出品 | 火花S-Park

4月底，上市公司年报发布落下帷幕，火花S-Park长期跟踪的A股、港股24家产业地产上市公司也都发布了各自的年报。其中包括大家耳熟能详的华夏幸福、张江高科、亿达中国、光谷联合，也有此前名不见经传的坤鼎集团、中国新城镇等，同时还有新增的“熟悉的陌生人”——上海临港、招商蛇口等，整个产业地产界上市公司越来越多，争奇斗艳，异常热闹，也给我们研究产业地产提供了关键性的数据信息。

2016年6月10日，备受瞩目的法国欧洲杯足球赛即将火热开锣，此届比赛也是欧足联决定将参赛名额由16队扩充至24队之后的首届欧洲杯。巧合的是，恰好产业地产上市公司也是24家，因此我们也借着欧洲杯前夕的热潮，让这24家上市公司也展开产业地产行业内部的“小欧洲杯”，来看看谁能够问鼎各类单项冠军？

▎最佳进球（单位产值冠军）——市北高新

跟那些人高马大的产业地产前辈相比，市北高新身材瘦弱，一直以来像一个亦步亦趋的小球童，不过在2015年报披露后，其身影忽然高大很多，进起球也是毫无逊色，绝对是世界波级别。在市北高新区3.13平方公里的袖珍面积上，实现了二三产营业总收入1659亿元，单位面积收入达到530亿元/平方公里，这个数字要远远超出张江高科、漕河泾、浦东金桥这些老大哥们，单位产值冠军非市北高新莫属。

▎最佳绝杀（力挽狂澜冠军）——市北高新

所谓船小好调头的另类演绎。市北高新2015年前三季度一直是无米下锅，愁云惨淡，然而在第四季度突然爆发，凭借补时阶段的一粒绝杀击败所有竞争对手，让观众心脏几乎承受不住。其第四季度实现营收8.62亿元，占到全年营收的86.92%。这粒绝杀也令其全年业绩异常靓丽：全年营业收入9.91亿元，同比飙升491.90%；净利润1.32亿元，同比暴增439.69%。

▎最佳球技（产业投资收益冠军）——张江高科

都说要投资产业，但是真正能够连续在产业投资商获得可观收益的，产业地产领域还真的只有张江高科一家。2015年，受到股市大牛市的利好影响，本身就“球技精湛”的张江高科实现投资收益6.72亿元。未来，转型科技投行的张江高科要把投资收益和房产收入等量齐观，还真是令人期待这左右互搏的炫目技巧呢。

▎最佳装备（最低融资成本冠军）——张江高科

球技好，装备更加过硬，张江高科能够拿到双料冠军并不意外。拥有“双自联动”的国家级背书，集万千宠爱光环于一身，张江高科能够拿到产业地产上市公司中最低平均融资成本也不奇怪——4.91%，很多产业地产商使出吃奶的劲，其最低最低的融资成本也要高于这个水平，没办法，谁让人家出身好呢？

▎最佳防守（最低借款额冠军）——电子城

总的来说，在货币宽松的大环境下，能够多靠借贷壮大自己是一种很有效的进攻手段，但有的企业还是觉得，防守也是一种最好的进攻，比如北京老牌国企之一电子城。电子城的报表拿出来绝对是让人瞠目结舌，2013年~2015年，其长短期借款全部都是0，不靠一分钱的银行贷款完全自力更生，最佳防守非电子城莫属了。

▎最佳头球（毛利率冠军）——电子城

在现代足球赛场上，争夺高空球是一项非常重要的技能，尤其在阵地战和定位球上异常关键，往往能够决定一场比赛的直接结果。在这方面，电子城是既能干净防守，又能出人“头”地，一枚铁头无人能敌。2013年~2015年，电子城的毛利率分别达到63.95%、68.86%、71.84%，在整个产业地产上市公司平均毛利率普遍走低的驱使下，电子城却成为逆生长的典范，这显然要归功于其长期深耕北京市场，使得土地增值优势体现得更加明显。

▎最佳远射（成长率冠军）——华夏幸福

要轮兼具财务数字的稳定与增长效率的，还真是非华夏幸福莫属。无论是产业发展收入还是地产收入，无论是总收入还是净利润，无论是股价还是总市值，全国迅猛扩张的华夏幸福都是节节窜高，脚头超硬，射出球来如飞火流星，成长率冠军之称应属当之无愧。

▎最佳过人（轻资产输出冠军）——亿达中国

在足球场上，过人也是一种令人赏心悦目的环节，精彩的过人是球技、速度与头脑的高度统一，正如产业地产的轻资产业务一样。2015年是亿达的轻资产爆发年，轻资产数量增长260%。轻资产收益增长了500%，目前累积有300万平米的办公楼宇管理面积，其中11个是园区的委托运营管理，总面积达到140万平方米，剩下的7个是咨询服务类项目，轻资产对外输出的效果非常明显。

▎最佳组织（租金收入冠军）——浦东金桥

在足球场上，具有大局观的组织才是灵魂，有时可能不那么出彩，却是一支球队的节拍器和中流砥柱，正如产业地产的租金收入，不仅能够对业绩和利润率有着稳定的贡献，在资产证券化逐渐开闸的今天，也能够在金融创新上有更多突破。浦东金桥2015年以11.71亿元的高租金收入冠绝产业地产界，这要归功于浦东金桥在自己的一亩三分地心无旁骛地深耕，其绝佳的园区位置让其不愁细水长流的租金收益。

▎最佳体能（现金比率冠军）——深国际

在各项球技颜值上都不算很起眼的深国际，却体现了极为强悍的体能，要知道在足球场上，体能到了后期往往能够起到比技术和战术更加重要的作用。深国际在2015年底拥有现金131.29亿，而流动负债只有67.67亿，现金比率高达194.02%，攻守皆绰绰有余，可谓好整以暇之最矣。未来几年深国际要在全国建设几十个综合物流港，如此长距离大范围的冲刺，没有点充沛的体能怎么支撑得住？

▎最惨逆转（业绩反转“冠军”）——卓尔发展

在球场上大比分领先被逆转总是让人非常郁闷，一如卓尔发展的表现，这个“冠军”有点不那么光彩，可是要打引号的。2015年报表显示，其营业收入为10.29亿元，下降了48.19%；毛利率只有26.3%，相比去年的49.1%已经判若霄壤。不知道此时的卓尔发展投资者，是否还记得这家公司最巅峰时期的毛利率是多少？——78.3%！从云端跌落凡间，莫过如是。同时，卓尔也在年报中极力渲染其纯利上涨29.6%，但实际上如果扣除出售附属公司收益和物业公平值变动收益，其核心净利润只有-2300万元，也就是说业绩转盈为亏，但这一点却根本没有在年报中有任何体现。双料被逆转，卓尔当无愧。

除了单项冠军，火花S-Park近期也将推出基于24家产业地产上市公司数据的《产业地产上市公司生态报告》