近日，园区中国调研的脚步来到了产业地产的“圣地”武汉，我们调研的目标是一个外来园区开发企业却能在武汉扎根发展的样本——大连亿达和湖北联发投合作开发的武汉软件新城。武汉软件新城发展有限公司总经理梁勇接受了园区中国的调研。

武汉是亿达在大连软件园之后，异地拓展选择的第一个城市，在这里亿达通过光谷软件园的轻资产运营赢得武汉市政府的垂青。随后，亿达主席孙荫环布局华中、深耕武汉的触手开始投入到一个面积更大、产业集聚能力更强的重资产项目上。

位于花山板块、2012年奠基的软件新城，2013年正式开始建设，17万方的一期国际研发区在建好半年之后就实现满租，并非本土作战的亿达，在武汉是如何做到的？梁勇认为，一是得益于亿达针对IT和信息服务外包行业长期以来的研究，硬件层面一次性满足企业需求，二是十余年来其服务和招商体系的积累，产业定位、产品定位、客户定位更加精准。

产业地产与住宅最大的不同在于其模式难以简单复制，企业异地扩张将面临政策、产业、文化等诸多因素变化的考验。亿达走出大连，来到武汉很重要的一点就是牢牢抓住当地合作伙伴这个抓手。之前的光谷软件园有东湖高新区，现在的软件新城有联发投。本地大型国企合作伙伴，既能为项目提供协调政府关系的职能，也有更强的资金实力支持项目开发。有了强力“地陪”，亿达几乎将武汉从客场变成了主场，正如亿达主席孙荫环所说，“武汉是亿达的第二故乡”。

在对软件新城招商情况的调研中，我们发现一个很有意思的现象，那就是本轮一线城市为代表的房价暴涨，反而对武汉这种中部城市的产业地产招商带来促进作用。这轮房价暴涨，首先使一批从武汉走向一线城市的企业因成本上升回流；其次一些大型企业的研发部门也乐于设立在武汉，那些部门中本身就有大量中部省份走出的人才，在一线城市生活成本高涨后，他们愿意回武汉这类二线城市工作。梁勇给我们举了当初华为在光谷软件园的例子，当华为设立光通信实验室武汉研究所时，里面有一大批从深圳申请调过来的湖北籍的研发人员，研究所门口甚至直接打出“欢迎回家”的标语。

在给予产业园区政策优惠层面，武汉相比于长江上游的成都、重庆和下游的苏州、无锡等都谨慎得多。软件新城50%以上的客户都是外地客户，在梁勇看来，吸引这些外地企业到武汉的并没有太多的政策因素，是完全的市场行为。“如果企业纯粹是看优惠政策想来武汉的，那肯定是要失望的。”梁勇表示，“招商引资的优惠政策其实是双刃剑，企业不能过于看重了，在武汉要更看重市场和原生态优势，千万别看政府有形的手，那些优惠政策可能当地政府一换届就难了。”

对于梁勇这个略带玩笑性质的观点，园区中国还是比较认同的，对产业地产商政策最优惠的地方，往往也是产业发展较难的区域，产业地产商必须对这类政策优惠陷阱提高警惕。某种程度上来说，武汉这种对优惠政策十分谨慎的做法，反而能促使企业增强内部自生长能力——虽然可能政府的最初出发点并不在此。

在之前对亿达的分析文章中我们提到过，今年亿达的转型重点，一个是向轻资产转型，另一个就是加大针对园区企业基金投资的动作。据园区中国了解，在武汉软件新城，一支规模在1亿元左右，针对园区创新企业天使论和A轮投资的基金已经“过会”，即将对外公布。此外，亿达与武汉光谷生物城的共建项目也基本敲定，集合高端体检、测试、移动医疗、研发功能在内的生物大健康、大数据平台，将丰富软件新城的业态，筹备中的产业基金也将参与该项目。

而针对近日热炒的亿达与联投集团、百步亭集团以及江岸区政府平台公司合作开发运营汉口幸福创新生态半岛项目，梁勇表示是武汉“创谷计划”和亿达进城战略结合的结果。相对此前郊区大盘式的产品线，亿达还没有这种位于城市核心区、规模适中、地价更高的产城融合项目成熟作品。这个占地1.3平方公里，位于武汉城市黄金区的项目，需要亿达在产品线到招商运营线，再到产业集聚设计方面均作出创新。

从光谷到创谷，对亿达来说机遇伴随着挑战。不过一旦成功，将为亿达接下来在一直觊觎的北京、深圳这些一线核心市场的扩张提供样本。当然，现阶段关于这个创谷项目的一切还都处于前期准备阶段，园区中国也将持续跟踪该项目的进展。