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东莞，传说中的东莞，现在被称为“全中国最安全的城市”。
“看见这个了么？”一个当地土著指着街对面那富丽堂皇、气势磅礴的建筑，“这个夜总会当时可火爆了。” 脸上悠然神往的表情，似乎灵魂已经出窍到那个曾经的年代。
“那现在呢？”
“改成家居卖场了，算是物尽其用，内部装潢都省了。”
“……”
土著带着我们“过早”，尽管粤式早点很有味道，但总感觉包间的风格有点怪怪的。
“对，这个KTV原来也很火爆的。”土著一边咽着皮蛋瘦肉粥一边说着。
在“支柱产业”遭到重创之后，东莞每每被人提及，都仿佛在谈论一只被阉割过的公羊。土著还说，厚街那条能够找出世界上所有一流五星级酒店的著名街道，现在总是寂静得能捉出鬼来。
能捉出鬼的当然不止这些街道，还有那些星罗棋布的旧工业厂房。
在深圳“火花产业地产沙龙”结束之后，我们一行人赶赴慕名已久的东莞，行走在东城富人区的一条工业巷中，几百米外就是林立的豪宅楼宇和繁华的购物中心，而这里却是一片寂寥衰败。
残破的厂房大门紧锁，烟囱和钢筋锈迹斑驳，红色的招租告示贴得横七竖八，这里已经成为野草和老鼠们的嘉年华。
实体经济不振让这些工业厂主作鸟兽散，零零散散的工业厂房成为东莞市政府的心头大患。或许在很多人眼中，这些与破铜烂铁无异，很难挖掘出新的价值来。但在我们看起来，一旦找到合适的改造运营思路和创新的商业模式，这些破铜烂铁很快会变成耀眼夺目的黄金。
土著很激动，他和他的合作伙伴其实和我们不谋而合，正打算跟政府谈判，盘下这片老厂房进行改造更新，当然，不是做房地产，也不是快搞滥了的798，而是做一个新型的“小而美”的产业园区。当然，产业的定位和规划是最重要的，能够让政府和市场眼前一亮，并且充分切割当地产业的微笑曲线高端部分，是这个项目的核心杀手锏。
想法虽然不是很成熟，但前面微微透出的光芒，已经令人激动不已。这是一场寻宝，甚至是一场革命。
“中国制造看广东，广东制造看东莞”。从1978年一个名不见经传的农业县，到2012年生产总值达5010亿元的“世界工厂”，世界上大多数的工业产品都可以在东莞企业群体的“工业生物链”中找到其相配套的行业和产品。
整个东莞城市的发展，都可以和当地产业的兴衰紧密结合在一起，产城两条轨迹步点相和，勾画出“世界工厂”波折起伏的命运。东莞的制造业繁荣，在成就了其城市化发展的同时也埋下了隐患。
随着金融危机愈演愈烈，东莞原有粗放的经济发展方式同城镇化之间的矛盾愈加凸显。如今，东莞正试图通过“三旧改造”实现产业升级与城市革新的和谐发展，使城市和产业之间形成一种良性互动。
东莞2465平方公里土地，已利用1160平方公里左右，占全市总用地44%，除山水等生态控制用地1103平方公里外，剩余真正可用土地仅约200平方公里，不足全市土地面积的10%。对于东莞产业地产而言，从增量中分蛋糕难于登天，只能用创新和务实的模式，从存量中找到一条自己的路。
据东莞战略新兴产业研究中心的调研结果显示，目前东莞有14万亩的旧厂房用地，可整合出77块300~500亩的用地，总面积约29700亩；34块500~1000亩的用地，总面积约23400亩；8块1000亩以上的用地，总面积约9300亩。即14万亩中可成片开发的旧厂房6.3万亩。
东莞土地开发一直有所谓“少、小、散、乱”等特征，原因在于其市级政府下面没有区，直接管辖镇，而镇级政府历来自主权较大，总体规划执行不到位。其产业格局也有“只见星星，不见月亮”的说法。
这些问题在外贸经济遭遇退潮，全球经济不振的低迷环境下显得愈发变本加厉。拥有“世界工厂”光环的东莞没能逃脱“劳伦斯魔咒”的阴影，随着拔地而起的厂房和写字楼如繁星一般点缀在东莞的土地上，改革开放和WTO强心剂的药效逐渐消耗殆尽。
东莞的产业集镇很有特色，36个产业镇各有支柱产业，很多产品和工艺都是国际领先的；东莞的地产曾经很繁荣，随便圈块地做酒店或服务业都能升值赚大钱。但产业和地产之间，一直都是割裂的，从来没有紧密地结合在一起，忙于产业的人，和忙于地产的人，似乎从来也没有想过将二者结合起来。
或许，现在是时候了。
2007年，东莞开始痛苦的经济转型。
2008年，东莞开始一轮庞大规模的“三旧改造”。
2009年，东莞颁布《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》。
