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园区中国产业地产30强调研团队
走进粤科金融
内容提要：
1、从增城市常务副市长、广州海珠区常务副区长再到粤科金融副总经理，从产业地产的1.0、2.0、3.0再到4.0版本，曾赤鸣的个人履历如何与产业地产紧密关联，逐步提升？
2、产业地产4.0模式的路径——用资本推动园区，倒逼园区转型，再用园区推动创新，用创新改造城市。
3、核心城市的另一种产业地产做法，即内涵式挖掘，利用资本和信息手段，在原有城市化和工业化基础上来做重新排序、整理和统筹，基于产业的主题和概念进行“排列—组合—链接”，从而在没有空间的地方找到了空间，来实现新的价值创造。
4、粤科金融希望做的是一种根植于核心城市更新基础上“小而美、垂而专”的产业地产，与园区中国所提出的CIIO（城市创新产业运营）大有异曲同工之妙。
如果不了解曾赤鸣的过往履历，你就很难看清楚广东省粤科金融集团有限公司（下称“粤科金融”）在产业地产方面的路径思路和谋局全貌。
为此，园区中国产业地产30强调研团队专程南下广州，与这位粤科金融的副总经理品茗深谈了2个小时，希望能够从中衡量出这家国内首家省级国有科技金融集团，和这位由官员到职业经理人的操盘手之间的耦合度。
▎由官到商：曾赤鸣的“园区三部曲”
粤科金融前身为1992年成立的广东省科技创业投资公司和1997年成立的广东省科技风险投资有限公司。目前其定位于政策性科技金融集团，已经建立了支持早、中、后期科技型中小微企业发展全过程、全链条的基金体系，涵盖种子基金、天使基金、风险投资基金、PE、产业基金、区域基金、并购基金、母基金等。管理及参股的创业风险投资基金有31支，基金总规模达370亿元。
根据园区中国得到的财务数据，截至2015年6月，粤科金融总资产规模达到131亿元，净利润规模为6亿元，投资收益达到5.7亿元。其曾经提出，力争在2017年前实现管理资产规模超1000亿元，并适时推动集团的整体上市。
为了履行以金融推动实体经济发展、产业转型升级以及科技创新与大众创业的任务，粤科金融构建了“3+1”的业务体系，即创业投资、科技金融、科技园区和上市公司平台。在这样的业务背景下，曾赤鸣成为串联起科技金融与园区发展两个重要工具的重要人选。
48岁的曾赤鸣有着丰富的官员履历，其历任广东省增城市沙埔镇党委书记、增城市常务副市长和广州海珠区常务副区长。用他自己的话说，1.0版本的工业城镇化、2.0版本的开发区、3.0版本的产业园区他都经历过，到了粤科金融，也许就是探索和开启4.0版本的契机。
沙埔镇的经历就不谈了，任增城市常务副市长的时候，曾赤鸣的一项主要工作就是增城经济技术开发区。在他这任领导班子的手中，增城经济技术开发区从一个省级加工园区升级为国家级经济技术开发区，重点是汽车产业集群卓有成效的打造。可以想见，这个园区的升级历程对于曾赤鸣产业地产方面的经验积累是非常关键的。
2011年，曾赤鸣调任广州市海珠区，这里是广州市的“老四区”之一。在曾赤鸣就任时，正值“三旧改造”如火如荼的起步阶段。
与增城经济开发区大开大合的增量开发不同，海珠区尤其是琶洲区域，是一个典型的存量盘活，环境、资源等约束性更强，同时也要引入一些新的产业内容，与增城相比，倒颇有点“螺蛳壳里做道场”的意味。
“这就需要将城市经济体系重新组织起来，让旧瓶装新酒。”曾赤鸣对我们说，“增城这样的新瓶装新酒已经很难了，海珠的旧瓶装新酒则是难上加难。”
又一个5年过去后，琶洲模式已经成为整个珠三角旧改和产业升级的标志性名片，其中最著名的就是TIT创意园区和里面的新经济巨人——腾讯微信。留下张小龙团队，是曾赤鸣任上最得意的一件事，一个龙头企业对于一片区域的拉动作用不言自明。
如今，聚集了腾讯、阿里巴巴、唯品会、国美、复星、小米、YY等炙手可热的明星企业，琶洲互联网创新集聚区与珠江新城、国际金融城共同组成广州中心城区的“黄金三角”，成为广州市冉冉升起的新增长极。
产业提升带来的是土地价值的迅速增加。2014年海珠区卖地收入只有不到3亿元，2015年却高达308亿元，土地出让金收入排名从倒数第二跃居全市第一。这一年琶洲共卖了14宗地块，获得土地出让金接近180亿元，进驻的企业以电商巨头为主，如阿里巴巴、腾讯、唯品会等。
海珠区琶洲模式的经验，让曾赤鸣在产业地产认知与实践上进入了一个全新的层面。“虽然海珠和琶洲没有产业园区之名，但却在行产业园区之实，产城之间的互动更为明显。在这种老城区，彻底的大拆大建是不可行的，只有通过城市的更新来推动产业的升级，反过来产业的升级也促进城市的发展。”
从1.0到2.0，再到3.0，土地也卖过，物业也卖过，厂房办公楼宇也建过，产业招商、培育和服务也都做过，随着认知和实践的逐步提升，曾赤鸣已经达到了“无园区，也无不是园区”的境界——对于产业需要的城市，和城市需要的产业，他认为自己终于掌握到了独特的方法论，而这些只能从经验中一步步积累，别无捷径。
