文 | 火花S-Park创始人宋振庆

2016年，距离被我称作“产业地产元年”的2011年已经过去5年。在中国经济中，五年计划特别重要，往往是一个经济建设周期，所以从这个角度，也可以说产业地产行业也已经完成了“第一个五年计划”的建设周期。

火花S-Park作为园区中国控股旗下的行业研究智库，5年来与这个行业相伴成长，见证了产业地产逐渐从混乱到竞合、从懵懂到明晰、从稚嫩到成熟的过程。根据我的观察，产业地产行业5年来取得了不可否认的长足进步，无论是轻重资产的平衡掌握，还是对产业孵化的认知，以及对提升产业价值创造力的实践趋近，包括对未来园区平台经济的勾勒，百舸竞流，各寻蹊径，及至殊途同归。

但同时，随着行业不断的发展，其中的五大核心矛盾也越发凸显出来，很多产业地产从业者不识庐山真面目，只因为身在山中迷雾，或许不一定能够总结清楚。今天我想就此简单能够聊一下，指出目前行业发展面临的问题和弊端，不一而足，只希望能够让行业同仁有所思悟。

▎核心矛盾盾一：

▎供给侧与需求侧的矛盾

这个词大家都已经要说烂了，供给侧改革当然不是增加供给，而是要改革供给机构，优化供给质量。目前的产业地产行业在供给侧和需求侧的矛盾有两大方面：土地和客户。

土地方面，一边是一二线城市核心土地供给严重不足，另一边则大量工业用地办公厂房闲置休眠；一边是三四线城市产业发展空心化人口外流严重，另一边却是低效工业园区遍地开花无人问津；一边是生产物流需求旺盛一间厂房一间仓库难求，另一边却是大量办公独栋产品大量涌现去化艰难；一边是创新综合性用地需求日益强烈，另一边却墨守工业用地成规不越雷池不思改进；一边是双创孵化载体层出不穷，另一边却是创新创业氛围严重不足。

客户方面，企业在总价、区位、定位、规划、配套、服务、孵化等方面的需求迟迟难以得到满足，供需严重错位，拍脑袋型园区大行其道，缺乏市场调研和产业研究，不问客户、市场和产业要什么，只问老板、领导和政府要什么。

整体来看，由于既有保守的政府管理思路、好大喜功的政绩思路、短视逐利的商业经营理念、随波逐流缺乏独立调研判断的惯性，让产业地产在土地和客户方面的供给不是过剩，而是结构严重失衡畸形。

▎核心矛盾二：

▎企业增长节奏与客户增长节奏的矛盾

以很多典型的产业地产上市公司为例，由于资本市场投资者要求公司业绩上涨的诉求，以及高成本融资驱动的业绩膨胀怪圈，导致企业往往快马加鞭圈地上项目，硬性规定区域公司增长率和去化率；但另一方面，是实体产业客户的增长缓慢，相比于1~3年的产业载体供给周期，实体产业客户往往需要8~10年的成长周期，这种企业增长节奏和客户增长节奏的矛盾无法调和，只能以节奏的合理谨慎把控为首要对策。

另外，产业载体供给过快，但实体产业客户在几年成长后面临的市场环境和技术环境已然不同，在技术更新换代和生产升级的情况下，对产业载体的需求必然变换，很可能给已经建好的产业载体带来巨大的成本损失。这种矛盾也普遍存在，必须以小批量、快反应的层层推进策略应对。

▎核心矛盾三：

▎企业扩张需求与区域差异性的矛盾

产业地产在一两个园区建设成功、引入外界战略资本以及在资本市场上市后，加上各地政府、人脉网络的邀请撮合，往往会走向对外扩张的道路，这种对外扩张的需求，会与各地的区域差异性形成剧烈的矛盾。

中国幅员辽阔，各地产业发展层次、产业资源、相关配套、政策法规都截然不同。以产业链成功的，会面临产业集聚困难和产业环境不佳的矛盾；以销售成功的，会面临分割政策不同的矛盾；以卖地成功的，会面临土地分成违法和指标匮乏的矛盾；以招商服务成功的，会面临区域歧视和政府违约成本的矛盾。

园区的成功，不等于模式的成功，在企业对外扩张时，既往的经验可以借鉴，过往的成功却在区域差异性的矛盾干扰因素下无法顺利复制。

▎核心矛盾四：

▎行业发展趋势与经济下行趋势的矛盾

产业地产领域被视作金矿，几乎所有行业都有渔猎者鱼贯而入企图分羹。加上本行业品牌企业的不断发展壮大，整个行业正在向上提速发展，未来对产业资源和土地资源的“消耗”将会成倍速增长。

但另一方面，自上一轮全球金融危机之后，中国经济一直处于增速下滑的发展趋势，2014年和2015年已经出现了明显的企业破产潮和三四线经济低迷的状况，2016年依然是中国经济异常艰难的调整之年，经济下滑态势不可逆转。加上制造业成本不断加速提升和房价挤出效应的恶劣影响，中国产业经济面临着巨大的挑战和危机，这些都势必将严重影响企业客户的活跃度。

产业地产要发展必须依赖产业客户的活跃繁荣，但是中国经济不断下行的趋势也是定局，二者难以调和的矛盾，将会在2016年之后越发激烈。雪上加霜的是，很多地方政府对于产业地产商运作园区的硬性摊派指标压力不断加剧，也越发激化了这种矛盾。根据我们的观察，很多产业地产商已经在国际化、多元化、上下游延展等方面尽可能展开转型，以规避这种矛盾激化带来的波及。

▎核心矛盾五：

▎企业发展需求与人才供给不足的矛盾

2011年~2016年，复合型产业地产人才的成长速度大大落后于整个产业地产行业的团队需求速度。产业地产是一个典型的人只智慧资本的行业，其中的复合型产业地产人才，需要其具备经济研判、招商引资、服务管理、多样化谈判、金融对接、风险控制、需求发现、资源掌控等多方面复合型能力。

这种人才靠引入和培养很难，很多产业地产商从国际五大行、实体产业公司、战略咨询公司、同行处招徕人才，只能解决一部分的问题，真正的复合型人才供给只能依靠在实战中不断积累成长而成，但一旦人才培育成型，企业很可能面临其被更有诱惑力的薪资挖角，和依靠自己手中资源独立创业的风险。

2015年产业地产人才流动异常频繁，一方面是产业地产新贵的大肆高薪挖角，一方面是成熟产业地产人才独立创业，一方面是无法适应新企业文化和模式离职，另一方面也有传统国企体制束缚和反腐影响下核心人才的大量损失。但即便如此，目前产业地产发展需求与人才供给不足的矛盾依然非常明显，也成为制约整个行业发展的一个天花板因子。