2012年，东莞颁布《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》。
2013年，东莞颁布《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》。
如果说是制造业造就了东莞近三十年城市发展的辉煌，那么现在东莞正在做的就是通过以“三旧改造”促进腾笼换鸟，将原有传统劳动力密集型产业替换为高科技、高附加值的产业从而实现东莞新一轮的发展。
而产业地产，正是东莞这种转型的重要抓手之一，和“三旧改造”的核心主力军。
通过产业地产实现三旧改造和工业用地市场化配置，这件事情当然不是东莞一城在干。1月12日，深圳龙岗区举行工业区改造升级项目招商推介会，向与会的复星集团、瑞安等业内知名企业推介龙岗精心筛选的69个重点工业区，希望通过引进一流的园区开发运营商、园区运营服务商等企业，引入优质的社会资本和开发运营商参与到工业区改造中来。2015年，龙岗区将通过“拆除重建”和“综合整治”等方式，分片区、分类别、分阶段对全区的工业区进行改造升级。
1月13日，芜湖市获批“国家深化工业用地市场化配置”改革试点，期限为2015年至2017年。成为此批仅有的4个试点之一，也是中部地区唯一获批城市。
据了解，国家深化工业用地市场化配置改革试点主要是围绕解决制约工业用地资源优化配置和节约集约使用的体制机制问题，大胆探索、试点先行，完善工业用地市场化配置制度，探索建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，健全土地利用监管制度，通过市场机制、价格杠杆和政府有效监管，推动工业用地存量优化、增量提质，促进资源配置效益最大化和效率最优化，为全国提供可复制、可推广的经验和模式。
很有意思，这可是一块崭新的蛋糕，空白的市场啊！
未来还有机会讨论这个大国策，现在话题还是回到东莞，东莞的这种旧改和工业用地市场化配置改革与很多城市稍有不同，也面临着一些特殊的难题。
位于南城的东莞天安数码城是通过产业地产实现旧城改造和新产业聚集创新的典范，但对于东莞的现实问题在于，更多零散的工业厂房如点点繁星，没有办法支撑这种一轮明月的规模，一如我们行走的这条工业巷。
由于这些小规模的工业厂房改造缺乏能够平衡盈利的空间，很多业绩为先的品牌开发商对其望而却步。万科算是少数敢于试水的开发商：2014年10月，东莞万科综合产业园项目正式签约落户大朗镇，项目占地236亩，总投资6.5亿元，主要涵盖物流仓储增值服务、电子商务平台、高科技企业孵化器、创意产业等多种业态。
工业厂房改造并不是有个概念就能够呼风唤雨的，有很多都是挂羊头卖狗肉的，东莞市城乡规划局局长欧阳南江就曾经公开斥责称，在东莞三旧改造项目中释放出来的土地使用报批，有超过90%是用于房地产项目开发建设。
我们所路过东城另一条工业厂房区中，就看到一个失败的改造案例，尽管打着“电子商务”这个应时应景的概念，但很快发现自己没有干货，马上又陷入烂尾的境地，正准备转手出让。
土著很兴奋，我们也很兴奋。东莞的产业变迁是整个中国经济的缩影，同样，东莞的产业地产发展也能够映射中国产业地产大潮中一朵别有洞天的浪花，这是一条完全不同于大规模拿地开发园区新城模式的路径。如何有效和创新性地改造和盘活这些“看似废铁，实则金矿”的轻工业厂房，无疑是产业地产领域一个非常有意思，也是非常有前景的课题。
再说一个新的利好消息吧。这几天，国家发改委等11部委在系统内部联合印发《国家新型城镇化综合试点方案》，东莞入围首批64个国家新型城镇化综合试点。
或许，就产业地产领域而言，这是一个新的“东莞奇迹”呢！
顺便提一下，我们也借此机会参观了位于东莞松山湖的万科住宅化产业基地，感慨良多。
事实上，除了住宅之外，产业园区的开发建设也同样具有产业化的广阔前景，毕竟，厂房、办公、总部等都有进行精确的标准化与个性的定制化开发空间，想一想，对于产业园区而言，生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化，再适合不过，再想一想，3D打印产业园区，智能集成园区等等，这都是多么令人兴奋的场景。我们也同样愿意与有志于此的朋友们共同探讨这方面的可能性，相信不久的将来，现实远大于想象。
