业外迁”之类的趋势日益明显，这种铁板钉钉的产业转移承接机会联东当然不会错过，也是它最为擅长的。

梁环宇说，目前联东已经在廊坊的永清、安次等地拿地建园，目标对准的就是这些外迁的中小制造业企业。

此外，纯粹销售式的产业地产模式如同不断加速的自行车，已经让联东疲惫不堪，而且也并没有享受到核心城市土地升值的红利。如今，联东也开始谋求一些自我突破创新的变局。

梁环宇说，联东现在已经开始增加了物流地产的业务线，集中在北京和上海地区，这种标准化的物流地产对联东而言门槛不算高，与原有业务契合度尚可。未来除了细水长流的租金回报外，也可以有潜在的资本市场故事可讲。