“我们的产业地产只布局北京、上海和深圳，除了这三个城市，其他区域产业地产本身是不存在盈利模式的，你的账肯定算不过来。所以我不会出这个三个城市，出去了都是忽悠。”

对于产业地产而言，这个人是个不折不扣的新兵，但屡屡口出惊人之举，心藏颠覆之意。他的职业履历历经中海、万科、协信，最后把自己创业的落脚点放在了产业地产上，并且对自己的选择充满自信。

刘爱明，中城新产业控股（深圳）有限公司董事长，正在试图重新定义“产业地产”这个行当。在接受园区中国产业地产30强全国调研时，刘爱明像一个木匠般把产业地产这棵原木的枝枝叉叉全都劈掉刨去，只留下他认为合适的那一段：

首先他干掉了“销售”：“卖掉的就不算了，因为你控制不住了，我们只谈出租。”

然而他又设置了门槛：“你拿什么理由让产业客户过来租你园区的物业？地段、优惠、增值服务这些其实都不是客户的痛点，你到底为产业客户服务了什么？很多产业地产商其实回答不出这个问题。”

最后他再加上地产这个因素，这是他前半生一直摸爬浸淫的：“产业地产的本质还是一门地产生意，也就是一个金融命题，放眼望去，不算上住宅和配套销售，全国哪个产业园区本身能够达到7%~8%，甚至5%~6%的回报率？做不到这个，产业地产这个命题其实就不存在了。”

通过一系列斧劈刀刨，刘爱明先是给行业下了判决”产业地产无强兵“，随后则雕琢出他心目中真正的产业地产业务——通过国内外技术的转移和商业化，为北京、上海、深圳的中小制造业企业转型升级而服务，这些企业为了这些服务能够乐于为中城新产业的物业租金买单，最终以租金回报和资本市场的增值完成这场游戏。

这个业务的重要特点是——以重为本，以轻驭重；产业为先，地产为后；强化持有，弱化销售；只做一线，此外免谈。

听上去还是蛮有意思的。如果是园区中国的老观众，应该知道我们所谓的产业地产，就是以产业为标签，以轻重资产平衡为核心特征，并依靠物业持续盈利的一门生意，从这个角度来说，刘爱明做的倒的确是一门标准的产业地产生意。

在他这笔生意中，深圳（制造）、北京（研发）、上海（资本）三个因素环环相扣，能够把他小而美的故事讲得更圆——尽管北京和上海目前还没有真正落子；轻资产和重资产相辅相成，轻资产大刀阔斧，重资产小步快跑，依靠前期主题式的粘性服务将招商前置，从而为后期的重资产赢得口碑和空间。

“只有深圳、北京、上海才有大量未被满足的需要转型升级的中小制造业客户，也只有这三个城市的地产才有实际的升值空间，所以我的产业地产业务一上来靠租金就可以有7%~8%的净收益率，这笔生意就可以持续。”刘爱明说，“我如果能做到这个回报，这个世界大把大把的钱来找我了，就算资产本身不增值，靠租金我也能活，如果算上后期租金上涨，10年期的回报率可能回到10%以上。”

“不算清楚这个就往产业地产里冲，你往往就会一下子被套进去，你需要用其他方式，比如周边的住宅来补充你的盈利框架，但现在住宅都不怎么赚钱了，你要是真做产业，十年八年，你可能一直靠这个补贴吗？”刘爱明觉得，国内很多产业地产并没有做出本质——真心做产业的活不下去，靠产业忽悠的反而大赚特赚。

当然，按照黑猫白猫论，不管是体内闭合，还是体外闭合，只要自己能存活下去，并且实实在在服务了产业发展，就是一门好的产业地产生意。

“是的，但是从我的观察，很多的产业地产商仅仅是就是做一级开发和房地产，没有产业服务的东西。如果你不去服务企业，你还有做产业地产的必要吗？”虽然是初来乍到，刘爱明倒大有反客为主的气焰，大喇喇地批判其一些主流产业地产商的做法。

其实，很多像刘爱明这样的新手都充满信心，指点臧否，但随后事实证明自己也是五十步笑百步，比如刘爱明屡遭诟病的前东家万科，志大才疏的复星与首创，口惠而实不至的绿地等。

