从产业园区到产业新城的转型到底有多难？看看焦头烂额的北科建就知道了。

2016年5月11日，北科建联合河北廊坊广阳经开区举行了一场高调的推介会。但这场推介会到场的实体企业只有远大集团、中纺集团、大唐高鸿等寥寥数家，剩下基本都是行业组织和金融机构。

早在2014年，北科建就介入到廊坊广阳经济开发区的产业新城整体运作当中。2年过去了，除了2015年有一场正式的签约之外，该项目似乎并没有太大的进展，北科建总经理郭莹辉对外提起这个项目也一直是讳莫如深。

从本次推介会对外发布的信息来看，整个项目至今为止并没有实质性的招商进展，来参加推介会的企业也只是象征性地表达了兴趣和信心，也没有透露任何一家企业签约的可能性，郭莹辉本人甚至根本没有参加这场推介会，只是派了副总经理王槑出席。

廊坊广阳经开区占地28平方公里，于2008年开始筹建，尽管挂着“省级产业聚集区”的光环，但8年时间这片广袤的园区基本都是原地踏步中。2014年进行了重新的命名和定位，并引入了北科建。

园区中国之前也提过，用“虎口拔牙”来形容北科建的此番得手并不为过，要知道，廊坊产业地产可谓强手如云，华夏幸福、宏泰发展都有成功的案例在先，尤其是宏泰发展，不仅龙河高新区就在旁边，还在这里开发了广阳孵化园。

令人疑惑的是，广阳区政府为何舍近求远，选择了此前并没有任何产业新城经验的北科建呢？这个问题还有待进一步揭晓答案，但或许一个用意是非常明显——为了让这家一直打着“中关村缔造者”旗号的北京国企引流一些北京产业，显然最好是中关村的科技企业。

北科建起家于中关村的园区建设，但目前已经在大本营北京没有什么实质性的园区资产。其“科技地产”业务对外输出至青岛、嘉兴、无锡、长春和上海（并购虹桥项目），随后就陷入了苦战。

至今为止，除了上海项目刚开始运营不算之外，其他四个项目难言成功——所谓的中关村模式复制和中关村高科技企业引入仅仅是一个画饼，北科建只能从当地的产业存量和房地产项目中做做文章，更糟糕的是，这四个城市看似经济总量不错，但从实际市场结构和禀赋来讲，都堪称“产业地产项目的苦主”。

尽管还在不断对外加强“中关村缔造者”的品牌声势，并且不乏各个层面的积极努力，但看上去，北科建似乎逐渐在其极力塑造的独树一帜的“科技地产”上有些力不从心。

平心而论，这个难题也并非北科建所独属，中关村发展集团、清华控股、启迪集团、清控科创、北大资源等一系列宣称自己是“中关村事业接班人”的企业也都面临着本埠光环和资源控制之间的不对称甚至巨大落差的尴尬。

而与廊坊广阳的签约，一度被行业看作是北科建试图摆脱困境进行转型的一次努力。

从理论上来看，该项目对于回到主场的北科建更为有利，因为廊坊本身就是承接北京产业转移的要冲，而京津冀协同发展的国家级战略也给了这个项目更好的背景和空间，之前的华夏幸福、宏泰发展已经先后证明了这种承接式产业新城的成功。

北科建在这个项目上顶着很大的压力，其顶头上司——北京市国资公司党委书记、董事长李爱庆在2015年那场签约中甚至亲自到场为该项目打气，一下子将该项目提升到北京市和河北省的战略合作高度上。

为了更好地运作该项目，北科建也先后引入了IBM和国经环球控股，试图用PPP模式来操作这个28平方公里的超级产业新城。

有压力，有动力，有努力，但这个项目面临的困难似乎更多。

园区中国早已经跟大家讨论过，从产业园区的二级开发到产业新城的一级开发，对企业本身的能力要求是完全不同的。产业园区可以跟政府谈规划、谈理念、谈物业，但产业新城要的其实只是一样东西——大型企业的招商引资，这绝非北科建的专长。

作为对比，我们可以来看一下3月底宏泰发展在湖北鄂州长江智汇港项目的启动仪式。宏泰发展可是一口气找来了国机集团、中航通飞、新奥环保、富智康、保利协鑫、协鑫新能源、振发控股、沈阳机床等十余家货真价实的大型实业企业来站台背书；而3月10日华夏幸福针对印尼产业新城举办的投资商务论坛，则引来了200余家企业参与，在活动现场，央企中钢集团旗下中钢冶金资源有限公司、中投亿星新能源投资有限公司、北京元泰达环保科技公司3家中资企业，与华夏幸福就投资印尼签订了合作意向。

相比之下，北科建至今似乎还没有找到任何大型的实体企业为广阳经开区站台助拳。

园区中国也多次赴廊坊调研，也听到当地关于广阳项目进展缓慢的另外一些原因，比如如今河北京津冀地区的拆迁有很大的难度，尤其是近一年来地价水涨船高，更是大大增加了一级开发的难度。而北科建作为初来乍到的“外来户”，又有国企身份的束缚，要摆平当地一些复杂的关系并不容易。

而在近期举行的一次关于片区PPP开发的论坛上，郭莹辉还透露了另一个关键性问题，就是与政府之间关于PPP协议的商定障碍，这可是一个卷帙浩繁的系统工程，其中的复杂和混乱外人难以想见。

“PPP模式在新城新区、片区综合开发中，面临的不是一个技术的难题，也不是一个金融工具的问题，而是一个现行的政府职能改变及法律体系改革的综合问题。”郭莹辉在论坛上称。

郭莹辉举了两个例子。一是关于产业税收的分成，这被普遍视作是产业新城类PPP的一个“使用者付费”式的收入来源，但问题在于没有一个既定的估值体系和法律体系来支撑。“政府应该把未来20年产业税收中的百分之多少分给运营商？有没有这方面的依据？这块土地是做机器人还是种庄稼，产生的税收是一样的吗？既然不知道税收到底有多少，凭什么能够就能把20%、30%的税收分给运营商？”

二是发标方的不统一。土地业务的发标可以由区一级政府来进行，但是涉及到项目规划、土地指标、税收以及财政转移支付等，这些都需要市一级的人大批准预算。“作为一个谨慎的投资商，我们必须问区政府，你们区一级政府发的这些标有上级政府的合理授权和背书吗？如果没有，我几十亿的资金投下去，再等你给我找指标找财政返还，那不就被套进去了吗，这个权益谁来保护呢？”

郭莹辉在这次论坛的种种表态，是否与其在廊坊广阳经开区进行PPP架构谈判时遇到的困难有直接关联？可能性很大，这些问题都是目前产业园区或产业新城PPP项目遇到的共性问题，广阳经开区PPP显然也无法绕过。