国内资产证券化风云激荡，各路资本豪强纷纷投入其间，近日更是有中国银行和招商银行发布了不良资产证券化的公告。资金过剩和资产荒背景下，流动性不足甚至是暂时资质不良的资产们纷纷“变废为宝”，粉墨登场。

物流地产由于稳定的收益率和升值预期，一直是资本的宠儿，不过此前基于物流仓储的资产证券化尝试并不多，一直在物流方面大肆布局的苏宁云商做了“第一个吃螃蟹的人”。

5月18日，苏宁云商（002024.SH）发布“关于以部分供应链仓储物业为标的资产开展创新型资产运作模式”的公告，首度试水物流地产资产证券化（ABS）。

公告称，苏宁将以不低于16.53亿人民币价格出售自有物流资产，且将由中信证券旗下的中信金石基金公司起成立的资产支持专项计划（ABS）。这些资产包括成都、南昌、无锡等六处供应链自有仓储物业。基金由中信金石基金相关方发起设立，并由苏宁金石（天津）基金公司提供支持性服务。

苏宁称，此次交易将实现超过3亿元的税后净收益，公司拟将本次交易所得价款专项用于优质物流仓储资产的并购及提升物流运营能力的投入。

交易完成后，苏宁云商将按市场价格长期租用这六处仓储物业，苏宁云商需支付的租金较原有折旧有一定的增加。因此，本次ABS交易也相当于一次“售后回租”式的融资行为。

这是苏宁云商自2015年2月发行国内首只交易所场内交易的商贸物业私募REITs——苏宁云创私募REITs以来，第二次尝试物业资产的证劵化，与它打配合的依然是老相好中信金石。两笔资产证券化有很多相似之处，可以说一脉相承，都是专项资产管理计划嵌套私募基金的形式。

苏宁云创私募REITs交易结构图

从整个交易来看，苏宁云商按照市场公允价值确定交易对价将之出售给基金，同时苏宁云商以稳定的租赁价格和长期租约获得物流仓储物业的长期使用权。上述供应链仓储物业的租金收益及专项计划未来处置全资子公司股权及/或供应链仓储物业的收益，或以全资子公司股权及/或供应链仓储物业上市的增值收益，将成为私募基金的收益分配来源。随后，该私募基金还可以资产支持证券的形式实现上市交易和流通，可说是以资产支持证券形式实现上市流通、以售后回租为实质内容的创新类资产运作产品。

“物流+金融”模式的背后，是苏宁野心勃勃的物流扩张战略蓝图。

苏宁称，为了巩固自身的仓储物流优势，快速推动物流仓储规模扩张，公司拟通过创新资产运营模式，盘活供应链仓储存量资产，在获得充沛的现金回笼同时再次投入优质物流仓储资产，从而建立起“物流仓储地产开发——物流仓储地产运营——基金运作”的良性资产运营方式，形成物业开发、物业管理与基金运作的闭合循环，从而加速资金循环，实现轻资产、高周转运营，最终推动公司供应链仓储规模的快速扩张。

显而易见，这个模式是100%学习普洛斯的物流地产+金融运作模式。园区中国之前跟大家介绍过，普洛斯模式中最核心的一点就是“三核联动的闭合资本循环体系”，苏宁云商本次物流地产ABS的做法与普洛斯如出一辙，都能够实现资产出表，形成轻资产扩张的自循环打法。

普洛斯三核联动闭合资本循环体系

但苏宁云商本次ABS与普洛斯最大的不同在于，苏宁云商是这些物流仓储唯一的租户，资产价格和租金价格由协议产生，不像客户丰富的普洛斯那样高度的市场化运作。

苏宁掌门人张近东给予了这两笔资产证券化交易高度的评价，通过缺乏流动性的资产证券化，“获得的资本将持续投入到O2O模式的转型升级中，进而提升实体资源的价值，形成螺旋性上升的增值闭环。”

如果没有线下强大的物流仓储载体支撑，所谓的“O2O”都仅仅是沙上城堡，这一点，亚马逊已经树立了非常好的典范作用，国内无论是马云的阿里巴巴（菜鸟物流）、刘强东的京东还是张近东的苏宁云商，都甚至其重要性。

苏宁云商2015年年报显示，苏宁云商投入运营了3个自动化拣选中心、30个区域配送中心，另有6 个自动化拣选中心、12个区域配送中心在建。截至2015年末，公司拥有物流仓储及相关配套总面积达到455万平方米在，这个规模已经相当不俗。

另有数据显示，截至目前，苏宁在全国拥有8个具有储存盒分拨功能的物流产业园，49个区域物流产业园，336个分拨中心及约10000个城市快递点。