尤其是冯仑的万通，也曾经大言炎炎要做产业地产，学习美国也就是普洛斯模式，试图找到便宜的资金和可增值的物业资产，用一个稳定可预期的租金回报率来满足各方的盈利诉求。但是问题在于，冯仑想的太简单了，虽然钱和想法都有，但问题在于首先是拿不到地，第二又没有满足产业本身的需求，最终只能无疾而终沦为笑柄。

刘爱明强调，中城新产业扎扎实实要做好的核心在于服务产业，包括构建国内、国际的技术转移中心，建设中小企业的公共技术服务平台。这半年来，刘爱明东奔西走，把大量的精力消耗在这种资源对接和平台建构上，希望能够颠覆原有的意义不大的传统园区招商，致力于产业规律的摸索和产业链的贯通。

在他看来，原有的很多政府产业园区，很多更像个怪物，因为入园企业都经过严格的门槛审查，进来之后个头一般大，整个园区齐齐整整全都是一样高的大树，没有灌木，“这不叫森林，以往内没有形成一个丰富多样的生态系统，正如没有产业链的生态圈。”

但是在深圳，既有政府规划的园区，也有村民非法建设的几块钱租金的小厂房，这种自然形成的状态，更接近于刘爱明理想中的“产业链森林”。

在交谈中，这个地产老兵谈到“地产”就算起枯燥的数字，而一谈到“产业”就兴奋，话匣大开，不时蹦出“产业的规律”、“产业的魅力”、“产业的河流”。

经过刘爱明这段时间的走访、观察和研究，国内大量的制造业企业仅仅是2.0阶段，离“工业4.0”还远得很，“你帮助它从2.0做到2.5，就是个很大的提高了，根本用不到瞄准中国制造2025这么遥远的东西。但是国内好像没有人做，国内的科研机构更多对论证拿补贴感兴趣，没有动力为中小企业服务。那么我们想做这个事情。”

刘爱明前不久接触了香港生产力促进局，这个旨在帮助香港在内地的企业做产业升级的机构，可能只需要几百万就能够帮中小企业提高半个身位，这些中小企业是可以接受的，而不是大笔烧钱、急功近利的一蹴而就。刘爱明很欣赏这种务实的做法，认为这是中城新产业要考虑的方向。

“不过，不是每个项目我们都敢做，产业像一条河流，有自己的流域和方向，有时候你可能在河流边上就是做不起来，这就是产业规律，你必须得研究清楚。”刘爱明感慨，产业这个东西实在是太难太深奥了，做产业地产一定得对产业有颗敬畏之心。

对于有些产业地产商和新进入者要去做产业投资，刘爱明持完全否定的态度，“靠投资企业，那就是创投的领域，我相信他们会死得更惨。这是个多难的行当你知道吗？创投玩得就是风险游戏，你以为投10个能成功1个，要是1个不成功呢？你一个地产商，怎么能保证投资成功？海外模式是怎么做的，你能不能做到？我是特别看不懂，也是特别不看好的。”

但是像中城新产业做了这种技术转移和产业服务，中小制造业企业一定就要租中城新产业的物业吗？即便中城新产业做了大量的这种工作，这些海量企业或许仍然避免不了大批地洗牌淘汰。

“但至少，我有一个比别人强的充分理由让大家选择我的空间，我相信做总比不做好，既然这是个潜力的方向，那总要有人去做。”刘爱明说。

目前，刘爱明呈现给世人仍然是一些技术转移中心和众创空间之类不疼不痒的轻资产形态，但他相信磨刀不误砍柴工，未来3年是中城新产业重资产爆发的阶段，已经有几个项目正在布局当中。

至少从现有的牌面来看，刘爱明有了漂亮的想法和故事，也有万科、中城投资、世联行这三个“疑似强力股东”，以及深城投这个财大气粗的合作伙伴，但这些仍然都不是最核心的护城河，刘爱明祭出的轻重资产本身是否夯实，又能否彼此助益形成闭合链条，并是否足以支撑中城新产业的持续前行，还有待长时间的论证和观察，祝他好运。