园区中国近日来到撤市建区刚刚一年多的富阳，在这个杭州“第九区”走访了号称“天安数码城升级版”的富春硅谷项目，并与项目操盘手杭州富春硅谷投资有限公司总经理杨建伟进行了深入交流。

富春硅谷的打造方为百富东方，一家产业地产界的新锐，高管团队和产品风格均脱胎于天安系。项目所处的银湖板块，位于杭州主城区和富阳城区的过渡地带，颇有产业洼地的潜力。值得一提的是，由富春硅谷而得名的富阳硅谷小镇，与云栖小镇和智慧小镇等同属浙江省首批37个特色小镇。3.18平方公里的硅谷小镇里，集结了浙大网新、中国智谷富阳园区、银湖创新中心、颐高圣泓工业设计园、雄迈信息集团总部基地等一批产业地产项目。

园区中国一贯认为，打造一个成功园区，至少需要具有两个要素，一是当地政府的支持和推动，二是园区定位要与当地资源禀赋有机结合。

富阳撤市建区之后，面临两方面问题。一是怎样融入杭州主城区，二是产业如何转型。为了改变对传统高污染的电缆和造纸支柱产业的依赖，富阳选择的转型方向是打造智慧和信息产业。富阳给自己设立的短期目标是，2015-2017年智慧、信息产业产值要超过1000亿元。在杨建伟看来，富春硅谷必须紧跟富阳撤市建区后连接杭州的大趋势，才能为项目的招商和运营找准定位。

与大多数园区一样，谈到具体招商环节，杨建伟坦言缺乏龙头企业带动是最大的难点，同样，这也是园区中国评价一个园区发展动力的重要标尺。据称，目前对富春硅谷有入驻意向的两个大项目，分别是上市企业浪潮信息和台企明基电脑。

这两个项目也直接能反映出富春硅谷所选择的招商突破点，一是做浙江省内企业和外省大企业接轨杭州，进而接轨上海的联络站，二是做台资企业进军内陆市场的承接地。据杨建伟介绍，其和浙江省发改委、中小企业局、中小企业协会、浙商联合会都建立了紧密联系，同时也在和台湾青商会洽谈战略合作。

盘活存量，力求增量，是产业地产项目招商的不二法则。富春硅谷毕竟是远离主城区的产业园，想要把市区的企业招来，势必会面临企业员工原有生活圈生态被打破所带来的阻力。而利用地处省会优势，瞄准那些周边地区产业转移和接轨省会所产生的园区需求，无疑是一种比较明智的路径，也值得多数地处省会或经济强市项目探讨。

在双创领域，富春硅谷利用紧邻浙江工业大学小和山校区的优势，试图与其合作共同打造“工创谷”。8000平方米的建筑空间内，同时包含了孵化器和创业空间。这样既丰富了整个园区业态，提升活跃度，也自我赋予了新的招商优势——如吸引浪潮信息的主要就是该合作能带来的服务外包人力资源。以一个工创谷，同时连结了浙江工业大学与浪潮信息的人力供需通道，提升了园区的业态与招商潜力，我们一直强调的产业地产的“链接能力”在这里充分体现。

杨建伟向园区中国透露，富春硅谷、浙工大与地方政府三方正在筹划设立引导基金和产业基金，首期基金规模将达到5亿元。

在盈利结构层面，除部分住宅已经开始销售外，产业楼宇采取“以租为主，以售为辅”的模式，商业配套部分则主要为带租约销售。

“我们的财务模型不是以卖楼溢价作为企业回报，这样还是开发商思维。持有运营，提升区域价值是我们主要考虑的战略。当然，这个前提必须是降低自己的财务成本。”杨建伟表示，富春硅谷与另一股东方云南城投有意在此合作设立一个20亿元的产业发展基金，基金设立后将会有效降低总体财务成本。

在园区中国看来，有效运营才是产业园区成功的核心，没有运营的园区只是钢筋混凝土，没有现金流的支撑，其估值无法计算，更谈不上成长收益。当然，这个过程中长期的“熬”是无法跳跃过去的，这个过程短则三五年，长则十年以上。如此，则既考验园区运营方的眼光，更考验其耐心和毅力。

在未来的战略定位方面，杨建伟十分推崇浙江一家同时带有政府和高校双重基因的企业化运作模式。这家名为浙江清华长三角研究院的企业，由习近平总书记做浙江省委书记时倡导成立，立足于长三角的科技创新、技术服务、人才培养和高新技术产业化工作，先后在宁波、杭州萧山区、台州等地建立产学研基地。其选择园区进驻企业高门槛、低租金，重点盈利在于对园区内高成长企业的投资收益，其投资的数十家企业取得可观收益。

杨建伟对园区中国表示，产业地产商未来的发展出路在基金，而不在租金，浙江清华长三角研究院就是富春硅谷未来的方向。

值得一提的是，虽然富阳方面对打造硅谷小镇雄心勃勃，但从园区中国的现场探访来看，情况可能并不像官方对外宣称的那样乐观。硅谷小镇中除富春硅谷在积极推进外，另几个被寄予厚望的产业园项目却难逃“磨洋工、搭便车”之嫌。浙大网新、颐高圣泓等项目既无施工迹象，现场也没有招商动作，已经基本建好的主体建筑寂寥伫立，像在等待命运的审判。