资本的诱惑是巨大的，近几年各个领域的企业都想涉足物流地产领域，或是有想法，或是已有明显动作，这其中具有代表性的就是菜鸟、万科、平安不动产等大企业，在电商的冲击下，商业地产利润直降，不得不转型寻突破，创新求发展。

　　据此前报道，菜鸟、万科、平安不动产这三家企业都已在物流地产领域进行布局，打算以此为突破点，带领企业走向巅 峰。虽然这些跨领域来搞物流的企业现在暂时是收获了利益，但是在长远来看，这其中还有一些潜在的风险与不可预知的问题存在。

　　物流地产市场潜在存在的风险与问题：

　　一、一线城市一地难求

　　一线城市指的是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市。自然一线城市也成为人口密集、经济发达、地价昂贵的代名词，而这些因素对于物流地产来说是有利有弊的，物流自然要选择在人口密集的地区，这样可以省去很多附加费用，但是这样也要增加很多昂贵的物价费。对于不差钱的物流地产企业来说，这些问题还是次要的，最主要的是，在一线城市根本拿不到土地。

　　物流地产想要盈利就要有一定的规模，而这个规模就需要开发大面积的土地，但是在一线城市，政府不可能单独批准大片的土地建物流基础设施。本来土地就稀缺的黄金宝地，政府希望可以合理开发，均衡发展。2016年两会期间，国土部部长姜大明在接受媒体采访时表示，在房地产后市中的房产土地供应问题上，国土部将采取有保有压、分类合理增加土地的思路。

　　二、二三线城市需求低

　　相比于一线城市，二三线城市的经济、物价都会稍微低一点，土地政策也会稍微开放一点，这为物流地产企业提供了很大的便利，可以既省钱又拿地，但是问题也随之出现了。二三线城市的人口相对于一线城市来说较少，物流设施建好以后，由于需求达不到要求，可能面临空仓的问题，如果以二三线城市为中转，又面临运输费用增加的问题，所以说在二三线城市建设物流地产项目，是有一定的风险存在的。

　　三、市场竞争压力大

　　据已经发布的《中国高端物流市场2015年回顾》报告显示：以普洛斯（GLP）为标杆的国际性物流地产商在市场中依然占据了大部分市场份额，但他们的位置正在被追赶。虽然是在被追赶，但是差距还是很悬殊的，现在国内物流地产市场，普洛斯占到了50%以上，在市场中具有绝 对的话语权，其他物流地产企业只占到普洛斯的十分之几的份额，在竞争方面还是有一定的压力。

　　四、易导致物流地产泡沫

　　泡沫一词可以与经济组合，可以与房地产组合，当他们组合到一起时，就会出现商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量。房地产泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退。前几年楼市炒的火热，各大地产商纷纷拿地建房，导致现在楼市库存问题严重，存在大泡沫。现在各大企业纷纷拿地进入物流地产领域，有没有感觉和几年之前拿地盖楼时的情景很像？假如市场真的饱和，出现供大于求的情况，物流地产这个泡沫会持续多久？准确的说是这些跨界物流地产企业可以坚持多久？

　　五、术业有专攻

　　在国内最早涉足物流地产领域的，无非就是以普洛斯为代表的这些大企业，而物流地产这个市场也是近几年才在国内逐渐火热起来，但是回头一看，普洛斯已经将基础打得牢靠，将大部分市场紧紧握在手中。其他领域的企业在利益面前，选择了冒险进入物流地产领域，意图分一杯羹，但是搞物流的企业依然还在搞物流，这些“非专业”的企业进入物流领域，能干什么？无非就是照搬模式，学其样子却领会不到精髓，毕竟这长期以来积累的经验不是简单可以学会的。与其虎头蛇尾，还不如在自己的领域深入钻研，把握好现在市场的环境，等待楼市温度慢慢降下来，泡沫是不会破的。

　　物流地产在我国迎来了发展机遇，国家层面也数次强调其重要性，不过这并不能证明，在这个领域中任何企业都是有机会盈利的，没有专业的技术，想要在这块市场中“主沉浮”，是难上加难。对于越来越多的企业跨界进入物流地产领域，虽然不一定能成功，但是必会对当前物流地产市场格局带来一定的影响。做任何事情都有一定的风险，如果不去尝试，怎么知道不会成功？

　　文/苏磊