如今，曾赤鸣来到了粤科金融，成为了真正的产业园区直接操盘手，并且多了一个新的强力工具——金融，这成为他寻求产业地产4.0模式的路径——用资本推动园区，倒逼园区转型，再用园区推动创新，用创新改造城市。
▎“小而美、垂而专”的产业地产路径
园区中国之前见识过很多金融企业试图做产业园区的案例，但几乎无一例外是机会型而非战略型，也都引为园区经验的缺乏和逻辑上的不通而陷入发展困境，更有一批以低劣园区作为标的进行融资甚至是非法集资的宵小之徒，形成一种园区领域的“金融债务污染”。
按照园区中国的观点，如果没有园区的实操经验和顶层设计，缺乏对于城市产业集聚的观察与理解，是绝无可能用金融手段做好园区的，在这一点上，粤科金融选择曾赤鸣的确有其务实的道理所在。
那么，在粤科金融的逻辑框架下，产业地产应该如何操作呢？
“按照我个人的理解，产业园区的发展分为三个阶段，工业化的阶段已经走过了，现在是城市化的融合，并且正在走向未来的信息化，或者叫智能化。”曾赤鸣说。
在他看来，像珠三角这样的区域，工业化和城市化已经走过一轮了，很难再在物质层面上做外延式扩张，毕竟这个区域的环境承载力和资源承载力已基本达到极限。在这里做产业地产是另一种做法，那就是内涵式挖掘，利用资本和信息手段，在原有城市化和工业化基础上来做重新排序、整理和统筹，基于产业的主题和概念进行“排列—组合—链接”，从而在没有空间的地方找到了空间，来实现新的价值创造。
在存量基础上，减法比加法更难，“减，某种程度上就是加”，这种逻辑辩证关系，如果不是连贯地经历不同阶段的产业园区观察实践，是很难理解并提炼的。按照我们的理解，粤科金融希望做的是一种根植于核心城市更新基础上“小而美、垂而专”的产业地产，与园区中国所提出的CIIO（城市创新产业运营）大有异曲同工之妙。
曾赤鸣向园区中国介绍，目前粤科金融的产业园板块初步确定了几个发展路径：
一是以四众促双创。科技园区板块已经组建了众扶平台—“融易孵”、众包平台—“粤科众包”、众创平台—“粤科孵化器”，配合集团众筹平台—“创投界”初步形成了自成体系的孵化育成链条，为未来的产业园区发展提供源源不断的新鲜血液。
二是以园区建设推动资本运作。产业园区的资本运作与集团传统的股权投资形式不同，组建适合于园区建设运营投资的资本结构是为科技园区板块发展插上翅膀的工作。计划在未来2-3年组建完成30-50亿元规模的园区建设投资基金。与银行、资管公司等机构紧密联系，在产业升级、供给侧改革的推动下，加速金融资本对产业地产及园区运营的支持。
三是以“粤科孵化”为核心平台，整合资源建设“专业”、“垂直”的复合功能产业园区。已经形成了X3space粤科创业空间、超级孵化器、投资+、微窝等品牌，依托粤科金融的创业风险投资和科技金融服务资源，建立针对创业者和投资人的“线上+线下”综合服务平台，计划在未来的3年内实现30-50万平方米的园区管理面积，入驻创新企业达到1000家，希望能够培育一批现象级企业，育成下一个“微信”。
四是构建实现企业全周期发展的创新社区。传统园区建设运营只关注企业入驻，不考虑人的生活，形成了“日闹夜静”的空城空园现象，粤科金融希望藉此对传统房地产进行一个颠覆式的探索。“房地产只知道房子一栋栋建起来就完了，只做载体不做内容，我要反过来，不是只为卖房子，而是使用房子。把‘房、地、产’倒过来，做‘产、地、房’，有产业这个地才活，房才贵。”曾赤鸣说。
园区中国认为，这种逻辑和路径，其实恰恰是希望转型产业地产的传统房企需要打通的核心关节，然而， 既有的惯性和基因，让传统房企决策者即便认识到了一点，也很难真的去做，因为执行层和既有团队对于“人”和“产业”的理解短期内根本无法扭转，由俭入奢易，由奢入俭难。
此外，据园区中国了解，粤科金融还在广东省韶关市启动建设了一个“智慧螺丝城”。按我们的理解，在带有一定的政策性帮扶色彩外，也代表着粤科金融希望借助既有的金融服务和优势资源，帮助欠发达地区在传统制造业的产业升级新模式上进行创新，也是粤科金融产业地产模式创新的一个浅层尝试。
根据园区中国所得到的粤科金融部分财务数据，目前粤科金融超过90%的利润来源是投资收益，作为一个辅助性工具，园区业务的业绩贡献度并不算高。从其披露的2014年财务数据来看，房地产租赁与园区管理服务两项总收入只有1392万元，仅占总营收的1.7%。而且，两项的毛利率各自也只有6.79%和13.28%，短期来看对业绩贡献只能算杯水车薪，某种程度上可以看作粤科金融对于小微创业企业的一种补贴和扶持。
但曾赤鸣对园区中国说，随着产业园区规模的逐渐扩大，未来粤科金融还是希望形成“物业收益+产业投资收益”的双轮驱动。的确，投资收益波动较大，对于资本市场依赖度过高，适当有物业的租售收益补充，也是一种平衡短中长期现金流与业绩的适合之选。
在这点上，上海的产业龙头张江高科亦然。所不同的是，张江高科是从土地批租和开发商转型为科技投行，而粤科金融是从产业投资增加园区板块，逻辑和出发不同，却最终殊途同归，至于谁的路走得更顺畅，恐怕，功夫还在诗外。
