3月24日，亿达中国在香港发布2015年业绩年报。在火花S-Park看来，比略微下降的营收数据更重要的是，这份年报算是亿达中国“由重转轻，轻重并行”战略落地第一年的一份成绩单和体检表。

在2014年报表中，亿达明确提出了加大轻资产转型力度的思路。到了2015年年底，亿达董事局主席孙荫环接受媒体采访时称，2015年是亿达业务升级元年，亿达将同各地政府、金融机构、资本、资金、资源拥有方、智慧型企业、中介机构、服务机构形成深度合资合作关系，构建产城综合开发、商务园区全面运营、资源充分整合的企业核心竞争力。

孙荫环称，随着“轻重资产并行”策略的推进，亿达轻资产业务规模和盈利水平将进一步提升，集团整体盈利模式和盈利结构更加多元化，抵抗市场风险能力更强。

那么，从亿达的2015年报表中，我们也首先试图寻找亿达转型轻资产方面的更多举措和成果。

火花S-Park认为，亿达的所谓“轻重资产并行”有两个层面的意思，既是指自身运营产业园区时同时构建轻重两方面的平衡能力，也是指业务方面也拆分为两个单元，即重资产的开发单元和轻资产的运营管理输出单元，如咨询、委托运营、包租等方式。

根据我们的观察，亿达新独立出来的委托运营管理服务业务，既包括产业定位、规划设计、代建管理、招商运营的全产业链服务，也可以进行菜单式的选择。

比如其年报中提到，武汉软件新城写字楼一期就是全部的服务内容，从前期定位规划，到中期建设开发，到后期招商运营，而苏州的三个管理输出项目则只有招商和运营管理，因为后者是存量项目。

这样一来，亿达已经把轻资产业务的面拉开，同时在存量和增量两个方面做文章，也使得自己在对外扩张时能够最大限度地承接所有业务需求。

亿达在北京、深圳、上海等一线城市轻资产输出的主要思路，即聚焦两大业态：一类是工改办、商改办项目，一类是产业园、商务园、科技园、写字楼等项目。毕竟，这些核心城市对新开发园区的需求在减少，更需要的是对休眠园区、闲置资产、低效项目的改造、升级与盘活。

以上海为例，根据火花S-Park的调查，目前上海市区核心地段就有33个“休眠园区”等待唤醒。现在，包括临港、天安、华夏、万科、联东等都已经瞄准了这个金矿。

更重要的是，亿达有自己的算账逻辑，即可以通过前期的轻资产管理输出，撬动后期的重资产开发。

年报中已经体现了一个具体案例。2015年，亿达接手了上海江桥商务园一期的委托运营管理，这是一个商业改产业的改造项目，亿达将其重新定位为“020创业城”。截至2015年12月31日，该项目实现了出租率30%，在此基础上，亿达在熟悉地块环境、客户需求政府需求及区域发展趋势后，开始考虑后续项目的投资开发，这是一个典型的“由轻到重，轻撬动重”的范本。

再以深圳为例，2015年3月，亿达与深圳龙岗产业投资服务集团合资成立深龙亿达科技园发展有限公司，随后接手了“海科兴战略新兴产业园”和“深南电路股份有限公司”改造项目，后者是亿达在深圳地区的一个重点方向：三旧改造的机会寻找。

我们继续回到年报当中。2014年，亿达的轻资产业务项目只有5个，算是试水之年，但到了2015年数量开始爆发，目前一共有18个轻资产项目，位于上海、深圳、苏州、杭州、长沙等7个城市，累积有300万平米的办公楼宇管理面积，其中11个是园区的委托运营管理，总面积达到140万平方米，剩下的7个是咨询服务类项目。

从年报显示信息看，苏州是亿达的轻资产重镇，主要可能由于2007~2014年间亿达为苏州高新软件园提供了委托运营管理服务，获得了一定的口碑和经验。2015年亿达在这里一共有三个委托运营管理项目，包括苏州高铁文创园、苏州吴中尚金湾和天成大厦项目。

此外，杭州有2个轻资产项目，上海、武汉各1个，深圳2个，长沙1个。

实际上，从财务数据已经有轻资产的成绩体现。在整个收入盘子中，提升最快的两项收入分别是商务园运营管理服务收入（增幅447%）和施工、装潢和园林绿化收入（增幅187%）。尽管这种轻资产的比重相比整个物业开发销售仍显得杯水车薪，但随着时间的积累和规模效应的体现，其增长势头应该会更迅猛。

在这里要插一句，亿达的施工、装潢和园林绿化收入在其他收入中占很大比重，这块业务具有很强的竞争力，提供一体化的园区全产业链服务。这也是它的一个核心竞争力和对外输出的推手。在这方面业务上，亿达的思路也经过反复，一开始希望能够对外输出，后来则收缩集中于自身的园区，但2015年，亿达依然还是希望这些业务能够加强，在满足自身需求的基础上进一步对外输出。

为了增强轻资产方面的能力，亿达自己也专门成立了亿达科技新城产业发展研究院。这个机构就是为了进行产业经济、区域经济等研究，提供从“产业咨询”、“资源对接”到“产业集聚”的一体化智力支持，其院长是从赛迪顾问挖来的黄武俊博士。这位黄院长甚至已经喊出“产业咨询和落地运营方面，我们比五大行更专业”的豪言。

进入2016年，亿达又在郑州和西安斩获了新的轻资产运营项目，当然，重资产方面亿达也并未停滞，在重庆和武汉也开拓了两个新的开发项目。亿达高层在24日的香港投资者会议上透露，正在看深圳、中山、珠海等城市的土地项目，但不会考虑广州。

据亿达方面透露，亿达还在天津蓟县尝试一种产业新城PPP的模式。

作为轻资产迅猛爆发的一个对照，亿达重资产的重要象征土地储备则一直在减少。从上市时的1180万平方米，到2014年底的1109万平米，再到2015年底的1007万平米，减少了14.7%。

目前为止，亿达中国自己开发运营的产业园区一共有6个，包括大家非常熟悉的大连软件园和武汉软件新城等。最亮眼的当然还是标杆项目大连软件园的表现。2015年，大连软件园产值700亿元，企业员工超9万人。目前整个园区出租率为95%，在园企业共284家，包括全球500强企业48家，新引进TDK财务共享服务中心等12家标志性客户。

在目前占据很大分量的园区开发业务上，亿达强调的是“巩固大连份额+强化武汉投入”，其具体思路，火花S-Park总结为“去存货、提品质、拓项目、优结构、强服务”，在服务方面，亿达也是在推出它的“物业+”增值服务体系。

轻资产力度的加大，带来的是销售和整体业绩的些微阵痛。

2015年，亿达实现了总收入74.73亿，净利润8.21亿元，比2014年都微有下降。全年物业销售收入为62.75亿元，同比下降10.4%，而租金收入为3.61亿元，同比增长17.1%。不过，在24日的香港投资者会议上，亿达的高层也表示，2016年将会冲击百亿收入。相比于这几年比较稳定平缓的增长，这个目标可谓激进。

激进的目标背后也需要有真金白银的支撑。2015年9月，亿达中国发行10亿元公司债券，利率6%；2016年3月作为补充的第二期，亿达又发行5年期的公司债券20亿元，利率6.5%。这30亿债券在给亿达增添了强劲弹药的同时，也进一步拉低了亿达的平均借贷成本。