物流地产领域，经常快速涌现出一些衔枚疾走的黑马。在园区中国进行“中国产业地产30强”的全国调研走访中，我们就发现了这样一匹新黑马——第一产业集团。

名字起得够霸气，而它背后的老板则更具有相当的传奇色彩。叶澄海，1943年生人，出生于广东五华县，距离叶剑英元帅的家乡并不远，据说还与叶帅是校友，都在广东梅县东山中学读过书。

1983年，39岁的叶澄海达到仕途巅峰——广东省委常委、深圳市委常委、副市长，兼省对外经济工作委员会主任、党组书记，成为广东省最年轻的省委常委。1984年，中央宣布“向外国投资者开放14个沿海城市和海南岛”，当时的叶澄海可是手握着广东省外经贸审批工作大权。

不过一年不到的时间，仕途春风得意的叶澄海就遭遇了仕途"滑铁卢"，连降三级，从副省级变成了一个副处级干部。而且，还从广东到了湖南郴州，任当地的经委副主任。个中原委众说纷纭，也不在本文探讨范围之内。

1985年，叶澄海弃政从商，先后在深圳、美国、南美、香港等地做生意。2009年，当他重新回到公众视野时，已经达到了其商人生涯的第一个巅峰——深圳信立泰药业有限公司在深交所上市，背后的叶澄海家族账面财富超过50亿元，叶澄海也完成了一个令人叹为观止的从省委常委到亿万富翁的励志传奇。

今天我们要介绍的第一产业集团，正是延续这样一段传奇轨迹，由叶澄海在2014年创建于香港的物流地产公司，目前运营总部位于深圳。

园区中国调研团队也专程赶赴深圳，对第一产业集团总经理苑志奇为主的操盘团队进行了深入的调研访问。

根据第一产业集团自己的介绍，其致力于成为华南地区最主要的工业及现代物流基础设施提供商和运营商，集团的宗旨是创建中国一流的物流仓储平台。

目前，第一产业集团主要精力还是集中在物流地产领域，在华南、华中及华北等地区拥有的物流仓储用地已超过150万平方米；未来其将继续向全国核心城市拓展，计划到2018年土地储备超过350万平方米。在物流地产方面，第一产业集团业务分为标准仓租赁、定制仓建设租赁和物业服务，这一点与目前主流的物流地产商并无区别。

“大家都知道老板的核心产业是信立泰药业，关于进入地产领域，我们考虑了很久才下这个决定。”苑志奇对园区中国说，“目前物流地产方面的资金支持主要来自于香港，公司有很强的资金运作能力。”

就目前的业务模式来看，第一产业集团也是普洛斯的忠实追随者。“的确，我们从普洛斯身上学习很多东西，但我们也希望能够和它做得不同，那就是另外两个业务模式的拓展。”苑志奇表示，未来第一产业集团将在开发创新型产业园区和传统工业园区的升级改造两个方面探索和发力。

据其介绍，目前第一产业集团在重庆尝试参股一家创新性产业园区，业态包括电商、仓储和公寓。此外，集团也在探讨和中民投、英菲尼迪基金等在深圳宝安机场附近运作一块产业园区的可能性。

“随着全国尤其是深圳、北京、上海这样的城市土地资源日益稀缺，以及各地政府严格控制建设用地特别是物流用地，一个新的增长点可能是对传统工业园区的升级改造。由于这些园区往往处于城市中心的核心区域，资本市场会很认可。”苑志奇说。

目前，第一产业集团处于加快提速发展的阶段，由于一级市场拿地越来越难，公司也在积极尝试二级市场的收购，这同样也是普洛斯、平安不动产等资本大鳄们在尝试的新套路。

苑志奇对我们透露，第一产业集团也在尝试农村集体建设用地上建设产业园区的新路，这条路在北京、上海、深圳、重庆、成都等城市也都不乏先行先试的案例，但在制度法规、法律框架和市场认可等多个层面还存在很大的难度和瓶颈。

“作为后起的物流地产新兵，我们注定走的是一条夹缝里求生存的道路，必须要做出自己的特色来。”

的确，作为中国物流地产浩浩荡荡的第二集团军中的一员，从0到1的黑马出世案例很多，但如何在规模化、网络化、标准化的基础上寻求一种差异化生存的道路就并不容易了，第一产业集团还有一段很长的道路要走。