不要让“华为们”跑了，这不光是深圳的恐惧，而是眼下很多高房价城市政府都十分关心的问题。面对准备逃离的“华为们”，深圳以及一线城市真正应该反思的不光是高房价问题，还有城市“产业空心化”问题。

　　6月3日，上海工业用地再出新政，《土壤污染防治行动计划》(下称《计划》)出台。《计划》指出，随产业转型而调整退出的工业用地正面临二次利用和升级改造。

　　早在6年前，针对老旧工业用地转型问题，上海市已经开始进行政策布局，随后出台了一系列工业用地改革政策，政府逻辑核心相当明确：核心区块老旧产业转型升级，郊区供地向产业倾斜。

　　工业区块转型升级

　　早在6月3日新政之前，今年4月底上海发布的“工业27条”《关于推进供给侧结构性改革促进工业稳增长调结构促转型的实施意见》已经在布局老旧工业用地的再利用。其中提出，需要建立104、195和198区块联动机制。在保持104区块总体稳定的前提下，支持部分104、195和198区域有进有退、动态调整、优化布局。在坚持“195区块以转型为主、198区块以复垦为主”的原则下，对符合产业导向及规划和环保要求、发展潜力大且确有改造升级需求的现状工业企业，允许开展技术改造。

　　“104区块是指全市现有的104个规划工业区块，195区块指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地;198区块指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，面积大约为198平方公里。”上海开发区协会一位负责人向中国房地产报记者解释。

　　从相关部门提供的数据看，存量二次开发的市场主要存在于195区块，转型的方向有研发总部产业类用地、研发总部通用类用地、商办用地等;而104区块原则上以结构调整和升级为主，以发展先进制造业为主，确需转型的，其方向主要为研发总部产业类用地、研发总部通用类用地和工业用地标准厂房类。

　　“195区块有很多企业要进行外迁，未来该区域的定位是高新技术产业、企业总部以及商住功能。”上述开发区协会负责人向中国房地产报记者透露，由于涉及土地性质变更，因此区域升值潜力巨大，这也成为类似万科这样的民营企业“插足”的主要区块。

　　相对195区块转型的灵活性，104区块功能定位相当明确。2009年，上海市开展了“两规合一”工作，工业区块的布局梳理调整工作作为一个专项开展。规划在国家公告园区涵盖的49个区块基础上，结合老工业基地和新增重点工业基地，以实际存在的城镇工业地块进行整合，规划共形成104个工业区块，故称为104区块。

　　该区块的升级改造仍旧以先进制造业为主，通过将区块土地规划与整体城市规划集合，一方面有效控制了整体用地规模，促使工业用地向园区集中，另一方面也为产业增量预留了空间。

　　“104区块实际就是漕河泾、外高桥、金桥、张江这样国家 级的工业园区，不过这种地块的定位基本上是总量不变，仅结构调整，这部分外迁企业很少，且由国资园区企业牢牢把控。”

　　转型未动 规划先行

　　“上海一系列政策出台其实是充分吸取了深圳城市更新的经验教训。”一位不愿具名的上海产业地产公司负责人透露：“2009年深圳开始城市三旧改造，但过程中没有坚持规划先行的方针，导致现在又出现大量经过二次更新后的办公类物业空置。”因此，不光此次出台的“工业用地27条”，在此前一系列涉及盘活存量工业用地政策出台都纳入上海城市总体规划和土地利用计划中。

　　记者了解到，此次包括104区块、195区块以及198区块的转型中，198区块以复垦为导向，重点实施生态修复和整理复垦。也就是说，198区块将彻底不再是工业用地，原有工业将面临搬迁。加之195区块同样有部分制造业企业需要迁出，因此在先期规划中需要单独为这些迁出企业划出新的用地指标。

　　对此，在“工业用地27条”中已经明确指出将建立工业用地储备库，中心城区土地利用保留少量先进制造业规划空间，郊区用于工业用地的比例不低于15%~20%，保障重点项目合理用地需求。

　　“真正推进存量转型，要过两大关：一是规划要编好，二是要列入年度计划”，上述产业地产企业负责人表示，“因为转型规划最后是要切实执行的，所以这份规划客观上必须要得到所涉及的所有利害关系人的同意，也就是我们一直提倡的‘开门编规划’。所涉及的利害关系人越多，规划编制需要进行的利益博弈就越复杂，要编好规划就越难。”